馮侖：未來十年商用不動產(chǎn)將最具競爭力

　　“房地產(chǎn)市場、開發(fā)商以及整個房地產(chǎn)行業(yè)近來都處在轉(zhuǎn)型期。我把這個轉(zhuǎn)型比作‘變臉’，房地產(chǎn)業(yè)要想找到未來的發(fā)展方向須歷經(jīng)從制造業(yè)到服務業(yè)、金融業(yè)，再到互聯(lián)網(wǎng)不同階段的轉(zhuǎn)變；在‘變臉’的過程中，以經(jīng)營和服務為核心的商用不動產(chǎn)將是下一個十年競爭的最大機遇?！痹?月12日召開的第二屆中國房地產(chǎn)創(chuàng)新模式大會上，萬通集團董事局主席、全經(jīng)聯(lián)榮譽主席馮侖坦言道。

　　制造商“變臉”服務商過去一年來，曾經(jīng)以制造商著稱的房企都在“變臉”。例如，萬科已從強調(diào)住宅型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型為城市服務運營商，萬達集團也從注重住宅開發(fā)轉(zhuǎn)型為以商業(yè)地產(chǎn)、高級酒店、文化旅游、連鎖百貨為核心產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營。馮侖表示，不僅是房企在“變臉”，資本市場也在“變臉”。目前，開發(fā)類房企的市盈率已經(jīng)穩(wěn)定在5—7倍，與全球歐美市場的市盈率持平，在此市盈率下，上市房企將面臨要么轉(zhuǎn)型，要么退市的選擇。

　　“在客戶需求、資本市場都在不斷發(fā)生變化的當下，房地產(chǎn)行業(yè)和房企應做出相應的轉(zhuǎn)型，完成從制造業(yè)到服務業(yè)、金融業(yè)，再到互聯(lián)網(wǎng)不同階段的‘變臉’。在每一個階段，房企都應創(chuàng)新出相對應的商業(yè)模式，以滿足市場、客戶的需求?！瘪T侖說，“房地產(chǎn)行業(yè)仍在延續(xù)制造業(yè)的商業(yè)模式，這一商業(yè)模式往往是以開發(fā)規(guī)模大、成本低、速度快取勝，但是房企現(xiàn)在面臨的是差異化競爭，要想在競爭中立于不敗，房企正在嘗試由制造商轉(zhuǎn)變?yōu)榉丈??！?/p>

　　馮侖介紹，以在為客戶服務方面做得較好的萬科為例，針對高端客戶人群，萬科在一些度假住宅項目內(nèi)增設了滑雪場，而且是在三亞地區(qū)，因為他們考慮的是滿足部分高端客戶在熱帶地區(qū)度假也能享受到寒冷地區(qū)的旅游項目的需求；萬通集團在西安開發(fā)的住宅項目中，提出建設社區(qū)公益基金的模式，并通過每年募集公益基金賺的錢給業(yè)主買保險，建立了一個高福利、低成本可持續(xù)發(fā)展的公共服務體系，這些都是值得其他房企借鑒的服務運營模式。

　　看好商用不動產(chǎn)發(fā)展前景

　　在馮侖看來，處在轉(zhuǎn)型期的房地產(chǎn)業(yè)正在尋找適合自身發(fā)展的商業(yè)模式，但是以經(jīng)營和服務為核心的商用不動產(chǎn)將贏得下一個十年競爭的最大發(fā)展機遇，而除住宅以外的不動產(chǎn)都可以稱作是商用不動產(chǎn)。目前，受電子商務沖擊和商用不動產(chǎn)租金增長的影響，大型購物中心、實體店面的營業(yè)額呈下滑趨勢。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，每年全球的購物中心和以實體店為主的店面營業(yè)面積大至要減少10%左右，減少最快的三大類產(chǎn)品是音像圖書、電器和單件1000元以下的服裝店。另外，二三線城市寫字樓的銷量下滑明顯，原因是市場容量非常有限。

　　馮侖認為，盡管購物中心和二三線城市寫字樓這兩類商用不動產(chǎn)面臨一定的發(fā)展困難，但是高端智能物流倉庫、醫(yī)療健康、教育等商用不動產(chǎn)發(fā)展迅速，商用不動產(chǎn)的前景仍被看好。未來，商用不動產(chǎn)的主要客戶一類是消費類電商企業(yè)和物流公司，這類客戶將會因自身業(yè)務持續(xù)發(fā)展的需要，帶動倉庫智能化發(fā)展和商用不動產(chǎn)租金的提升；第二類是和醫(yī)療健康相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，如醫(yī)院租期大多是15年起，租金支付能力強；第三類是教育產(chǎn)業(yè)，隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，成人教育、繼續(xù)教育、專業(yè)職業(yè)教育會越來越多，隨之需要的商業(yè)空間也會越來越大。

　　創(chuàng)造最具價值的人造空間

　　“在歷經(jīng)了從制造業(yè)到服務業(yè)的轉(zhuǎn)型變革后，房地產(chǎn)業(yè)還將經(jīng)歷從金融業(yè)到互聯(lián)網(wǎng)階段的變化，其中金融類不動產(chǎn)將成為未來發(fā)展的最好業(yè)態(tài)?；ヂ?lián)網(wǎng)的出現(xiàn)對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更是有著深遠的影響，主要表現(xiàn)在去中介化、促進智能家居發(fā)展、提升社區(qū)增值服務等幾大方面。在租房、買房的過程中，我們將越來越依賴互聯(lián)網(wǎng)，它不僅能減少信息不對稱給我們帶來的不便捷，也能讓我們優(yōu)選最佳的社區(qū)服務?！瘪T侖說。

　　馮侖表示，房地產(chǎn)業(yè)是為人類服務的行業(yè)，無論是從制造業(yè)到服務業(yè)、金融業(yè)，再到互聯(lián)網(wǎng)不同階段的轉(zhuǎn)型，還是將來有可能轉(zhuǎn)變成其他的運營模式，只要是人類有住房需求，房地產(chǎn)業(yè)的使命就是創(chuàng)造最具價值的人造空間，而不是僅有一種開發(fā)模式。（本報記者邱莎）

來源：中華建筑報

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