房貸持續(xù)收緊背后：負(fù)相關(guān)的歷史邏輯

　　針對首套房，目前只有民生和中信兩家銀行首套利率上浮10%，其他銀行還沒上調(diào)；對于二套房，目前匯豐銀行上浮10%。浙商銀行普通住宅上浮10%，非普通住宅上浮20%。其他銀行都上浮20%。”6月23日，北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司一位中介人士告訴記者。

　　根據(jù)鏈家地產(chǎn)6月第三周周報顯示，周度成交均價跌至2017年年初的水平，預(yù)計后期還有繼續(xù)松動的空間。目前行政調(diào)控雖未再加碼，但是信貸環(huán)境空前緊縮（首套房利率的上浮是前所未有的），受此影響市場觀望情緒明顯增強，成交周期延長，需求端的持續(xù)降溫使得業(yè)主的預(yù)期也發(fā)生變化，調(diào)價中降價業(yè)主比例已經(jīng)連續(xù)6周保持在90%左右的高位水平。

　　易居研究院研究員賴勤通過觀察分析歷史數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，不論是房價，還是住宅成交面積，都和個人住房貸款利率呈負(fù)相關(guān)關(guān)系；而與歷史相似時點對比，此次房貸利率上升的原因與2012年9月份至2014年三季度房貸利率上升的原因更接近，都存在樓市調(diào)控和銀根收緊的情況。房貸利率與樓市調(diào)控政策，它們共同構(gòu)成了一套“組合拳”，對樓市發(fā)揮了調(diào)控作用。

　　房貸利率收緊

　　自一季度末調(diào)控加碼以來，各家銀行的信貸額度便出現(xiàn)了不同程度的緊張情況，而接近年中這樣的情況并沒有得到緩解。北京偉嘉安捷投資擔(dān)保有限公司從各家銀行了解到，目前從銀行審批做抵押到放款的周期，普遍都在35-40個工作日左右，個別的銀行甚至放款周期更長，而且審批的條件也比從前更為嚴(yán)格，對購房人收入流水和還款能力的要求也比較高。

　　偉嘉安捷監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，從近期各家銀行的利率情況來看，目前超過95%以上的銀行仍然維持著首套房基準(zhǔn)，二套房上浮20%的情況。在現(xiàn)階段信貸環(huán)境持續(xù)收緊的情況下，銀行的信貸政策也是趨于嚴(yán)格，隨著三季度四季度的來臨，各家銀行不排除繼續(xù)上調(diào)貸款利率的可能性。

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，目前大部分城市的執(zhí)行利率已經(jīng)基本接近首套房基準(zhǔn)，二套房上浮
10%-20%。

　　偉嘉安捷市場經(jīng)理吳昊表示，從上半年信貸政策收緊后，各家銀行的利率優(yōu)惠也在逐步減少，而且后續(xù)不乏出現(xiàn)其他銀行跟進(jìn)調(diào)整利率的情況。市場流動性趨緊和二手房成交普遍下滑的態(tài)勢下，銀行內(nèi)部資金成本壓力也在不斷上升，因此下半年的信貸環(huán)境仍然將以持續(xù)收緊為主。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也表示，房貸的確在收緊，房貸的資金價格上行，放貸難度在加大。

　　不過，張大偉表示，近期關(guān)于房貸停貸傳聞有言過其實加大恐慌嫌疑。他認(rèn)為，對于中介機構(gòu)來說，銀行的房貸業(yè)務(wù)是有回扣等收入的，在當(dāng)下，各家銀行成本提高而且額度吃緊的情況下。部分銀行與中介的合作意愿降低，所以出現(xiàn)了部分金融中介或者二手房中介統(tǒng)計口徑里的銀行停貸。張大偉認(rèn)為，盡管房貸在收緊，但由于今年一手房和二手房成交量并不高，貸款需求也就隨之下降，房貸額度不會顯得緊張。

　　21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者了解到，在近期北京市住建委網(wǎng)簽系統(tǒng)升級調(diào)整后，各家銀行對于內(nèi)部批單的審查也是愈發(fā)嚴(yán)格。由于此前“京八條”的出臺明確了銀行從嚴(yán)審查的規(guī)定，對于購房人的收入流水、貸款情況、個人征信等核查都十分嚴(yán)格。此外，各家銀行將首套房利率調(diào)整為基準(zhǔn)、二套上浮20%后，此前批貸后享受九折或九五折優(yōu)惠的購房人利率仍然不變。

　　房貸利率與樓市負(fù)相關(guān)

　　房貸一直被認(rèn)為是銀行的優(yōu)質(zhì)貸款，但最近銀行對個人房貸的態(tài)度發(fā)生了比較大的變化，從曾經(jīng)搶手的香餑餑變成雞肋甚至是燙手山芋，這直接體現(xiàn)在各大銀行的房貸利率折扣上，不同城市的房貸利率有不同程度的上浮趨勢。個人住房貸款作為多數(shù)居民購房時的選擇，它的變動也會對樓市產(chǎn)生較為顯著的影響。

　　賴勤研究發(fā)現(xiàn)，房價與房貸利率為負(fù)相關(guān)關(guān)系。從2009年到2017年間，全國70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比增幅與個人住房貸款利率密切相關(guān)，并且二者走勢正好相反。住宅價格環(huán)比增幅最大的三個時期分別是2009年四季度、2013年一季度和2016年三季度，此時的房貸利率水平正好是處在同周期的低谷階段，其中2009年四季度和2016年三季度左右個人房貸利率只有4.5%左右，處于歷史低位。另一方面，當(dāng)住宅價格環(huán)比跌幅最大時，房貸利率維持在較高的水平，如2012年一季度左右，此時的房價環(huán)比跌幅達(dá)到了-0.3%，而房貸利率達(dá)到了7.62%的近十年歷史最高峰值。

　　賴勤通過觀察70個大中城市新建商品住宅價格同比增幅與房貸利率的走勢看出，從2009年一季度至今年一季度，二者的走勢基本是相反的，當(dāng)房價同比增幅高時，房貸利率往往較低，而當(dāng)房價同比增幅低時，房貸利率往往處在同時期的高位。例如2010年上半年房價同比增幅達(dá)到了10%以上的高點，此時的房貸利率低于4.5%，是一個階段性的低點；而當(dāng)2015年一季度左右房價同比跌幅達(dá)到峰值的6.4%時，那個時候的房貸利率處于一個較高的水平，當(dāng)房貸利率逐漸降下來，房價才觸底反彈。

　　同理，住宅成交面積與房貸利率為負(fù)相關(guān)關(guān)系。

　　不過，賴勤也指出，從房貸利率走勢看出，雖然2012年9月份至2014年三季度的利率增幅僅為12%，遠(yuǎn)低于2009年6月份至2011年的76%，但是前者房價和房屋成交面積的降幅不亞于后者。可見，房貸利率并不是影響樓市的最關(guān)鍵因素，而是與房貸利率相伴而來的一系列樓市調(diào)控政策，它們共同構(gòu)成了一套“組合拳”，對房價和房屋成交面積進(jìn)行了調(diào)控。

　　張大偉注意到，購房者的資金成本持續(xù)上升，已經(jīng)逐漸完成了從量變到質(zhì)變的過程，貸款的壓力越來越大。目前市場成交已經(jīng)全面降溫，降價開始出現(xiàn)。

　　根據(jù)上述推斷，賴勤預(yù)計，今年底以前房貸利率仍將上浮，明年我國貨幣流動性趨緊的情況仍可能得不到改善，房貸利率將延續(xù)上浮趨勢。熱點城市的樓市將延續(xù)最近開始的降溫趨勢，房價環(huán)比將于11月正轉(zhuǎn)負(fù)。