中國(guó)地產(chǎn)商拼爹排行榜

今天早上，一勺君有一個(gè)突發(fā)奇想，如果將全國(guó)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)名錄中的房企進(jìn)行不同限定詞歸類(lèi)劃分，會(huì)出現(xiàn)什么結(jié)果？

若按照當(dāng)下最流行按照銷(xiāo)售額與銷(xiāo)售面積劃分，大致可分為1000億元級(jí)別，500億元級(jí)別，200億元級(jí)別與100億元級(jí)別。這一類(lèi)別中，萬(wàn)科勝出。但若按權(quán)益銷(xiāo)售額，預(yù)計(jì)萬(wàn)科就會(huì)讓出老大哥位置。

若按照售價(jià)劃分，大致可分為如下幾類(lèi)：售價(jià)2萬(wàn)元，售價(jià)1萬(wàn)元與1萬(wàn)元以下。那么，年內(nèi)改換門(mén)庭的綠城就可能以2.2萬(wàn)元單價(jià)居首（純商業(yè)地產(chǎn)除外）。

若按照土地儲(chǔ)備的地點(diǎn)分類(lèi)，在三四線(xiàn)城市，恒大與碧桂園一定領(lǐng)跑，但是要論一線(xiàn)城市的土地儲(chǔ)備規(guī)模，那么，備受媒體冷嘲熱諷的合生創(chuàng)展則可能是最大的優(yōu)質(zhì)地主，其他開(kāi)發(fā)商拼出土地天價(jià)的時(shí)候，合生的朱老板則頤養(yǎng)天年，喝茶聊人生，正眼不瞧你一個(gè)。

若按照能夠動(dòng)員的外部資源來(lái)計(jì)算開(kāi)發(fā)商的潛力值，大致也可分為以下三類(lèi)：拼錢(qián)，拼爹與拼兄弟。

土地儲(chǔ)備、單價(jià)、銷(xiāo)售額等排行榜太常規(guī)了，一勺君今天來(lái)點(diǎn)刺激的，發(fā)一個(gè)非正式、不完全統(tǒng)計(jì)、但絕對(duì)原創(chuàng)的地產(chǎn)商拼爹排行榜前五強(qiáng)。

遵循以下榜單制作原則：主觀化，去權(quán)威，追求吐槽與互動(dòng)。如有得罪、雷同，純屬刻意。拼爹指數(shù)由低至高共分為1—5級(jí)。拼爹指數(shù)越高，意味著從母公司獲取實(shí)質(zhì)性與品牌溢價(jià)的能力更強(qiáng)。

中信地產(chǎn)

拼爹指數(shù)：5

看點(diǎn)：背靠中信集團(tuán)，中信地產(chǎn)面向客戶(hù)（C端）與政府（B端）均有兄弟助陣。面向C端，自家兄弟有中信銀行、中信證券、中信信托、中信信誠(chéng)人壽、中信旅游、中信出版、中信健康醫(yī)療。面向B端，同門(mén)大哥有中信建設(shè)、中信環(huán)保與中南市政總院。

在C端生意中，中信地產(chǎn)通過(guò)一張會(huì)員卡——中信會(huì)拉攏與保持新舊業(yè)主的熱度與忠誠(chéng)度，金融、旅游與醫(yī)療資源均可在這張卡里放置不同內(nèi)容的增值服務(wù)，讓賣(mài)房子這件事情真正有技術(shù)含量起來(lái)。借助于中信地產(chǎn)攢局，中信集團(tuán)中的金融、醫(yī)療與旅游生意都獲得了精準(zhǔn)的交叉營(yíng)銷(xiāo)的機(jī)會(huì)。

在B端生意中，中信地產(chǎn)減少單獨(dú)拿地，組成聯(lián)合體，一起與政府談，結(jié)果往往可以拿下千畝萬(wàn)畝大單。項(xiàng)目拿下后，各個(gè)兄弟都有生意可做，環(huán)保、城建、設(shè)計(jì)與地產(chǎn)業(yè)務(wù)各得其所。
目前，這樣的B端與C端生意都各有落地，化學(xué)反應(yīng)明顯。在中信地產(chǎn)的500億元之路上，拼爹生意將持續(xù)發(fā)光發(fā)熱。但中信集團(tuán)的老大常振明說(shuō)了，集團(tuán)業(yè)務(wù)協(xié)同運(yùn)作，實(shí)際上來(lái)自于兄弟公司的市場(chǎng)化意愿，靠硬推是不行的，協(xié)同應(yīng)該上升到商業(yè)模式、經(jīng)營(yíng)哲學(xué)的高度上。

北大資源

拼爹指數(shù)：5

看點(diǎn)：在動(dòng)員教育資源方面，北大資源應(yīng)是皇冠上的明珠。這個(gè)明珠與地產(chǎn)生意相結(jié)合，孕育的是一個(gè)朝向未來(lái)五年在二三線(xiàn)城市有絕對(duì)核心競(jìng)爭(zhēng)力的特色房企。當(dāng)然，北大資源是這么定位自己的：資源整合型城市運(yùn)營(yíng)商。

北大資源的母公司是北大方正集團(tuán)，后者隸屬北大資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中心，是全國(guó)著名的規(guī)模千億元左右的校辦產(chǎn)業(yè)。方正集團(tuán)現(xiàn)已發(fā)展成為旗下?lián)碛斜贝蠓秸女a(chǎn)集團(tuán)、北大醫(yī)療集團(tuán)、北大資源集團(tuán)、方正金融、方正物產(chǎn)集團(tuán)的投資控股公司（詳見(jiàn)下圖）。

過(guò)去十年，萬(wàn)科單一住宅模式從100億元開(kāi)始賣(mài)過(guò)了1000億元，未來(lái)，一個(gè)新的巨頭會(huì)從復(fù)合型模式中崛起。一勺君一直有一個(gè)信念，一個(gè)受人尊敬、有核心競(jìng)爭(zhēng)力的房企是從常識(shí)中誕生的：做有人住的好房子。那么，未來(lái)可能還有一個(gè)常識(shí)：將教育、醫(yī)療兩大資源與地產(chǎn)嫁接，將產(chǎn)生下一個(gè)十年的明星房企。這兩大領(lǐng)域都是距離老百姓最真切、也最容易付費(fèi)的領(lǐng)域，與地產(chǎn)的化學(xué)反應(yīng)，將真正催生下一個(gè)巨頭。

會(huì)不會(huì)是北大資源？面相不錯(cuò)。在北大資源的同門(mén)兄弟里，金融，醫(yī)療與教育都是垂直領(lǐng)域里的佼佼者。北大醫(yī)療是中國(guó)眾多三甲醫(yī)院的投資商，北大教育則涵蓋北大品牌附屬幼兒園、小學(xué)與中學(xué)，并且與北大資源簽訂了排他性的引資辦學(xué)協(xié)議。

最關(guān)鍵的是，在不久前（9月16日），在香港上市的北大資源控股與母公司做了一個(gè)涵蓋12個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目、涉資19.34億港元的關(guān)聯(lián)交易，其中，重慶項(xiàng)目體量過(guò)百萬(wàn)平米，超過(guò)50萬(wàn)平米的項(xiàng)目也不在少數(shù)。交易過(guò)后，北大資源集團(tuán)的幾乎全部地產(chǎn)項(xiàng)目注入了上市平臺(tái)。上市后，如何做？

北大資源把愿景寫(xiě)進(jìn)了公告，未來(lái)三年，建立30個(gè)北大社區(qū)醫(yī)療保健中心與30個(gè)北大附屬幼兒園，服務(wù)40萬(wàn)個(gè)居民，其中一半是北大資源業(yè)主。

華潤(rùn)置地

拼爹指數(shù)：4

看點(diǎn)：華潤(rùn)置地的發(fā)家坐大得益于母公司華潤(rùn)集團(tuán)的“孵化器”策略，路徑有二：其一，母公司華潤(rùn)集團(tuán)單獨(dú)拿地，在時(shí)機(jī)成熟后，以資產(chǎn)包的形式，輕微溢價(jià)賣(mài)給上市公司，解決后者的土地儲(chǔ)備與后續(xù)發(fā)展問(wèn)題；其二，母公司華潤(rùn)集團(tuán)與華潤(rùn)置地聯(lián)合拿地，時(shí)機(jī)成熟后，上市公司以現(xiàn)金+新股形式，收購(gòu)母公司相關(guān)地產(chǎn)權(quán)益，這樣的關(guān)聯(lián)交易，可以大大解放上市公司的資金不足難題，所謂“扶上馬、帶一程”。

隨著華潤(rùn)置地業(yè)務(wù)坐大，拼爹生意轉(zhuǎn)入新層面。孵化器玩法開(kāi)始大大減少，但借助于華潤(rùn)集團(tuán)海外聲名，華潤(rùn)置地在境外事實(shí)上有一個(gè)巨無(wú)霸的擔(dān)保融資平臺(tái)，其拼爹紅利體現(xiàn)為：華潤(rùn)置地享有內(nèi)房股在香港市場(chǎng)最低的融資成本，平均融資成本在5%以下，2013年加權(quán)平均有息負(fù)債的利率僅為3.7%。

一個(gè)點(diǎn)的融資成本優(yōu)勢(shì)，放在地產(chǎn)行業(yè)凈利潤(rùn)率普遍走低的背景下，那等于是比同行多了一個(gè)點(diǎn)的凈利潤(rùn)率。當(dāng)然，大家也都看到了，華潤(rùn)這幾年萬(wàn)象城與五彩城開(kāi)始布局了不少，每年銷(xiāo)售物業(yè)近700億元，還能保持這么大規(guī)模的投資級(jí)物業(yè)，訣竅在哪？當(dāng)然是資金紅利。

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)

拼爹指數(shù)：4

看點(diǎn)：去年經(jīng)過(guò)一系列重組，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)加強(qiáng)了自身的中國(guó)人壽大股東背景，并形成了南豐中國(guó)擔(dān)任第二財(cái)務(wù)投資人的股東局面。立足當(dāng)下，今年年中，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)發(fā)行了兩筆五年期與十年期的投資級(jí)債券，共計(jì)12億美金。這應(yīng)該創(chuàng)造了中國(guó)房企發(fā)行美元債券的規(guī)模記錄，算下來(lái)，兩筆債券的綜合平均利息僅僅為5.3%。

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的當(dāng)家人李明很清楚，這樣的規(guī)模與利息成本與中國(guó)人壽的背書(shū)有莫大關(guān)系，未來(lái)，融資規(guī)模與成本的亮麗表現(xiàn)，中國(guó)人壽還會(huì)是海外投資者下單遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的重要參考。同時(shí)，在養(yǎng)老地產(chǎn)成為下一個(gè)十年的地產(chǎn)機(jī)會(huì)時(shí)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)有機(jī)會(huì)通過(guò)中國(guó)人壽的金字招牌，成為這一領(lǐng)域最受信賴(lài)的養(yǎng)老物業(yè)投資商。一勺君覺(jué)得，在資本市場(chǎng)幫著站臺(tái)是一方面，一旦遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的養(yǎng)老物業(yè)到達(dá)一定的規(guī)模，中國(guó)人壽還會(huì)是它實(shí)現(xiàn)利益退出的金融化渠道。

方興地產(chǎn)

拼爹指數(shù)：3

看點(diǎn)：方興地產(chǎn)身世其實(shí)一般，07年上市時(shí)，一個(gè)位于北京長(zhǎng)安街的凱晨廣場(chǎng)就可以站到其資產(chǎn)總量的1/2，大股東背景是中化集團(tuán)——一個(gè)做大宗商品外貿(mào)生意的央企，——它還一度控制著另一家上市房企遠(yuǎn)洋地產(chǎn)，但2010年后，央企地產(chǎn)退出令出臺(tái)，方興地產(chǎn)的央企地產(chǎn)牌照越來(lái)越值錢(qián)，中化撤資遠(yuǎn)洋地產(chǎn)，集中注意力做大方興地產(chǎn)。

外貿(mào)央企有兩個(gè)好基因，其一，有金融眼光，與國(guó)外買(mǎi)家打交道，練就了一身玩金融的本事，頻繁出入資本市場(chǎng)，游戲規(guī)則熟，信用等級(jí)日積月累也可靠；其二，見(jiàn)過(guò)大世面，有服務(wù)精神，品味不錯(cuò)，高檔酒店與港口運(yùn)營(yíng)有不俗的心得。

這兩個(gè)好基因都體現(xiàn)在了方興地產(chǎn)身上：融資成本低，形象品味好，高檔酒店與寫(xiě)字樓業(yè)務(wù)可以拆分成又一個(gè)上市公司金茂投資。除了萬(wàn)達(dá)，方興地產(chǎn)可能是中國(guó)豪華酒店最大的投資商吧。如今，方興地產(chǎn)已經(jīng)是中化系統(tǒng)里最具盈利能力的業(yè)務(wù)板塊，反哺母公司已經(jīng)正在發(fā)生。

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