房地產(chǎn)庫存增速減慢，經(jīng)營現(xiàn)金流由負轉(zhuǎn)正

　　向來存貨居A股之首的房地產(chǎn)公司在2012年中報中總存貨量仍然位于A股第一。

　　據(jù)數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)企業(yè)的庫存總量仍然呈增勢，2012年中期房地產(chǎn)企業(yè)庫存為14044.69億元，為A股最高；另外，房地產(chǎn)行業(yè)庫存周轉(zhuǎn)率整體法為0.09，為A股最低；其周轉(zhuǎn)天數(shù)為1883.76天，為A股最高。

　　萬科、保利、金地和招商仍然是房地產(chǎn)企業(yè)中庫存最多的。其中萬科A存貨為2263.6億元，同比增長32.09%；保利地產(chǎn)存貨為1687.06億元，同比增長為21.15%，金地集團存貨為680.12億元，同比增長為12.25%；招商地產(chǎn)存貨為526.89億元，同比增長為18.48%。

　　中原地產(chǎn)的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至2012年6月底，標桿房企在49個城市在售項目庫存量相對于2011年同期增加了約六成，隨著調(diào)控深入，在今年年初標桿房企的庫存總量達到峰值，接近2008年底的歷史最高位。

　　從2012年中報來看，房地產(chǎn)的存貨仍然在增加，總體增加幅度達到27.05%。面對不斷增長的存貨，對目前的房地產(chǎn)企業(yè)而言，當務(wù)之急是消化庫存和收回現(xiàn)金。

　　但是一些跡象表明，房地產(chǎn)行業(yè)的去庫存進程正在加快。

　　海通證券報告指出，由于庫存中包括部分已售未結(jié)項目，考慮到上半年地產(chǎn)商去庫存情況，上市地產(chǎn)企業(yè)真實庫存竣工未售和在建未售項目高峰已過。

　　2012年上半年房地產(chǎn)公司的營業(yè)收入為1934.96億元，同比增加17.89%，這說明房地產(chǎn)企業(yè)在今年上半年的銷售情況有所好轉(zhuǎn)。同時，其歸屬母公司的凈利潤為255.45億元，同比增加-1.0%。凈利潤增速不如營業(yè)收入增幅，這可能與房地產(chǎn)企業(yè)降價銷售存貨有關(guān)。

　　另外，房地產(chǎn)企業(yè)庫存的環(huán)比增幅僅為8.02%，創(chuàng)下2008年以來環(huán)比增長新低。

　　因此部分業(yè)內(nèi)人士認為這預(yù)示著房地產(chǎn)庫存消化加快，情況得以好轉(zhuǎn)。萬科董秘譚華杰表示，真正的盈利狀況要等到年底結(jié)算才能看出來。他估計，四家房企銷售情況下半年應(yīng)會比上半年好很多，利潤率會有所改善，但不會盲目樂觀。

　　不過一些市場人士表示對房地產(chǎn)股看淡?！扒捌谟捎诜康禺a(chǎn)股的市值嚴重折價所以帶來了上半年房地產(chǎn)股的上漲機會，但是房地產(chǎn)整個盈利模式發(fā)生改變，未來1~2年內(nèi)地產(chǎn)股的機會非常有限?！敝袌鲈u論人周貴銀告訴記者。

　　除了存貨之外，現(xiàn)金流量和資產(chǎn)負債率也是衡量房地產(chǎn)企業(yè)的另外一個指標。

　　從經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額看，房地產(chǎn)在2012年中期的經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為103.85億元，這是房地產(chǎn)企業(yè)在2010年中期之后第一次由負轉(zhuǎn)正。2012年中期經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額占營業(yè)收入比為5.36%。

　　從已披露中報的各大龍頭房企來看，其資產(chǎn)負債率較去年年末均有進一步升高。截至6月30日，招商地產(chǎn)資產(chǎn)負債率為70.5%，金融街為70.59%，華僑城為71.95%，金地集團為72.09%，萬科為79%。保利地產(chǎn)為79.6%，較去年年末增長近1.2個百分點。（高談）

來源：第一財經(jīng)日報

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