土地市場“寒意”未去，一季度土地成交降五成

回首已經(jīng)過去的2012年一季度，在經(jīng)過前兩個月的“寒冬”后，多數(shù)城市樓市在降價促銷之下成交量有所回升，不過同比去年一季度依然有所回落。與此同時，土地市場依然“寒意”未去，全國來看，住宅用地土地供應(yīng)、成交均大幅下降，全國主要城市土地市場依然處于零溢價時代，溢價率維持在近年最低水平。

　　“土地市場最能反映房企對未來樓市的預(yù)期和信心。短期的樓市成交回升難以使房企資金緊張情況根本緩解，目前土地市場依然‘較冷’，顯示多數(shù)房企對未來房地產(chǎn)市場預(yù)期非常謹(jǐn)慎。”合富輝煌天津公司研究發(fā)展中心市場總監(jiān)任炯對新金融記者表示。

　　樓市成交處下行通道

　　2012年的前3個月，無論一線城市，還是二、三線城市，都呈現(xiàn)出較為一致的規(guī)律。1月受元旦、春節(jié)雙節(jié)影響，加之調(diào)控政策不動搖，樓市成交慘淡，同比2011年大幅下跌。2月同比上年，一、二線城市出現(xiàn)不同程度上漲，但考慮到2011年春節(jié)在2月份，并不能定調(diào)回暖。進(jìn)入3月，開發(fā)商主動降價促銷、房源供應(yīng)增多，加之首套房貸利率全面回調(diào)至基準(zhǔn)利率，使得剛需逐漸釋放，成交量呈現(xiàn)上升趨勢?！皩τ?月的回暖，應(yīng)該理性看待，房企絕對不能有盲目樂觀的情緒?！比尉急硎?，3月有的城市住宅成交量出現(xiàn)50%甚至100%以上的環(huán)比上升，與2月成交基數(shù)過低不無關(guān)系，單看3月成交量與往年相比仍處低位。此外，目前樓市中成交量較好的依然是那些降價幅度較大的樓盤，以價換量是促進(jìn)成交回升的重要原因，沒有價格優(yōu)勢的樓盤，銷售大都不太好。

　　而從整個一季度來看，樓市成交量還處于下行通道之中。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2012年第一季度，20個主要城市成交量同比下降28.3%，有14個城市成交面積同比下跌，其中大連降幅最大，達(dá)73.14%。一季度北京新建住宅網(wǎng)簽套數(shù)為18072套，同比下降18.88%，創(chuàng)下近4年來的最低值，成交均價為12492元/平方米，同比降幅達(dá)35.44%。天津一季度新建住宅成交12172套，同比下降53.42%，在重點(diǎn)城市中降幅最大。上海、廣州、深圳、成都等城市一季度樓市成交量同比降幅均超過15%。

　　對于一季度最后一個月成交量的回升，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，只要房地產(chǎn)企業(yè)維持促銷姿態(tài)，積極制定銷售策略，依然能在今年迎來幾個剛需集中釋放的銷售窗口期。

　　土地市場供需均降

　　相對于房地產(chǎn)降價促銷顯效，一季度土地市場依然“寒意陣陣”，無論是地方政府的推地意愿，還是開發(fā)商的拿地意愿，都處于歷史低位。供應(yīng)方面，2012年一季度，全國土地市場呈現(xiàn)明顯供應(yīng)放緩趨勢，環(huán)比、同比均有下跌，住宅用地跌幅較大。1-3月，全國300個城市共推出住宅類用地含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地2131宗，環(huán)比減少47%，同比減少33%，推出土地面積9815萬平方米，環(huán)比減少49%，同比減少37%。成交方面，受傳統(tǒng)新年假期和房價下跌預(yù)期影響，開發(fā)商拿地意愿不足，一季度全國土地市場成交情況仍維持低迷格局。1-3月，全國300個城市共成交住宅用地1534宗，環(huán)比減少41%，同比減少46%，成交面積6921萬平方米，環(huán)比減少43%，同比減少51%。

　　與樓市3月份出現(xiàn)成交回升不同，3月份土地市場的成交量還在下降，甚至成為一季度土地成交面積最少的月份。當(dāng)月全國300個城市共成交住宅用地317宗，成交面積1425萬平方米，環(huán)比減少54%，同比減少67%?！耙粋€月的成交回升，難以解決開發(fā)商長期積累的高庫存和資金鏈緊張問題，只有成交量繼續(xù)回升并維持很長一段時間，才有可能緩解房企資金緊張的情況，這種回升才有可能傳導(dǎo)到土地市場。在那之前，很難引起這些企業(yè)對土地市場的興趣?！碧旖蚴信P龍廣告?zhèn)髅接邢薰究偨?jīng)理蘇步超對新金融記者表示。

　　而從近期各大房企的表態(tài)來看，對于拿地大都十分謹(jǐn)慎。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)控股有限公司董事局主席、行政總裁李明近日在接受媒體采訪時表示，今年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)提出一個原則叫做“穩(wěn)健經(jīng)營，兩手準(zhǔn)備”。穩(wěn)健經(jīng)營就是原則上不增加新的土地投資，兩手準(zhǔn)備就是不降低在建規(guī)模?！拔覀冊陲L(fēng)險把控上的思路是控制兩個規(guī)模，一是控制總資產(chǎn)，主要是不要盲目投資，不要盲目增加土地儲備；二是控制有息負(fù)債?！崩蠲鞅硎?。在2011年度業(yè)績發(fā)布會上，世茂地產(chǎn)主席許榮茂也強(qiáng)調(diào)，今年世茂原則上不會買地，主要任務(wù)還是加大銷售力，降低負(fù)債率。綠城中國在2011業(yè)績發(fā)布會上，也釋放出公司的發(fā)展策略將告別以往通過高負(fù)債率追求規(guī)模擴(kuò)張，向側(cè)重依靠品牌和管理輸出穩(wěn)健發(fā)展的信號。綠城在年報中明確表示，2012年暫無購地計劃。而地產(chǎn)行業(yè)龍頭老大萬科，今年以來除了參與了廣州黃埔文沖石化路以西城中村改造項目外，至今在土地招拍掛市場尚未取得一宗地塊，以實際行動踐行謹(jǐn)慎拿地策略。

　　莊凌顧問在最近的一份報告中表示，今年3月份以來，陸續(xù)有大型品牌上市公司發(fā)布2011年年報，并表示2012年沒有拿地計劃，這預(yù)示著土地投資將現(xiàn)急速回落，下半年會有更多的土地出現(xiàn)流拍或零溢價出讓。慎拿地、忙促銷、快回款，多數(shù)房企啟動“過冬自?！蹦Ｊ?。

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