7月5日，萬科公布的數據顯示，上半年該公司銷售金額為625.4億元。新浪樂居與中國房地產測評中心CRIC發(fā)布的《2012上半年房企銷售TOP50》則顯示，萬科銷售額再居榜首，中海和保利分別以543億元、493.1億元分列二、三名，此外，有8家房企銷售額超過200億元。恒大、萬科、綠地則占據銷售面積榜單前三名。
上半年，各大開發(fā)商都經歷了奮力出貨的時期，大部分品牌房企的銷售業(yè)績超出預期。30家品牌房企中有17家銷售額同比實現上漲。與此同時，負債率居高不下，仍是房企面臨的主要風險之一。
持續(xù)走低的資金杠桿率
“企業(yè)‘追趕’銷售額為的是盡快覆蓋融資、負債成本，但盲目擴大融資，債臺越來越高，即使擁有亮麗的銷售業(yè)績，也會隨時面臨崩盤的危險?！比A南一家知名房企財務監(jiān)控部門負責人向《華夏時報》記者表示，“早前房子不好賣，現在樓市有回暖跡象，銷售額有了保證，如何利用銷售回款是考驗房企戰(zhàn)略的關鍵?！?/p>
上述人士認為，房企的資金包袱并沒有拋下，應該根據自身情況，選擇合理的撥備部分覆蓋融資成本，并盡量減少下階段繼續(xù)高成本融資的可能。
數據顯示，今年1月-5月，房企資金杠桿率降至2.35的歷史低位，較今年1-4月的2.39進一步下降，在2009年-2011年，房企資金杠桿率分別為3.19、2.71和2.44。資金杠桿率數值一降再降，顯示房企的資金壓力巨大。
“持續(xù)走低的資金杠桿率和高負債率是房企，也是該行業(yè)的定時炸彈。如何‘排毒’，是衡量房企能否在本次調控中調整自身資產結構的關鍵因素。”上述房企負責人稱。
她所指的“毒”，是行業(yè)在“重資產模式”下陷入惡性循環(huán)，以致資金和資源利用效率一直在低水平運行。
北京貝塔咨詢中心最新發(fā)布的報告認為，政策和市場的頻繁波動，不僅沖擊了激進擴張的企業(yè)，在目前以重資產為主的模式即主要以依賴土地規(guī)模擴張為主下，也削弱了地產行業(yè)整體的運營效率。
上述報告顯示，盡管就行業(yè)整體而言，已經過了最壞的時期，市場風險有所釋放，但行業(yè)整體對外部金融資源的依賴度卻更高，一旦銀行、信托等金融系統(tǒng)出現壞賬風險，并導致對地產行業(yè)的信貸緊縮，將使整個地產行業(yè)出現源于金融系統(tǒng)而非地產市場的連鎖反應。
該中心通過對50家重點上市公司財報研究發(fā)現，目前已有六成房企突破了財務安全底線，并指出地產金融風險已經超越地產市場風險，成為下一階段房企面臨的最主要風險。
行業(yè)分化加劇
今年上半年，房地產行業(yè)掀起了新一輪整合潮。數據顯示，今年以來，上市房企有關股權轉讓的公告數量比去年同期增長超過六成，而本年涉及房地產的股權及資產交易預計將突破2500億元。此外，包括SOHO中國、中航地產、恒大以及招商地產在內的多家房地產企業(yè)也在行業(yè)內進行積極的股權并購。
戴德梁行中國投資部聯席主管葉建成預測，未來房地產行業(yè)的并購案例會不斷增多，其中包括房地產企業(yè)間的并購，房地產私募基金的收購以及國內險資的收購。
在整合過程中，行業(yè)分化也在加劇。
上海易居房地產研究所副所長楊紅旭在接受媒體采訪時表示，現在地產行業(yè)呈現強者愈強、弱者愈弱、分化加劇的態(tài)勢。大型房企逆勢擴張，銷售增速同比正增長，但小型房地產公司已經開始負增長，日子越來越難過。這將逼迫中小企業(yè)退出，大型房企的市場占有率將進一步提高。
而上海易居分析師周建成則認為，目前來看，房地產企業(yè)的資金鏈還沒有到普遍面臨斷裂的境地，但是確有部分企業(yè)資金吃緊難以為繼。對于有資金有實力的企業(yè)，并購不失為實現業(yè)務快速拓展的一種選擇。
周建成指出，當前，房企并購呈現出實力分化和整合提速的特點，即并購方多為在資本市場上摸爬滾打多年，或由地方向全國輻射的大型房企；而被并購方則多是有項目或土地，但體量小、融資渠道少的中小房企。
瑞銀此前的一項研究顯示，如果調控政策持續(xù)下去，預計到2012年底，主要上市開發(fā)商的市場份額可能會由2007年的7%增長到20%左右。
來源：華夏時報
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