房地產(chǎn)業(yè)暴利時代漸遠，整體利潤降至10%左右

土地成本占銷售價格最高逾五成整體利潤降至10%左右

　　“東郡和望京的項目利潤只有7%左右。”北京保利地產(chǎn)副總經(jīng)理王英男無奈地向記者表示，這個利潤率基本上跟保障房持平。在過去的2009年、2010年房企創(chuàng)造了不少高價地，隨著市場的轉(zhuǎn)冷，導(dǎo)致不少項目低開，削薄成本。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，在從緊的房地產(chǎn)調(diào)控之下，房企的房地產(chǎn)利潤受到一定程度的擠壓，其擠壓幅度在10%左右。隨著樓市調(diào)控政策的持續(xù)和房價的進一步下行，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤有望下降。

　　微利時代來臨

　　去年底，龍湖時代天街、合生世界花園、東亞逸品閣等項目低價開盤引發(fā)市場對于房企低利潤售房的討論。

　　在萬科去年的年報中記者看到，去年一年萬科銷售金額1215.4億元，其營業(yè)收入達717.8億元，同比增長41.5%，實現(xiàn)凈利潤96.2億元，同比增長32.2%。作為中國最大的房地產(chǎn)企業(yè)，萬科的利潤并不高。

　　對此，萬科副總裁毛大慶向記者表示，“主要是由于萬科的盤子太大，市場一出現(xiàn)風(fēng)吹草動就必須得先跑。從去年市場來看，2011年9月以前的形勢還是不錯的，但是萬科為了企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，從二季度開始，新開項目就制定了靈活的定價策略，原則上與上期產(chǎn)品價格持平，因此就導(dǎo)致了萬科去年的利潤率并不高”。

　　毛大慶認為，限購政策的效力將會在今年顯現(xiàn)出來，到時候房企的利潤基本上會出現(xiàn)一個下跌的趨勢。

　　通常來說，房企2011年下半年新開的樓盤將成為其今年年內(nèi)的銷售主力。總體來看，2011年四季度以來標桿房企開盤項目的土地成本相當(dāng)于目前銷售均價的三成。分城市來看，標桿房企在一線城市的土地成本略高于在二三線城市的土地成本。標桿房企在一線城市的土地成本約占當(dāng)前銷售均價的35%，而二三線城市的土地成本約占售價的30%。

　　因此，標桿房企在二三線城市的降價空間大于一線。尤其是一些土地購入成本占比低于20%的項目，未來降價空間廣闊。雖然較低的土地成本給標桿房企提供了一定的降價空間，但后期價格走勢依然取決于項目本身的定價和銷售情況。在目前的市場交易情況下，如果項目依然能取得不錯的銷售業(yè)績，開發(fā)商就會缺少降價的動力。

　　房企成本激增

　　房企利潤變薄一方面與降價有關(guān)；另一方面也與各項成本的激增有關(guān)。

　　“現(xiàn)在工地上雇傭一個大工，在北京市場價格已經(jīng)漲到230元/天左右了，而且是當(dāng)天結(jié)賬，不能加班?！币晃婚_發(fā)商無奈地向記者表示。

　　在房地產(chǎn)行業(yè)的銷售價格中要包含：土地成本、建安成本、財務(wù)稅費、管理成本及企業(yè)利率。

　　記者了解到，2011年，全國商品房銷售面積10.99億平方米，商品房銷售額59119億元，增長12.1%，測算平均價格為5379元/平方米。

　　其中，土地成本占大頭， 2011年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積4.1億平方米，土地成交價款8049億元，測算土地成本為1963元/平方米，占售價的36.5%。

　　隨著用人成本的激增，目前全國平均建安成本已經(jīng)增長至2000元-2500元/平方米左右，占銷售均價的37%-46%。同時，由于銀行對于開發(fā)商貸款的卡緊，房企的融資成本高漲，目前稅費財務(wù)成本已經(jīng)占銷售價格的10%左右。

　　按照這個成本推算，2011年房地產(chǎn)業(yè)的整體利潤只有10%左右。

　　中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，最近標桿房企入市的項目均出現(xiàn)了明顯的土地成本占比上漲的現(xiàn)象。中原地產(chǎn)統(tǒng)計了自2011年四季度以來十大標桿房企陸續(xù)開盤的32個新項目，這些項目平均土地成本已經(jīng)達到了銷售均價的33%左右，2010年這一比例僅在20%左右，其中土地銷售均價占比超過50%的項目有1個，超過30%的項目達到了20個。

　　不論長期還是短期內(nèi)，房價及其預(yù)期是地價最主要的影響因素。處于上升趨勢的房價以及活躍的商品房銷售市場會使得開發(fā)商對市場前景充滿信心，加大土地競購力度，從而推動地價上升，甚至導(dǎo)致地王頻現(xiàn)。

　　國土部2010年數(shù)據(jù)顯示，全國平均土地價格占項目售價平均為23.2%。以北京部分2008年拿地項目在2010年的銷售可以看出，平均地價占房價的比例都在20%左右。2009年以來的地王項目銷售占比已經(jīng)高達39.2%。

　　從目前的狀況來看，在房價下調(diào)的大勢下，地價也應(yīng)該出現(xiàn)明顯回落，才能更快地促進房價回歸合理水平。

來源：北京商報

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