兩會房地產(chǎn)界密集“上書”土地市場博弈加劇

松綁調控政策與土地制度改革是此次兩會房地產(chǎn)界密集"上書"、呼聲最為強烈的。3月5日，溫家寶總理所作的政府工作報告定調，繼續(xù)搞好房地產(chǎn)市場調控和保障性安居工程建設。嚴格執(zhí)行并逐步完善抑制投機、投資性需求的政策措施，進一步鞏固調控成果，促進房價合理回歸。這表明2012年房地產(chǎn)調控政策不會有"方向性"改變。這給兩會前即頻頻動作，寄望于調控松綁的地方政府及開發(fā)商做出了明確回應，也讓此前充滿疑慮的住房需求者獲得了"定心丸"。

　　政府工作報告再度提出促進集體建設用地流轉，這是代表委員們集中關注的一個熱點。

　　隨著城市化進程的加速，城市用地緊張局勢進一步加劇，放開城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的呼聲響起。十七屆三中全會已提出，"要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場，建設政府行政性征地的范圍，要使農(nóng)村集體建設用地進入市場，和城市國有建設用地同權同地同價"。

　　全國政協(xié)常委、經(jīng)濟委員會副主任委員胡德平也支持維護農(nóng)民集體土地的所有權，提出農(nóng)村一切建設用地，都應和國有土地同地、同權、同價。他認為，只有這樣，才能從根本上實現(xiàn)改革。

　　涉及到農(nóng)村土地，農(nóng)村集體所有土地上的"小產(chǎn)權房"便成為一個繞不過去的問題。伴隨著住房商品化以及城市化的快速發(fā)展，農(nóng)村"小產(chǎn)權房"已有16年的歷史，而且其規(guī)模之大令人瞠目。雖然十幾年來，政府對"小產(chǎn)權房"采取了限制和取締的政策，國務院辦公廳和國土資源部屢次發(fā)出通知、規(guī)定，嚴禁"小產(chǎn)權房"建設，嚴禁城市居民購買"小產(chǎn)權房"。2010年由國土部、住建部牽頭，14個部委研究制訂相關的處理方案，然而，至今"小產(chǎn)權房"問題始終沒有得到切實解決。

　　無論是緣于商品房價格高企還是現(xiàn)行農(nóng)村建設用地制度不完善，"小產(chǎn)權房"自建設、銷售到入住如此長的時間里，政府方面管理、監(jiān)督的缺位負有難于推卸的責任。十余年時間里，沒有"準生證"和"戶口"的"小產(chǎn)權房"許多已經(jīng)在城市快速擴張的裹挾下，陸續(xù)進入了新的城市規(guī)劃中。據(jù)全國政協(xié)委員、山東財經(jīng)大學教授郭松海掌握的信息，目前符合城市規(guī)劃的此類住房大約已經(jīng)占了一半比例，而這當中多數(shù)為中低收入者的自住用房，這使政府對"小產(chǎn)權房"的處置變得越發(fā)棘手。

　　郭松海向兩會提交的提案建議，除對占用耕地開發(fā)房地產(chǎn)的，要堅決予以取締外，對在原建設用地上開發(fā)的"小產(chǎn)權房"，特別對那些符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地規(guī)劃的此類住宅，應依法依情依理分門別類，逐步予以合法化。他提議，政府對符合城市規(guī)劃和土地規(guī)劃，在農(nóng)村集體建設用地和宅基地上建設的房地產(chǎn)建立一個"封閉"市場，屬于一般住宅建筑項目的，可將其納入住房保障體系之中。經(jīng)補辦手續(xù)，補繳土地出讓金、稅費等，獲得國家頒發(fā)房屋產(chǎn)權證，供自住使用，由政府限期上市。對于符合土地利用規(guī)劃、質量合格但尚未出售的小產(chǎn)權房，則考慮由政府按成本價收購，作為當?shù)氐墓夥俊⒔?jīng)適房等房源，以彌補保障房供應之不足。在符合城市規(guī)劃和土地規(guī)劃，在農(nóng)村集體建設用地和宅基地上建設的屬于別墅和高檔公寓建筑項目，除補繳土地出讓金、稅費外，還要對購買者給與相應罰款。

　　全國政協(xié)委員、清華大學政治經(jīng)濟學研究中心主任蔡繼明向兩會提交了多個與土地相關的提案，其中也提議應承認部分小產(chǎn)權房的合法性。在征地制度改革問題上，針對現(xiàn)行的城鄉(xiāng)土地"二元"制度他建議，建立統(tǒng)一的城鄉(xiāng)建設用地市場，在符合法律和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌規(guī)劃的條件下，允許農(nóng)村集體建設用地使用權進入市場，和國有建設用地同地同權同價。城市新增的非公益性建設用地，可以實行集體所有制，而國家對于城市發(fā)展規(guī)劃中新增的非公益性建設用地，可以按照自愿、公平的原則，通過協(xié)商或市場交易將集體土地征購為國有土地，國家不得強行改變非公益性建設用地的所有權屬性。

　　日前國土資源部方面已表示，今年年底之前要完成《土地管理法》的修訂，今年我國將在部分地區(qū)進行試點，為全面清理"小產(chǎn)權房"做制度和政策準備。土地制度改革的窗口即將打開。然而，《土地管理法》的修訂由于牽涉土地利益矛盾此前已數(shù)度難產(chǎn)。房地產(chǎn)業(yè)內人士認為，今年兩會期間針對土地制度改革的呼吁中，學界與地方政府、開發(fā)商都提出將農(nóng)村土地上的住宅與保障房建設結合的建議，但其中的訴求不盡相同。開發(fā)商希望通過"土改"政府可以減少對保障房土地和資金的投入，進而為商品房市場騰挪出更大的利益空間，通過"小產(chǎn)權房"的商品化，掘進廣闊的農(nóng)村房地產(chǎn)市場。郭松海認為，"小產(chǎn)權房"如果可以用來沖抵保障房，現(xiàn)有的數(shù)量就基本能滿足了。顯然在土地市場中央及地方政府、開發(fā)商、農(nóng)用地的擁有者、"小產(chǎn)權房"買家之間的博弈，將使城鄉(xiāng)土地制度改革經(jīng)歷前所未有的挑戰(zhàn)，然而這已經(jīng)成為經(jīng)濟發(fā)展進程中無法回避的問題。相信政府能在發(fā)展與挑戰(zhàn)交織背景下建立合理的利益分享機制，穩(wěn)步實現(xiàn)土地制度的改革。（記者陸昀）

來源：中華工商時報

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