2013年中國房地產(chǎn)業(yè)十大趨勢

2013年，中國房地產(chǎn)業(yè)迎來了它的發(fā)展關(guān)鍵時期?；谄湓趪窠?jīng)濟增長和社會發(fā)展中的重要地位，各方對中國房地產(chǎn)業(yè)今后的走向十分關(guān)注。我們在此給出一些思考，以供大家參考。

　　高使用率的功能地產(chǎn)是房地產(chǎn)的正能量

　　近年來，國內(nèi)功能地產(chǎn)發(fā)展方興未艾。

　　從目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的發(fā)展態(tài)勢來看，短期內(nèi)針對住宅地產(chǎn)市場進行的限購政策不會改變，同時隨著房地產(chǎn)市場的細分，整個產(chǎn)業(yè)將趨于進一步轉(zhuǎn)型升級。

　　從2012年底土地出讓情況看，不少城市多數(shù)出讓地塊為商住地塊，這樣將在一定程度上為功能地產(chǎn)創(chuàng)造了良好的條件。

　　因此，未來更多發(fā)展機會將來自泛功能地產(chǎn)，即改善性住宅、剛性需求住宅、使用率高的商業(yè)、旅游、教育、文化、養(yǎng)老等具有使用價值和附加價值的地產(chǎn)。努力挖掘其使用價值，提高其使用效率，將使國內(nèi)功能地產(chǎn)成為房地產(chǎn)市場的正能量。所有開發(fā)商和消費者都要考慮二率：使用率和滿意率。

　　土地制度頂層設(shè)計與改革將深刻影響中國房地產(chǎn)業(yè)

　　土地是制約房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本要素。從目前情況來看，決定房地產(chǎn)業(yè)命脈的土地供應(yīng)依然遭受事實的壟斷。這種土地壟斷供應(yīng)制度產(chǎn)生了許多嚴重問題，如高地價引發(fā)的高房價、土地財政依賴癥、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)扭曲、地方發(fā)展轉(zhuǎn)型動力嚴重不足等等，這些問題不但對房地產(chǎn)業(yè)的消極影響相當(dāng)深遠，而且短期內(nèi)很難解決。

　　土地制度的頂層設(shè)計顯然已經(jīng)十分緊迫。未來應(yīng)該針對當(dāng)前的土地一級市場的供應(yīng)壟斷問題進行系統(tǒng)的改革，這不但是國內(nèi)房地產(chǎn)市場良性發(fā)展的需要，也是中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的戰(zhàn)略需要。

　　深圳先期開始的集體用地轉(zhuǎn)化為工業(yè)用地的分配制度改革已經(jīng)開始嘗試了新型的土地增長方式，降低工業(yè)用地在現(xiàn)有用地指標(biāo)里的比率，增加住宅用地的指標(biāo)能緩解供不應(yīng)求的住宅需求現(xiàn)狀。當(dāng)然，不同區(qū)域的公共資源換取飛地用地指標(biāo)也是可以思考的話題。

　　房產(chǎn)稅和資源稅都將對市場產(chǎn)生巨大沖擊

　　近年來，關(guān)于房產(chǎn)稅和資源稅的消息有很多傳言，但保有環(huán)節(jié)的稅收將肯定會繼續(xù)增加試點城市，探討更多的模式和經(jīng)驗。

　　雖然存在著重復(fù)征稅需要增減配合問題、短期推進困難問題等因素，但是從長遠來看，國內(nèi)房產(chǎn)稅的全面推進還是一個大的發(fā)展方向。預(yù)計今年將在6-8個城市試點和推進。

　　資源稅以各種應(yīng)稅自然資源為課稅對象，它能夠調(diào)節(jié)資源級差收入并體現(xiàn)國有資源有償使用。作為國有的一種重要資源，理所當(dāng)然是基本的課稅對象。資源稅一旦開征，將深深影響當(dāng)?shù)氐拿由莩尴M模式，重視資源價格和環(huán)境價格，通過供需角度也會影響土地市場的價格，且這種效應(yīng)會迅速傳導(dǎo)到房地產(chǎn)市場和高端非理性消費市場。

　　資源稅的開征，將會有效平抑資源的過度開采，抑制各種沖動，從而盡可能避免更多的類似鄂爾多斯、營口等資源型城市的發(fā)展速度和需求背離現(xiàn)象的出現(xiàn)。

　　增加收入是中國人住有所居的希望所在

　　就當(dāng)前的收入水平而言，中國絕大多數(shù)城市的房價可謂非常高企，一線特大城市尤其如此。許多人覺得這樣的房價需要大幅下調(diào)，普通城市居民才能夠有能力購買。

　　但是，房價問題早已不再是房地產(chǎn)本身的問題，它涉及到方方面面的利益，牽一發(fā)而動全身，指望房價全面大幅下調(diào)是很不現(xiàn)實的。

　　因此，中國人買房的希望不在于房價降低，而在于收入的增加。中共“十八大”提出了中國版的收入倍增計劃，可望將來在大力關(guān)注民生的政府努力之下，普通百姓的收入增長速度不但能夠超過CPI，而且能夠超越高房價。

　　屆時，相對高速的收入增長將會有效消化高房價帶來的房地產(chǎn)市場泡沫，辛勤勞動帶來的收入增加速度需要超過基本居住住房房價增長速度，這是政府未來需要給消費者的承諾。

　　2013年房地產(chǎn)各項指標(biāo)將會好于上年

　　預(yù)計2013年房地產(chǎn)各項指標(biāo)，如投資增速、新開工面積、施工面積、竣工面積等都將會好于2012年。以房地產(chǎn)投資增速為例，國家統(tǒng)計局近日公布數(shù)據(jù)顯示，2012年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資71,804億元，比上年名義增長16.2%扣除價格因素實際增長14.9%，增速比1-11月份回落0.5個百分點，比2011年回落11.9個百分點。

　　受房地產(chǎn)調(diào)控限購、限貸等政策持續(xù)實施的影響，2012年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速創(chuàng)近年來次新低，只比2009年全年的投資增速16.1%回升0.1個百分點，這說明調(diào)控政策實施效果明顯。

　　但是，隨著政策邊際效應(yīng)的逐漸遞減，加上宏觀面預(yù)調(diào)、微調(diào)力度的加大，行業(yè)投資的積極性也有所增加，預(yù)計今年的各項行業(yè)指標(biāo)都將好于去年，投資增速將達20%以上，但是現(xiàn)在普遍存在的樂觀情緒是不可取的。

　　2012實質(zhì)是政策最穩(wěn)定的一年，2013是存在變數(shù)的，6月底和三中全會后都是重要觀察節(jié)點，13年只能是謹慎悲觀的一年。

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