58同城、安居客聚焦深圳寫字樓市場 全方位解讀高空置率成因

　　近年來，由于深圳土地出讓結(jié)構(gòu)錯配，“住宅少寫字樓多”的趨勢開始顯現(xiàn)，引發(fā)了社會不小的非議。不過，亦有不少人對此表示支持，認為寫字樓有利于吸引企業(yè)，是提升經(jīng)濟活力的有效手段。那么，在兩種截然不同的論斷下，深圳寫字樓建設(shè)未來將何去何從呢?近日，58同城、安居客發(fā)布了有關(guān)深圳甲級寫字樓市場的分析報告，通過數(shù)據(jù)分析對比、原因解析、趨勢研判等不同維度，全面展現(xiàn)了深圳寫字樓市場發(fā)展情況，具有較高的參考價值。

　　寫字樓高空置率是 國內(nèi)城市 普遍現(xiàn)象，深圳一季度甲級寫字樓空置率為25.54%

　　數(shù)據(jù)顯示，截至2021年一季度末，深圳甲級寫字樓空置率為25.54%，和2014年末的低點4.4%相比，空置率6年多來累計攀升超21%。寫字樓是城市經(jīng)濟的晴雨表，深圳寫字樓空置率攀升備受市場關(guān)注。

　　從國際上來看，世界主要都市寫字樓空置率疫情前大多為個位數(shù)，例如紐約曼哈頓2020年初空置率為7.9%，舊金山約為6%，倫敦約為4%。受疫情影響，這些城市的寫字樓空置率大幅攀升，今年一季度紐約空置率12.5%，舊金山11.9%，倫敦8.8%，多數(shù)達到近20年高點。和發(fā)達國家主要都市相比，深圳的甲級寫字樓空置率確實相對較高。

　　在國內(nèi)范圍，一線城市中，深圳的甲級寫字樓空置率最高，廣州最低。截至2020年中，54%的全國主要城市寫字樓空置率超過25%，94%的城市空置率超過10%。從這一角度看，寫字樓高空置率是一個全國普遍的現(xiàn)象，并非深圳獨有。

　　供需失衡導(dǎo)致空置率持續(xù)上升，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)亦導(dǎo)致需求較弱

　　空置率高必然是供需失衡導(dǎo)致的。從供應(yīng)方面來看，深圳自2016年以來便進入供應(yīng)高峰期，連續(xù)5年的平均供應(yīng)量超77萬㎡，隨著前海CBD的建設(shè)，供應(yīng)量更是只增不減。然而在需求方面，深圳過去5年的平均年凈吸納量僅為約45萬㎡，即平均每年新增約32萬㎡空置的甲級寫字樓。

　　從需求背后的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)來看，近年來，盡管深圳大力促進經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，卻并未摒棄制造業(yè)，而是促進“加工代工”轉(zhuǎn)向“智造創(chuàng)造”，努力把傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)改造成高附加值的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。到2019年底，深圳第二產(chǎn)業(yè)占GDP的比重仍高達38.98%，僅比2008年時減少了10%。這樣的三產(chǎn)結(jié)構(gòu)，和北上廣以及歐美等發(fā)達國家的重點城市相去甚遠。很明顯第二產(chǎn)業(yè)企業(yè)尤其是工業(yè)企業(yè)需要的大多是廠房，較少會選擇寫字樓、特別是甲級寫字樓作為其辦公場所。

　　除此以外，數(shù)據(jù)顯示，甲級寫字樓的租戶大多來自金融、TMT、專業(yè)服務(wù)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)企業(yè)，尤其是這些行業(yè)中的國企、外企、上市公司等需要彰顯自身實力和品牌的企業(yè)。對比金融和IT從業(yè)人員規(guī)模上，北京高達180萬人，上海、深圳約為100萬人。對比上市公司數(shù)量可以發(fā)現(xiàn)北京超過600家、上海多于深圳。對比國有企業(yè)從業(yè)人數(shù)，北京、上海均超百萬，深圳僅有32萬人。深圳的甲級寫字樓所對應(yīng)的目標(biāo)企業(yè)和從業(yè)人員規(guī)模大幅低于北京、上海。

　　深圳甲級寫字樓存量過多，長期或許成為經(jīng)濟高速發(fā)展的保證

　　一個城市擁有多少寫字樓是合適的呢?通常來說一個城市經(jīng)濟發(fā)展得好，GDP總量較高，所需的寫字樓應(yīng)該也較多。58安居客房產(chǎn)研究院通過研究深圳單位面積甲級寫字樓的GDP產(chǎn)值發(fā)現(xiàn)，過去十年間此變量與甲級寫字樓空置率呈現(xiàn)非常強的反向相關(guān)。此比值從2010年的55.82(萬/㎡)逐漸升至2014年的63.65，同時甲級寫字樓空置率從10.2%降至2014年最低時的4.4%;此后，該比值逐漸降低至2020年的44.02，而深圳寫字樓空置率也上升至25.1%。

　　如果認為深圳的甲級寫字樓空置率保持在10%以內(nèi)是比較健康的，可以反推深圳的寫字樓大致需求量。按10%的空置率計算，深圳的GDP和甲級寫字樓存量的比值應(yīng)在57.31萬平方米左右，相應(yīng)的2020年甲級寫字樓全市場需求量約為482.8萬平方米，但實際深圳的甲級寫字樓存量已達628. 6萬平方米。即按照當(dāng)前的經(jīng)濟體量來說，深圳的甲級寫字樓確實蓋得太多了。根據(jù)中國(深圳)綜合開發(fā)研究院的預(yù)測，深圳2025年GDP總量將會達到4.2-4. 5萬億元?；谏鲜黾僭O(shè)，則相應(yīng)的甲級寫字樓需求量大致在732-785萬平方米。

　　不過，58同城招聘研究院數(shù)據(jù)還顯示，2020年上半年，深圳的企業(yè)招聘熱度和求職者關(guān)注度指數(shù)都處于四個一線城市之首。未來作為建設(shè)中國特色社會主義的先行示范區(qū)以及粵港澳大灣區(qū)的中心城市之一，深圳的發(fā)展?jié)摿θ匀痪薮蟆某鞘幸?guī)劃者的角度來看，深圳經(jīng)濟持續(xù)轉(zhuǎn)型，重點發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、未來產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和優(yōu)勢傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，未來第三產(chǎn)業(yè)比重會加速提升，也就意味著更多企業(yè)流入寫字樓。以低廉的寫字樓租賃成本吸引企業(yè)進入，短期來看推高了空置率，長期或許會成為經(jīng)濟高速發(fā)展的重要保證。

　　深圳甲級寫字樓資本化率較低，房價穩(wěn)定是確保人才流入的關(guān)鍵

　　深圳近年來商業(yè)地產(chǎn)大宗交易有所增長，但市場活躍度明顯遜色于北京、上海。以純寫字樓為例，2020年深圳共成交4個項目，是一線城市中最少的。按成交金額看，深圳4個項目共賣了70億，僅為上海的1/7，北京的1/3。究其原因，或許主要還是深圳甲級寫字樓的資本化率比較低。若要解決這一矛盾，還須不斷提高寫字樓吸納量，當(dāng)新增供應(yīng)逐漸被消化，深圳展現(xiàn)出其經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的潛力，才能吸引更多玩家進入。

　　深圳作為全國最年輕的城市，常住人口平均年齡僅32.5歲，各地年輕人選擇來鵬城奮斗，吸引求賢若渴的企業(yè)來深投資。深圳除了自身吸引力外，較低的落戶門檻也是過去幾年吸引年輕人才的關(guān)鍵，不少無法獲得北上落戶名額的人才選擇來到深圳。但隨著房價的不斷攀升，當(dāng)初為了落戶來深的年輕人發(fā)現(xiàn)留下來非常困難的時候，這座城市的人才吸引力便會減弱。因此，在房價上漲和人才吸引之間取得平衡，確保企業(yè)不斷進入，深圳甲級寫字樓市場才能健康發(fā)展。

　　通過全面的數(shù)據(jù)統(tǒng)計與分析，58同城、安居客全面展現(xiàn)了深圳寫字樓市場發(fā)展現(xiàn)狀，以及未來發(fā)展趨勢。作為國內(nèi)領(lǐng)先的生活信息服務(wù)平臺，58同城、安居客也在不斷運用數(shù)字化技術(shù)打破行業(yè)的邊界，通過商業(yè)地產(chǎn)全息字典、獨立頻道以及全網(wǎng)流量等資源，深度賦能商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，致力于解決行業(yè)難題。

　　轉(zhuǎn)自：消費日報

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