外資悄然撤離中國(guó)樓市，全年投資或現(xiàn)腰斬

　　曾經(jīng)因手持天量資產(chǎn)而不可一世的外資房企和投資基金正悄然從中國(guó)樓市撤退。轉(zhuǎn)讓已有地塊，降價(jià)促銷，跑量回款，不一而足。初步預(yù)測(cè)，2012年，中國(guó)房地產(chǎn)投資中利用外資額可能大幅下降50%，并創(chuàng)下人民幣升值7周年以來(lái)最差投資行情?；仡櫷赓Y“作戰(zhàn)”中國(guó)樓市的歷史，可以清晰地看到與人民幣升值周期捆綁的投資曲線。

　　沒有哪個(gè)行業(yè)或企業(yè)能夠躲得過(guò)這一輪全球經(jīng)濟(jì)低迷，曾經(jīng)因手持天量資產(chǎn)而不可一世的外資房企和投資基金也不例外。單看房地產(chǎn)開發(fā)投資中“利用外資”一項(xiàng)，2007年市場(chǎng)最火爆時(shí)，其增幅高達(dá)632%。到2010年，外資在中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)中的年同比增速為66%。不過(guò)，這一趨勢(shì)到今年將徹底改寫。2012年，中國(guó)房地產(chǎn)投資中利用外資額可能大幅下降50%，并創(chuàng)下人民幣升值7周年以來(lái)最差投資行情。

　　細(xì)究這一結(jié)果就會(huì)發(fā)現(xiàn)，影響外資投資中國(guó)樓市的原因有主客觀多種因素：首先是政策上，中國(guó)一直嚴(yán)格限購(gòu)?fù)馍掏顿Y房地產(chǎn)；其次，全球經(jīng)濟(jì)低迷，加上人民幣升值周期性見頂，外資機(jī)構(gòu)將項(xiàng)目變現(xiàn)避險(xiǎn)的意圖越來(lái)越明確；最后，外資同樣“受累”宏觀調(diào)控，與內(nèi)資企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)中，外資也不得不以價(jià)格戰(zhàn)來(lái)力保生存。種種因素綜合在一起，最終上演了外資2012年在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資熱情的大逆轉(zhuǎn)。

　　火熱戀情“戛然而止”

　　從今年初開始，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資的到位資金結(jié)構(gòu)出現(xiàn)重大變化：利用外資額從1至2月同比增長(zhǎng)24.2%，一路下降。前3個(gè)月至前7個(gè)月的利用外資額同比降幅分別為22.4%、42.9%、36.8%、53.9%和54.3%。以前7個(gè)月228億元的利用外資額計(jì)，平均每月房地產(chǎn)開發(fā)利用外資額32.6億元，按此推算，全年或在400億元左右。一個(gè)可以對(duì)比的數(shù)字是，2011年和2010年，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)利用外資額分別為814億元和796億元。也就是說(shuō)，如果2012年外資投資金額以400億元計(jì)算，其同比跌幅可能接近“腰斬”。

　　在2010年房地產(chǎn)繁榮時(shí)期的終結(jié)點(diǎn)前，外資對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的貢獻(xiàn)額同比增幅高達(dá)66%，是所有到位資金來(lái)源中，增速最快的領(lǐng)域。再遠(yuǎn)一點(diǎn)，回到2007年，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資中，利用外資同比增長(zhǎng)幅度為632%。即便在2008年全球金融危機(jī)集中爆發(fā)的時(shí)候，外資在2009年體現(xiàn)出來(lái)的中國(guó)房地產(chǎn)投資額也有470億元，同比只下降35.5%。

　　可見，今天中國(guó)樓市上外資的身影和姿態(tài)正呈現(xiàn)質(zhì)的變化。如果把這些冰冷冷的數(shù)據(jù)落實(shí)到市場(chǎng)上，各類外資企業(yè)收縮中國(guó)樓市投資的姿態(tài)，就更加鮮活。

　　鐵獅門48億低調(diào)甩賣兩上海地塊

　　近日，素有美國(guó)頭號(hào)房企之稱的鐵獅門又開始低調(diào)叫賣囤在手中的中國(guó)地塊。記者從業(yè)內(nèi)人士獲悉，此次鐵獅門想轉(zhuǎn)手的是位于上海新江灣城的兩塊地，一塊為43畝商辦用地，總建筑面積11.4萬(wàn)平方米，樓板價(jià)14000元/平方米，總價(jià)約16億元。另一塊地126畝，樓板價(jià)17000元/平方米，總建筑面積19.47萬(wàn)平方米，土地款約32億元。兩塊的轉(zhuǎn)讓方式都是單塊地項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)讓。

　　資料顯示，美國(guó)鐵獅門房地產(chǎn)公司成立于1978年，以在世界各地收購(gòu)、開發(fā)或管理物業(yè)為主營(yíng)業(yè)務(wù)。2005年，鐵獅門中國(guó)基金建立，開始其在中國(guó)相對(duì)獨(dú)立的房地產(chǎn)開發(fā)，并陸續(xù)在上海、北京、天津、成都等城市展開項(xiàng)目布局。

　　2008年初，當(dāng)時(shí)上海土地市場(chǎng)最熱門板塊新江灣城開出F地塊，總建筑面積90萬(wàn)平方米，因集合了辦公、酒店、文化娛樂(lè)、商業(yè)和住宅等各類物業(yè)而備受關(guān)注，掛牌起始價(jià)高達(dá)67.517億元。最終，地塊被唯一競(jìng)購(gòu)方——鐵獅門摘得，創(chuàng)下當(dāng)時(shí)總價(jià)“地王”，折合樓板價(jià)7500元/平方米。

　　此后三年時(shí)間，世界經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了2008年開始的全球金融危機(jī)，這一地王項(xiàng)目的開工進(jìn)度也變得一波三折。業(yè)內(nèi)傳言稱，鐵獅門受累金融危機(jī)資金鏈吃緊，欲出售F地塊部分股權(quán)融資。最終，2010年底，上海城投置業(yè)作為該地塊出讓時(shí)的一級(jí)開發(fā)商，以26.6億元回購(gòu)了項(xiàng)目36%的股權(quán)。

　　到2011年6月，停擺3年的鐵獅門項(xiàng)目以“尚浦領(lǐng)世”的名字宣布動(dòng)工，總投資額高達(dá)170.75億元。中房集團(tuán)分析師薛建雄介紹，尚浦領(lǐng)世第一期公寓項(xiàng)目將在今年年底前開始預(yù)售。但是顯然，在歐美經(jīng)濟(jì)危機(jī)愈演愈烈的情況下，鐵獅門在現(xiàn)有股權(quán)比例下支撐項(xiàng)目推進(jìn)也已經(jīng)遇到問(wèn)題。“金融危機(jī)暴發(fā)以來(lái)，鐵獅門上海地王項(xiàng)目屢傳轉(zhuǎn)賣，最終還是沒能撐到最后?！毖ㄐ鄹锌?/p>

　　一位接近鐵獅門的內(nèi)地房地產(chǎn)大佬級(jí)人物向記者介紹，鐵獅門等作為美國(guó)最大房地產(chǎn)企業(yè)，其退出部分中國(guó)市場(chǎng)，一方面是平衡單個(gè)項(xiàng)目收益，另一方面是因?yàn)槿珖?guó)經(jīng)濟(jì)不景氣而有意控制風(fēng)險(xiǎn)。

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