樓市千億“俱樂(lè)部”再擴(kuò)容，調(diào)控陷入疲軟期

以限購(gòu)、限貸為主的調(diào)控政策已持續(xù)近兩年，似乎是到了疲勞期。日前，上海易居房地產(chǎn)研究院出爐的《11月房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量結(jié)構(gòu)報(bào)告》顯示，年末市場(chǎng)出現(xiàn)“翹尾”行情，一線(xiàn)城市量?jī)r(jià)齊升，其中30個(gè)典型城市商品住宅成交面積大幅上升達(dá)到年內(nèi)最高點(diǎn)，大有“王者歸來(lái)”之勢(shì)。與此同時(shí)，各大房企也捷報(bào)頻頻，在獨(dú)坐千億“俱樂(lè)部”的兩年后，萬(wàn)科終于不再孤單，今年保利、中海、甚至是恒大都有望躋身其中。中國(guó)指數(shù)研究院[微博]最新報(bào)告也分析稱(chēng)，城鎮(zhèn)化進(jìn)程孕育160億平方米，按照規(guī)模企業(yè)平均增速估算，千億將成為全國(guó)性龍頭房企的下限，2020年可能有19家企業(yè)達(dá)到這一水平。

　　樓市千億“俱樂(lè)部”再擴(kuò)容

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究報(bào)告顯示，11月，全國(guó)30個(gè)典型城市商品住宅成交面積為2125萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)84.1%，持續(xù)9個(gè)月同比上升。從7、8月份達(dá)到高位之后，商品住宅成交量在“金九銀十”期間連續(xù)兩月下降，11月，成交量大幅上升達(dá)到目前年內(nèi)最高點(diǎn)。年末樓市的“翹尾”出乎意料，卻為市場(chǎng)復(fù)蘇給出了明確的信號(hào)，2012年下半年市場(chǎng)成交情況明顯好于上半年，這也是購(gòu)房需求受到抑制后進(jìn)行釋放的結(jié)果。

　　與此同時(shí)，11月份，30個(gè)典型城市商品住宅成交均價(jià)為9449元/平方米，環(huán)比有所上漲，漲幅3.0%，同比增長(zhǎng)6.3%。成交均價(jià)在8月份到達(dá)高位后，持續(xù)下降直至本月有所上升，但漲跌幅度不大；整體來(lái)看，成交均價(jià)從3月開(kāi)始起伏不大，保持平穩(wěn)狀態(tài)。上海易居房地產(chǎn)研究院分析師肖詩(shī)杜分析稱(chēng)，雖然目前市場(chǎng)已進(jìn)入復(fù)蘇期，但由于8、9月份的推盤(pán)量尚未完全消化，高庫(kù)存令不少開(kāi)發(fā)商不敢輕易上調(diào)價(jià)格，因此，年末價(jià)格依舊保持穩(wěn)中緩升的態(tài)勢(shì)。

　　然而從年中開(kāi)始的這輪樓市回暖，已經(jīng)讓房企們幸福指數(shù)陡然上升。一直獨(dú)坐千億老大的萬(wàn)科，前11個(gè)月，累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積1178.8萬(wàn)平米，銷(xiāo)售金額1271.5億元，同比分別增長(zhǎng)16.1%和9.88%，銷(xiāo)售金額已超過(guò)去年全年。

　　然而今年，萬(wàn)科不會(huì)再寂寞了，保利地產(chǎn)也在12月底突破千億關(guān)口。據(jù)保利地產(chǎn)11月銷(xiāo)售簡(jiǎn)報(bào)顯示，1-11月份，保利累計(jì)銷(xiāo)售金額920.32億元，超出了去年全年銷(xiāo)售額26%，并超出700億元的銷(xiāo)售目標(biāo)31%。而12月21日，保利地產(chǎn)的一些高層更通過(guò)微博發(fā)布了公司年銷(xiāo)售額超千億的消息。

　　除了上述兩家已確定銷(xiāo)售額突破千億的房企外，中海、恒大也很可能在今年完成千億的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。 12月7日，中海地產(chǎn)就發(fā)布信息稱(chēng)前11個(gè)月累計(jì)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷(xiāo)售額1059億港元約854.1億人民幣，同比增長(zhǎng)30%，累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積685.6萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)31.4%。至此，中海地產(chǎn)已超額完成全年1000億港元的銷(xiāo)售目標(biāo)。而在恒大方面，其在銷(xiāo)售方面緊追保利，也有望成為千億軍團(tuán)的黑馬。恒大地產(chǎn)網(wǎng)站公布的信息顯示，前11個(gè)月累計(jì)銷(xiāo)售金額846.3億元，同樣提前超額完成年初制定的800億元的銷(xiāo)售目標(biāo)。有市場(chǎng)人士透露，恒大最后一個(gè)月仍在不斷加大銷(xiāo)售力度，預(yù)示著在為千億作最后沖刺。

　　2020年將現(xiàn)19家千億房企

　　中國(guó)指數(shù)研究院最新報(bào)告分析稱(chēng)，隨著城鎮(zhèn)化的不斷推進(jìn)，新增城鎮(zhèn)人口首次置業(yè)、現(xiàn)有居民改善等為未來(lái)十年帶來(lái)近160億平米的住房需求，其中商品住房約120億平米，而通過(guò)近三年不同規(guī)模企業(yè)與行業(yè)平均水平的對(duì)比，保守推斷未來(lái)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)?00億元以下的企業(yè)，年均復(fù)合增速約為18%，在300-500億之間的企業(yè)，年均增速約為32%，500-1000億銷(xiāo)售規(guī)模的企業(yè)，年均增速約為23%，銷(xiāo)售規(guī)模超過(guò)1000億的龍頭企業(yè)，如萬(wàn)科等，年均增速約為10%。

　　根據(jù)對(duì)未來(lái)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)及新增人口等的假設(shè)，結(jié)合近兩年數(shù)十家百億以上房企進(jìn)行分析，中指院認(rèn)為，千億將成為全國(guó)性龍頭房企的下限，2020年可能有19家企業(yè)達(dá)到這一水平。根據(jù)前述增長(zhǎng)率假設(shè)，結(jié)合近兩年數(shù)十家百億以上房企進(jìn)行分析，目前銷(xiāo)售額領(lǐng)先的企業(yè)將逐步進(jìn)入千億俱樂(lè)部，預(yù)計(jì)到2015年有 7家千億以上企業(yè)、9家500-1000億企業(yè)，到2020年將有6家兩千億級(jí)企業(yè)、13家1000-2000億企業(yè)、17家500-1000億企業(yè)。

　　房企大呼樓市否極泰來(lái)

　　兩年半的樓市調(diào)控，卻調(diào)出了多個(gè)千億元級(jí)別的房企，似乎是到了疲軟期了。業(yè)內(nèi)人士直言，經(jīng)過(guò)兩年半的時(shí)間，對(duì)于樓市而言，走過(guò)了一段從恐慌到博弈最后再到適應(yīng)的過(guò)程，目前無(wú)論是房企和購(gòu)房者都已經(jīng)對(duì)于市場(chǎng)的發(fā)展達(dá)成了共識(shí)?！白罾涞亩煲堰^(guò)去，2013年樓市將更 ‘熱鬧’。 ”在25日舉行的2012EJU創(chuàng)新峰會(huì)上易居中國(guó)董事局聯(lián)席主席兼總裁周忻向記者說(shuō)道。

　　嘉華中國(guó)投資有限公司副董事谷文勝更是笑稱(chēng)，今年上海樓市可謂否極泰來(lái)，明年的樓市走勢(shì)可能會(huì)延續(xù)今年下半年的交易量的不斷回升和交易價(jià)格的穩(wěn)定，穩(wěn)中有升的一個(gè)大的趨勢(shì)。

　　“這實(shí)際上調(diào)控常態(tài)化的一種體現(xiàn)。 ”上海財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究所常務(wù)副所長(zhǎng)姚玲珍如是說(shuō)。在她看來(lái)，這一輪的樓市調(diào)控堪稱(chēng)嚴(yán)厲，尤其是限購(gòu)執(zhí)行加強(qiáng)，使得樓市成交量立馬下滑，但是經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的恐慌，房企也積極開(kāi)始行動(dòng)，通過(guò)以?xún)r(jià)換量的方式提升成交量，與此同時(shí)，一些達(dá)到千億的房企，其收入結(jié)構(gòu)也在發(fā)生變化，投身商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等多領(lǐng)域，有效的規(guī)避了住宅市場(chǎng)調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)。

　　在姚玲珍看來(lái)，與其說(shuō)是政策陷入疲軟期，不如說(shuō)是市場(chǎng)已經(jīng)對(duì)調(diào)控適應(yīng)了。從今年提出城鎮(zhèn)化建設(shè)后，四季度尤其是年底2月，無(wú)論是上海還是其他一線(xiàn)城市，成交量都出現(xiàn)了增長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商拿地也開(kāi)始積極起來(lái)，雖然住建部日前也表示調(diào)控政策將繼續(xù)，但是對(duì)于市場(chǎng)發(fā)展，供需實(shí)際上已經(jīng)有所共識(shí)。（晚報(bào)記者 張駿斕 報(bào)道）

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