越來越多物業(yè)公司上市，圖什么?

　　星河地產集團，深圳一家低調的全國60強房企，2015年150億，2016年預計破200億，而這家企業(yè)物業(yè)服務營收1.5億，更有行業(yè)意義的是，星河物業(yè)成為繼彩生活、中海、中奧之后又一家物業(yè)上市公司!

　　part1　資本加速器

　　上市目的，或為規(guī)模擴張，或為品牌升級，或通過上市倒逼企業(yè)更規(guī)范透明，而星河控股集團總裁姚慧瓊對物業(yè)上市認為：“星河物業(yè)上市，其實只是星河控股集團大金控戰(zhàn)略的一小步，星河未來要做得是地產、商業(yè)、金融三駕馬車并駕齊驅?！?/br>

　　對此，老潘理解的“大金控”即超大金融控股集團，這是星河未來戰(zhàn)略藍圖，未來時代必然是產城融合、產融結合的時代，地產不可能永遠大規(guī)模開發(fā)下去，而國外房地產全面金融化也某種程度上昭示著中國房地產下一步走向，而這一點目前“以地產開發(fā)為主”向未來“以金融控股”為主，這個轉型和布局，是行業(yè)發(fā)展之必然，而星河在這個轉型中屬于排頭兵!

　　金融控股無論布局何種行業(yè)，資本永遠是加速器。未來規(guī)模企業(yè)都會提前搭建資本平臺迅速擴大規(guī)模，壯大優(yōu)勢。吳曉波也強調了類似觀點。他表示：“前30年中國企業(yè)都在做產業(yè)的資本化，而未來中國大企業(yè)要做金融的資本化，今天優(yōu)秀的企業(yè)，如果不走資本化、證券化道路，如果不能通過一個途徑讓自己健康和壯大起來，趕不上當前這一波，就會迅速大拉長與其他優(yōu)秀企業(yè)的差距?！?/br>

　　而物業(yè)從母體拆解，贏得更好市場估值，進而從資本市場融資，資金實力迅速增強，更具有抵抗風險的能力。而物業(yè)公司本身，也開始從過去輸血模式轉變?yōu)樵煅Ｊ健?/br>

　　part2　“大行業(yè)，小企業(yè)”，這是好機會

　　規(guī)模是話語權，開發(fā)如此，物業(yè)更如此!但物業(yè)這個行業(yè)，目前還是典型的“大行業(yè)、小企業(yè)”格局。

　　物業(yè)O2O是大藍海，這里不妨先看一組數(shù)據(jù)：到2020年，中國住宅物業(yè)面積將達到300億平米，而社區(qū)服務消費將超萬億元，市場太大，看得見的大金礦。但可嘆的是中國房地產成長這么多年，強大的物業(yè)公司依舊沒幾家，即使是百強物業(yè)，其占有率依舊非常之低，行業(yè)分散度高，譚華杰也曾表示，就連萬科物業(yè)，哪怕是行業(yè)領先者，但市場占有率也才0.6%。

　　當然，換個角度，問題就是機會，機會就是空間，空間就是戰(zhàn)略?；凇按笮袠I(yè)，小企業(yè)”格局，未來物業(yè)公司整合、兼并、代理空間非常巨大。而前期萬達物業(yè)被收購，也只是物業(yè)并購案的一個開始!

　　part3　規(guī)模，是第一競爭力

　　物業(yè)上市，核心是通過資本的力量加速加快社區(qū)數(shù)量和物業(yè)面積的爆炸式增長，最終形成話語權。

　　規(guī)模的價值，是全面的，不局限于幾點

　　·比如巨大的規(guī)模會攤薄服務的戶均或單位面積的成本;

　　·比如規(guī)模是物業(yè)公司與社區(qū)服務供應商談判時最有力的籌碼，

　　·比如巨大的規(guī)模會迎來資本市場和金融機構主動“投懷送抱”……

　　至少在當前，物業(yè)公司做大規(guī)模，依舊是當務之急，戰(zhàn)略之要!

　　2015年營收1.5億的星河也開啟了“規(guī)模擴張之路”，星河智善生活在未來5年會憑借借力資本市場，采用管理輸出、兼并收購等方式承接住宅、商業(yè)、辦公、旅游地產等物業(yè)管理業(yè)務，加大培育非主營業(yè)務產業(yè)，拓展社區(qū)服務，提升增值服務收入。

　　比如要在2020年實現(xiàn)管理規(guī)模3000萬平方米，收入6億，而社區(qū)綜合經營收入達到1個億……以上種種，都意味著規(guī)模是第一訴求。

　　物業(yè)管理從30萬到2020年3000萬平米，

　　工程施工收入也從80萬到2020年8000萬

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　　都是100倍增長，而這100倍要在短短5年間完成，資本可能是目前最得力的要素。

　　另外，擁有較大客戶數(shù)量和管理面積的社區(qū)O2O模式，一度被資本市場給予PE20倍、30倍的評價，而對比傳統(tǒng)地產開發(fā)才5到10倍，同為地產，兩者估值差別很大，這也是為何彩生活市值能迅速超過其母體地產開發(fā)市值的原因之一，

　　part4　基礎服務是1，增值服務是0

　　在規(guī)模第一訴求面前，大多房企對服務缺乏足夠的投入!

　　但基本常識是:基礎服務是1，增值服務是0，沒有物業(yè)服務的“1”，就沒有任何增值服務的“0”，但問題是如何才能做好服務?

　　上市擴張講究的是速度，但做好服務，從來快不得，急也急不得，好服務，講究的是態(tài)度、用心和時間，羅馬非一天建成，好服務在乎日積月累。

　　物業(yè)服務，老潘一直覺得是個行業(yè)難題，優(yōu)秀物業(yè)也是戴著鐐銬跳舞，但看星河智善生活，有些做法值得點贊!

　　首先，任何以補貼的模式、不盈利的服務都是不長久的，也不是良性的，這是物業(yè)行業(yè)頑疾之關鍵。

　　物業(yè)行業(yè)最大的問題就是收費模式。長期以來，物業(yè)公司想要調整物業(yè)費用，上面就的各地監(jiān)管部門及行業(yè)協(xié)會，下面居民組成的業(yè)委會，物業(yè)公司不能輕易提高收費標準。對此，龍湖吳亞軍也曾發(fā)言不看好物業(yè)生意，她認為目前物業(yè)模式人工成本占到了75%，并且每年的人工都在上漲，但物業(yè)費的收入?yún)s具有非常大的剛性，很多項目7、8年物業(yè)費都漲不了一成，這就導致物業(yè)生意很難做。

　　老潘一直強調的是，沒有盈利的服務，是很難保證服務品質和服務持續(xù)投入的。中國房地產和社區(qū)成長到今天，應該適當取消對社區(qū)物業(yè)收費的僵硬規(guī)定，而是從客戶需求和接受度出發(fā)，什么樣的價格費用，對應什么樣的服務標準，對應什么樣的服務類型。尤其是中高端客戶，他們不缺錢，他們缺“好服務”，他們愿意為好服務付費，對此，智善生活加速服務精細化切分，即推行品質管理標準分級，強調根據(jù)不同的對象提供不同標準的服務，即質價相符的服務。這是一個好的開始。

　　其次，降低成本或者提升物業(yè)要素使用效率。比如既然物業(yè)人工成本占比太高，那么類似萬科的做法就是發(fā)明萬科物業(yè)安保機器人，以期待大幅度降低人工成本。而星河智善生活的做法更為創(chuàng)新，目前星河物業(yè)正在加速推動行業(yè)聯(lián)盟，即在相近的社區(qū)范圍，或是和同行共享機電工程師等物業(yè)資源，以此減少單一社區(qū)物業(yè)資源的浪費!這種共享模式或是行業(yè)聯(lián)盟的做法，也是共享經濟的一種體現(xiàn)。

　　part5　物業(yè)之變：從服務者到經營者

　　中國物業(yè)之變，核心是三步走，第一步是物業(yè)管理，管理者思維在做物業(yè)，第二步是物業(yè)服務，即切換為服務思維，但苦于經費有限，所有物業(yè)都在帶著鐐銬跳舞，怎么組好服務?第三步時物業(yè)經營，還是那句老話，利潤才是保證好服務持續(xù)的動力!

　　在智善生活體系下，物業(yè)經營的態(tài)度開始被強化，星河2016年就開始強化各級管理干部的經營意識，經營意識核心就要考慮利潤，考慮客戶痛點，考慮服務優(yōu)化，考慮收入與成本的組合。

　　在經營面，星河智善也在打開創(chuàng)新面，線上線下并行，在線上，星河以智善生活APP為基礎，在完成基礎物業(yè)服務基礎上，整合星河商業(yè)、金融和集團各種資源，比如小額貸款、社區(qū)教育等，在線下，星河加強社區(qū)2公里內賓館、飯店、培訓機構、建材、干洗店，五金店等等這些高頻、剛需的消費合作商加盟，這個2公里意味著全方位的生活配套服務，意味著便利性，同時，智善生活在社區(qū)打造線下便利店、生活超市和社區(qū)食堂……線上“摸得著”的服務，線下社區(qū)內和社區(qū)外2公里內全方位的生活配套。最終智善生活，將服務創(chuàng)新做到了實處!

　　目前中國物業(yè)之路，上市，規(guī)模，圈地盤，奪用戶，APP……這些都是這個金礦行業(yè)被喚醒的必然表現(xiàn)，但另一面，老潘提醒的是，資本化、金融化、跑馬圈地的時代，無論哪一家物業(yè)巨頭，請別忘了你的客戶口碑，優(yōu)秀物業(yè)公司，一定是好口碑的擴張，簡稱“有質量的增長”!

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