房企告別暴利時(shí)代，全行業(yè)庫(kù)存市值或超過5萬億

●已經(jīng)公布年報(bào)的75家房企，總庫(kù)存市值達(dá)到了9048億元，超過2009年庫(kù)存2倍以上，而全行業(yè)的庫(kù)存市值或超過5萬億元

　　●從傻子也能賺錢的“上半場(chǎng)”，到必須拼價(jià)格、拼品質(zhì)、拼結(jié)構(gòu)的“下半場(chǎng)”，年報(bào)數(shù)據(jù)客觀地反映出房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷著深度調(diào)整轉(zhuǎn)型

　　截至4月11日，萬科、恒大、保利、富力、中海五大房企發(fā)布了3月份及一季度業(yè)績(jī)。數(shù)據(jù)顯示，五大房企一季度的簽約總金額為820.57億元，與去年第一季度相比，下降10.7%。其中，3月樓市貢獻(xiàn)了一季度整體業(yè)績(jī)的４３．４％。即便經(jīng)過了３月份的“小陽春”，大型開發(fā)商整體也沒有能夠?qū)崿F(xiàn)業(yè)績(jī)的明顯增長(zhǎng)，資金壓力大、去庫(kù)存難的局面沒有改變。

　　從傻子也能賺錢的“上半場(chǎng)”，到必須拼價(jià)格、拼品質(zhì)、拼結(jié)構(gòu)的“下半場(chǎng)”，上市公司季報(bào)和年報(bào)數(shù)據(jù)客觀地反映出房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷著深度調(diào)整轉(zhuǎn)型。隨著調(diào)控持續(xù)深入，房地產(chǎn)企業(yè)資金面緊張的情況進(jìn)一步凸顯。龐大的庫(kù)存、高額的負(fù)債率、嚴(yán)重分化的業(yè)績(jī)水平，再加上宏觀經(jīng)濟(jì)面和政策面的偏負(fù)面因素的綜合影響，房企要先求生而后謀發(fā)展，眼下似乎只有“以價(jià)換量”一條出路。

　　成交量持續(xù)低迷，今年可能出現(xiàn)降價(jià)潮

　　“最嚴(yán)調(diào)控”持續(xù)兩年，房地產(chǎn)上市公司2011年的年報(bào)格外引人關(guān)注。截至4月8日，境內(nèi)外上市的150余家國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)中，已經(jīng)有75家發(fā)布了年報(bào)，另外還有60多家企業(yè)發(fā)布了快報(bào)或預(yù)告。

　　受限購(gòu)、限貸等房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，去年主要城市樓市成交量持續(xù)低迷。盡管如此，大部分上市房地產(chǎn)企業(yè)仍然保持了銷售業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)，但增速明顯放緩。年報(bào)顯示，實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的企業(yè)約八成，而完成全年銷售目標(biāo)的企業(yè)則不到三成。僅華潤(rùn)置地、融創(chuàng)等不足10家企業(yè)的增速呈現(xiàn)加快趨勢(shì)。而SOHO中國(guó)、綠城、億城股份、濱江集團(tuán)等企業(yè)甚至出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。

　　從營(yíng)業(yè)收入看，已發(fā)布年報(bào)的房企平均增速約20%，其中一線房企增速大都超過30%。如萬科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入717.8億元，同比增長(zhǎng)41.6%；保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入470.28億元，同比增長(zhǎng)31.02%。

　　蘭德咨詢總裁宋延慶表示，房企營(yíng)業(yè)收入的增長(zhǎng)，一是得益于房?jī)r(jià)的上漲；二是由于房地產(chǎn)行業(yè)采用預(yù)售方式和交付后才計(jì)入結(jié)算收入的法人會(huì)計(jì)政策，2011年的年報(bào)更多的是反映2010年的銷售收入。

　　盡管銷售業(yè)績(jī)?nèi)栽谠鲩L(zhǎng)，但大多數(shù)企業(yè)的利潤(rùn)都出現(xiàn)了不同程度的下降。例如，萊茵置業(yè)2011年凈利潤(rùn)同比下降60%—70%；陽光股份2011年凈利潤(rùn)比上年同期下降50%—80%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，企業(yè)之間業(yè)績(jī)分化變得更加明顯，房地產(chǎn)業(yè)將逐步告別“暴利時(shí)代”。

　　成交量的持續(xù)低迷，導(dǎo)致上市房企存貨總量大增。據(jù)統(tǒng)計(jì)，已經(jīng)公布年報(bào)的75家房企，總庫(kù)存市值達(dá)到了9048億元，同比上漲幅度達(dá)到了44.3%，比2009年的庫(kù)存4183億元更是達(dá)到了2倍以上，而全行業(yè)的庫(kù)存市值或已超過5萬億元。

　　“去庫(kù)存化將成為今年絕大多數(shù)房企的主題?！北本┲性禺a(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，今年3月，各地成交量出現(xiàn)了一定程度的上升，主要得益于部分項(xiàng)目明顯降價(jià)后刺激市場(chǎng)回暖。在部分城市，10%的降價(jià)項(xiàng)目占據(jù)了90%的簽約，未降價(jià)項(xiàng)目銷售量依然冷清。但目前的成交量也只恢復(fù)到2011年的平均水平，如果成交量仍然悲觀，今年仍有可能出現(xiàn)降價(jià)潮。

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