半數(shù)內(nèi)地開發(fā)商盈利倒退，境外融資近250億

上半年內(nèi)地各大城市繼續(xù)執(zhí)行樓市調(diào)控，開發(fā)商的利潤(rùn)空間進(jìn)一步受到擠壓。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在已公布中期業(yè)績(jī)的開發(fā)商中，半數(shù)企業(yè)出現(xiàn)盈利倒退，最多下滑65%。此外，受內(nèi)地收緊房地產(chǎn)信貸影響，越來(lái)越多的開發(fā)商熱衷于境外融資，今年至今，通過(guò)銀團(tuán)貸款和發(fā)行優(yōu)先票據(jù)已融資近250億元港元，下同。

　　10家在港上市的內(nèi)房股已先后公布半年純利，五升五跌，呈現(xiàn)兩極分化。中國(guó)海外發(fā)展、龍湖地產(chǎn)等龍頭企業(yè)趁勢(shì)擴(kuò)大市場(chǎng)份額，核心盈利逆市勁升。而中小型開發(fā)商則受制于限購(gòu)令和流動(dòng)性緊缺，盈利大幅下挫。

　　以富力地產(chǎn)為例，中期純利倒退35%，主要受交付面積銳減拖累。撇除物業(yè)重估，主營(yíng)珠三角地區(qū)住宅的雅居樂(lè)和富力利潤(rùn)分別下滑57%和13%。就連主要發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的SOHO中國(guó)也因期內(nèi)竣工項(xiàng)目匱乏，盈利意外下跌65%，成為表現(xiàn)最差的內(nèi)地開發(fā)商。

　　SOHO中國(guó)執(zhí)行董事兼主席潘石屹宣布，決定由“開發(fā)-銷售”轉(zhuǎn)型為“開發(fā)-持有”。轉(zhuǎn)型3年后，公司的盈利將主要來(lái)源于租金收入；五年后，現(xiàn)有150萬(wàn)平方米物業(yè)的租金年收入將超過(guò)40億人民幣。

　　中歐國(guó)際工商學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)和金融學(xué)教授評(píng)論稱，這是長(zhǎng)期限購(gòu)政策下的無(wú)奈之舉。他半開玩笑說(shuō)，如果開發(fā)商都不蓋房子，寫字樓供應(yīng)減少，租金上漲，政府會(huì)不會(huì)因此而限租呢？

　　另一方面，中海、龍湖和華潤(rùn)等龍頭企業(yè)半年銷售理想。以中海為例，首7個(gè)月已實(shí)現(xiàn)銷售額753億元，完成年初既定目標(biāo)的94%。管理層決定調(diào)高全年銷售目標(biāo)至1000億元。其他專注于一線城市剛性需求的開發(fā)商同樣利潤(rùn)可觀，龍湖半年多賺51%，主營(yíng)北京住宅的首創(chuàng)置業(yè)更是純利按年急升7成。

　　中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜表示，內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)早已告別了“圈地=盈利”的時(shí)代，龍頭房企研究團(tuán)隊(duì)完善，敏銳地捕捉到了一、二線城市剛性需求釋放的商機(jī)，得以逆市擴(kuò)大市場(chǎng)份額。考慮到中央重申打擊投機(jī)性住房，只有滿足剛需的物業(yè)項(xiàng)目才能貨如輪轉(zhuǎn)。

　　業(yè)績(jī)中另一個(gè)細(xì)節(jié)同樣值得注意。根據(jù)香港交易所的公開資料，華潤(rùn)置地、龍湖地產(chǎn)、雅居樂(lè)等內(nèi)地開發(fā)商今年到目前為止，已在境外新募集資金約250億元；融資形式五花八門，以銀團(tuán)貸款和發(fā)行優(yōu)先票據(jù)為主，息率介乎5至10%，幣種涵蓋港元、美元和新加坡元。

　　交銀國(guó)際房地產(chǎn)分析師何志忠分析稱，內(nèi)地銀行不斷收緊對(duì)開放商的信貸投放，傳聞銀監(jiān)會(huì)指導(dǎo)商業(yè)銀行迫使開發(fā)商加快賣樓以償還欠款即是明證。與其承受高逾兩成的民間借貸利率，香港已成為了內(nèi)房新的“融資天堂”。他透露，開發(fā)商多以單一項(xiàng)目為名尋求銀團(tuán)借款，藉此合法回流資金用于償還短期借款或購(gòu)買新土地。

　　華潤(rùn)置地作為其中的代表，1月至8月，先后簽署7筆借貸協(xié)議，金額從3億至34億不等。市場(chǎng)分析稱，相比調(diào)控初期開發(fā)商不惜代價(jià)的融資策略，現(xiàn)時(shí)各家房企主要通過(guò)廉價(jià)新貸款取代高息舊貸款，以降低財(cái)務(wù)成本。

來(lái)源：中國(guó)新聞網(wǎng)

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