蓄勢待發(fā)打造地產行業(yè)頂級盛宴

歷時4個小時，200多位地產精英匯聚,無數精彩觀點激情碰撞……8日13時，由《家周刊》聯合搜狐焦點（長春）房地產網、新文化網主辦的“好景嶺尚·2010中國（長春）房地產開年峰會”盛大開幕。

此次峰會邀請了國字頭地產專家、政府要員、長春各大知名地產精英齊聚一堂，深度審視地產行業(yè)走向，強勢破解樓市迷局。

國字頭專家匯聚頂級峰會

“好景嶺尚·2010中國（長春）房地產開年峰會”定位高端，影響廣泛，匯集權威領導、資深專家、名企領袖和主流媒體，必將成為中國房地產行業(yè)頂級思想盛宴。

次峰會旨在由國字頭業(yè)界精英及專家學者，從國家政策制定的全局高度分析2010全年的房地產市場影響，并對長春全年樓市進行預估，分析國土及金融政策的收緊將會對后三季度房地產市場產生怎樣影響。

中國住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心副主任秦虹、中國房地產研究會副會長童悅仲、長春市政府副秘書長徐毅夫、長春市住房保障和房地產管理局局長劉海山、中國房產信息集團長春分公司總經理王喻冬、長春房屋置換股份有限公司總經理王永君、中國工商銀行吉林省分行營業(yè)部副總經理陳宇龍，以及本報社長、總編輯寇冠等嘉賓參會并致辭。

審時度勢指點樓市迷津

隨著經濟形勢和外部環(huán)境的變化，地產行業(yè)的品牌戰(zhàn)略如何布局，怎樣依勢前進成了房地產品牌企業(yè)關注的焦點。本報社長、總編輯寇冠代表主辦方致辭時表示，“居者有其屋”是老百姓多少年來沒有放棄的追求和夢想。在各地黨委、政府和廣大開發(fā)商的共同努力下，伴隨著城市化進程的不斷推進，中國的房地產行業(yè)也取得了快速的發(fā)展，居民住房質量在最近幾年都得到了明顯改善。

寇冠認為，與任何改革一樣，房地產市場的改革發(fā)展，也必然會存在政策和執(zhí)行方面的各種疏漏，在市場經濟和宏觀調控并不十分完善的情況下，自去年下半年開始，高房價以及房地產市場的走向，再次成為了輿論關注的焦點，一系列的表象，告訴了人們房地產市場的不確定性增大，甚至愈發(fā)撲朔迷離。2008年新文化報社創(chuàng)辦了《家周刊》，希望能在地方黨委和房地產決策部門、房地產商朋友以及廣大購房者的支持幫助下，提供最權威、最有價值的房地產信息，為行業(yè)發(fā)展把脈，為購房者提供最貼心的服務。在樓市走在十字路口的關鍵時刻，此次峰會將深度審視房地產行業(yè)的走向，找準行業(yè)發(fā)展的方向標，促進長春的房地產行業(yè)健康發(fā)展。

開年峰會·觀點碰撞

2010房地產走勢別太樂觀

主講嘉賓：中國住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心副主任 秦虹

走過2009年的瘋狂，全國樓市2010年的走勢不確定因素增加。國家政策對房地產市場究竟有何影響？影響有多大？

8日，中國住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心副主任秦虹的講解似乎能給我們一些答案。不確定性影響后市發(fā)展今年一季度，全國商品房銷售速度達到38.2%，呈現出淡季不淡的態(tài)勢。但大家不能對2010年的房地產走勢持樂觀態(tài)度。這是因為，眾多不確定因素會影響后市發(fā)展，主要表現在：

一、2009年市場銷售大幅上升，一定程度上對后期市場有透支，開發(fā)企業(yè)必須面對；

二、投資型獲利、保值避險需求及恐慌性超前需求受外圍因素影響較大，不確定因素增加；

三、房價的持續(xù)上漲，導致社會各方矛盾激增，國家及政府不可能不干預，開發(fā)商要有心理準備。

信貸政策影響房地產景象氣候

判斷2010年房地產形勢，必須高度關注宏觀經濟政策走勢和變化。

宏觀經濟政策就是兩類政策，一類貨幣政策，一類財政政策。

今年財政政策占GDP比重仍然是2.8%，但貨幣供應總量比去年減少2.1萬億。對銀行來講，一定是“有保有壓”的。房地產一定不是銀行“保”的領域。

我們把2004年以來國房景氣指數（“全國房地產開發(fā)業(yè)綜合景氣指數”的簡稱）和這個行業(yè)的信貸增速進行了一個比較，我們發(fā)現國房經濟指數從開工、銷售到六大指標組成的國房景氣走勢和這個行業(yè)的銀行貸款走勢增長速度是高度一致的。

所以說，整個信貸的收縮對房地產市場的影響是不容忽視的。

宏觀調控政策的核心是加大供給當前，國家宏觀調控政策的要點是保持房地產市場的平穩(wěn)持續(xù)發(fā)展，這就要求加大供給規(guī)模、控制投資需求及加強市場監(jiān)管。其中加大住房供給對抑制住房價格上漲有絕對性意義。

怎么增加供給？總量增加+結構調整+市場監(jiān)管要三管齊下。

總的規(guī)模在土地增加有限的情況下，重點通過結構調整。國土資源部最近提出，五類住房用地要占整個用地規(guī)模的70%。

市場監(jiān)管也和此有關系，國土資源部一系列土地政策都是和加快開發(fā)節(jié)奏、調整供應結構有關。另外，積極的財政政策實際上是沒有退出的，保障性住房建設和政策性住房力度仍然在加大。所有這些都構成了增加供給的重要因素，我們必須要對此有清醒的認識。

延長住宅壽命是最有效的資源節(jié)約

主講嘉賓： 中國房地產研究會副會長 童悅仲

房地產作為耗能大戶，無疑被賦予更多的“低碳”期望。當低碳經濟時代來臨，如何提升住宅品質成為社會關注的焦點和研究的重要課題。

8日，中國房地產研究會副會長童悅仲表示，低碳經濟時代應從選址規(guī)劃、建筑設計、結構設計、設備設施、建筑施工、室外景觀環(huán)境設計及小區(qū)物業(yè)管理等方面提升住宅品質。

小區(qū)選址要著眼于降低交通成本

提升住宅品質，首先要從選址開始。理想的居住區(qū)應靠近軌道交通站點，居民出行和換乘方便。

此外，小區(qū)規(guī)劃要適應汽車進入家庭的居住生活模式，社區(qū)停車環(huán)境是中國當前的突出問題。為了解決小區(qū)容積率問題，我國越來越多的車庫選擇修建在地下，但美國卻利用樓層停車，這能更好地實現自然通風和日照采光，也就更加節(jié)能。

低碳住宅需要更合理的戶型設計

由于人多地少，我國城鎮(zhèn)住宅肯定以集合式住宅為主。因此，低碳經濟時代需要更合理的戶型設計。

首先，改進室內面積分配，增加學習空間、洗衣空間及貯藏空間。

其次，改進門窗設計和選型，減小窗墻比、增大可開啟面積、方便擦玻璃和注意配置紗窗?，F在的門窗設計和選型問題主要表現在：一是窗墻比太大，窗墻比不必太大，也符合低碳經濟的方式。

二是，擦玻璃的問題，普遍不考慮。樓越蓋越高，要考慮到擦玻璃的便利性及安全性。國外不少住宅窗戶可以翻過來擦，這值得借鑒。

延長住宅壽命是最有效的資源節(jié)約

鼓勵開發(fā)商采用高于規(guī)范的結構設計指標，來延長住宅的壽命，因為延長壽命就是最有效的節(jié)約。

歐洲住宅使用年限平均在100年，而我國只有30年，主要是拆舊的、建新的，這很浪費能源。延長住宅年限，可以適當提高住宅荷載取值，鼓勵提高住宅抗震性能，配備室內新風系統(tǒng)。加拿大，住宅里都有通風系統(tǒng)，能夠凈化、過濾、殺菌、消毒，甚至加香、加濕，大大提高了居住舒適度。

另外,可以能量回收，減少消耗。歐洲的電梯設置，造型尺寸又窄又深，為什么這樣？為了能進擔架，方便照顧家庭病人。

圾回收和利用存在巨大潛力，在瑞典，都是大企業(yè)、大公司來做垃圾回收，而且盈利水平很高。

低碳經濟時代應盡快淘汰毛坯房

低碳經濟時代應盡快淘汰毛坯房，做成品房，毛坯房不符合低碳生活的理念。提高低碳經濟住宅品質，還要從建筑施工角度入手。

目前，中國混凝土裂縫、防水問題突出，特別是地下室和外墻的滲漏問題嚴重，外墻外保溫的工程質量也令人擔心。

高層最好不要在外墻保溫上貼面磚，外墻保溫做法不應降低建筑物的耐火等級，中央電視臺的大樓失火就是一個教訓。

數據說長春地產“價”與“量”

主講嘉賓：長春市住房保障和房地產管理局局長 劉海山

“大家關注的是商品房市場，特別是商品住房市場，一個是價，一個是量的關系。”一系列地產數據條理清晰地脫口而出，素有“數據局長”之稱的長春市住房保障和房地產管理局局長劉海山的驚人記憶力還是讓在場的嘉賓為之震驚。

這一系列權威數據對開發(fā)企業(yè)研究開發(fā)項目、消費者購房看市起到積極作用。

新房銷售：

“價”比去年年末漲6.5%

1月~3月份長春市房屋銷售總量214萬平方米，同比增長21%，銷售額74個億，增長55.6%。其中住宅銷售量是177.7萬平方米，漲幅在19%。其中包括二手房、商品房、新建其他住房。新房上市量，其中商品房部分是136萬平方米，商品住宅114萬平方米，一共是10248套，大家最關注的是房屋價格，比去年年末均價3886元/平方米上漲6.5%，二手住房銷售量超過了40萬套。

新房上市：

“量”同比降17.6%

商品房開發(fā)是城市發(fā)展住宅中的主要來源，甚至可能是商品市場中的惟一來源。這個部分有兩個指標，一個是上市量，一個是剩市量。

到今年3月份，商品房住宅上市量同比下降17.6%。商品住宅剩余，叫做累計可售量，現在是450萬平方米，下降13.4%，只是我們現在同期銷售總量的3倍多一點，這個比例不算高。

到今年3月份，二手住宅占商品住宅銷量的49.5%。二手房市場作為推動房地產市場的一條腿，或者一個部分，使我們的增量房產和二手房市場基本上在同步協調發(fā)展。這個比例還會逐漸地調整回升，達到超過50%、60%，甚至回升到長春市最好77%的程度。

預測：2015~2020年完成甚至超過國家要求的水平

從這個情況看，宏觀是好的。依據三條，一條是它對城市經濟發(fā)展非常重要；第二，加強城市建設，我們通過2003年開始以至到最近四年，高峰地進行城市改造，幾百萬甚至1200萬的拆遷量，對長春做了很大貢獻；第三，保障住房的建設在逐年增強，使所有人都能達到住有所居。整體上應該是沒有問題。

長春市橫向相比，長春市的絕對價格在行業(yè)同比看，商品房的絕對價格在全國是靠后的，漲幅適中，長春市整體發(fā)展沒有問題。

從人民居住水平的提高，我們和全國人民生活水平基本同步，按照建設部小康住宅的標準和水平，我們到2015~2020年，會完成甚至超過國家要求的水平。所以說長春的房地產市場會健康、適度、平穩(wěn)發(fā)展。

今年樓市將持續(xù)量價齊升

主講嘉賓：中國房產信息集團長春分公司（原名易居中國）總經理 王喻冬

2008年地產市場冷淡，2009年地產市場火熱，這冰火兩重天的局面不禁讓人對2010年的地產市場非常期待。2010年長春的房地產市場會如何表現呢？王喻冬分別從過去的數據分析、消費者的看法和開發(fā)商的態(tài)度來進行分析。

現狀：54.4%的購房者認為價格偏高

從數據可以看出，2004年直到現在，長春商品住宅成交均價呈現逐年上升的基本特征，雖然2008年市場低迷，成交量萎縮，但是成交價格仍然維持上漲的趨勢，漲幅為28%，達到歷史最高水平。2009年，商品住宅成交均價仍然保持平穩(wěn)上升的態(tài)勢，同比增長12.08%。

對購房者的調查看，54.4%的購房者認為房價現在是偏高的，但是購房者對長春房地產市場的預期基本認為長春市市場仍保持較穩(wěn)定發(fā)展態(tài)勢。同時，據易居中國“百城千企”調研結果顯示：全國多數開發(fā)商認為2010年成交量下滑的概率較小；企業(yè)拿地意愿相比2009年上升3.8個百分點，表明企業(yè)對未來市場信心較足。開發(fā)商普遍認為2010年供應量將大于2009年，價格還有上漲空間。

預測：集中放量加劇競爭 房價穩(wěn)中有升

據易居中國統(tǒng)計，2010年長春市預計新增供應500萬平方米左右。這個數據意味著目前長春地產市場供求緊張的狀況將得到緩解，但也預示著今年地產市場的同質化競爭將加劇。

王喻冬認為：隨著2010年各樓盤眾多新品的上市，必將“點燃”樓市產品的同質化競爭。長春市2009年房地產市場局勢大好，導致市場預期普遍樂觀。從而2010年大批存量項目和新項目集中上市，相對于市場需求，大量增量房驟然上市必然導致激烈的市場競爭，在一定程度上緩解供需矛盾，并可能出現短期的供略大于求的局面，從而與政策性因素、消費心理因素同時作用，直接對房價起到穩(wěn)定作用。

王喻冬認為：國家的宏觀調控政策出臺，會抑制房地產市場的發(fā)展。同時土地市場的如火如荼，“地王”頻現，為未來的房價提供支撐，而且開發(fā)商對未來樓市預期良好。房地產市場將迎來大量新增供應，供求矛盾有所緩解，均會抑制房價的上漲幅度。綜合上面幾個因素，2010年樓市將持續(xù)2009年量價齊升的上漲態(tài)勢，漲幅趨于平穩(wěn)，市場將持續(xù)健康發(fā)展。

“抑制”將成今年房地產主題

主講嘉賓：長春房屋置換股份有限公司總經理 王永君

二手房市場是新房市場的晴雨表。作為二手房權威機構的長房置換，總經理王永君不僅對二手房市場頗具見解，對于新房市場也同樣了如指掌。

出臺的政策也是有保有壓

據CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)提供的數據顯示：長春2月商品住宅成交均價為5310元/㎡。面對這個數據，很多人都會產生疑惑？長春的房價還會漲嗎？如果是漲，上漲的空間有多大？王永君分析：二、三線城市房價沖上四五千元情況下，繼續(xù)上升就有一定困難，剛性需求畢竟只是樓市的一個支撐方面，但難以支撐房價，需要改善性需求、投資需求等其他需求接力。同時，城市增長需求也是影響價格的不可忽視的關鍵因素。

回顧2010年國家出臺的調控房地產政策，從取消二手房優(yōu)惠政策，到加強房地產供應及監(jiān)管，短短4個月就相繼出臺近9項相關規(guī)定和政策。王永君認為，以上種種跡象表明，“抑制”將成為今年房地產的主題。抑制部分城市房價過快上漲，出臺的政策也是有保有壓，但本年度房地產調控政策雖然不及2007年程度那么大，但對2010年房地產市場肯定會產生影響。

剛性需求應將目標鎖定在二手房

縱觀2010年購房的消費人群，首次購房人群仍然是主力，因結婚、獨立居住、拆遷等原因而首次購房者為主，該人群出現較明顯的需求。王永君認為，受市場觀望情緒以及未來收入預期內外因素的影響，這類人群在2010年的購房速度較上年可能出現下降趨勢。同時，王永君提醒到：80后成為購房主力群體，他們的購房不僅取決于自己的經濟實力，還有夫妻雙方背后的父母，甚至祖父母的幫助。與此同時，王永君在分析剛性需求的人群時提到：剛性需求人群應將目標鎖定在二手房市場，二手房市場的次新房成為二手房市場的新寵，房源量接近二手房房源總量40%，它的優(yōu)勢在于是現房，配套相對成熟，性價比較高，完全可以滿足首次置業(yè)人群的需要。

希望放寬對二手房

單證抵押貸款等政策

主講嘉賓：中國工商銀行吉林省分行營業(yè)部副總經理 陳宇龍

銀行對長春市的房地產市場繼續(xù)看好，會加大對房地企業(yè)的支持，并在警覺中前行。但是，銀行方面也期待著政府能夠給房地產金融市場提供四方面的便利條件：第一，放寬對二手房單證抵押貸款的政策；第二是期待政府增加房地產融資抵押登記的窗口；第三，稅務部門由第三方機構來代客戶收契稅和營業(yè)稅，以防影響金融機構的信心；最后，銀行還非常希望政府部門加強對房地產開發(fā)企業(yè)在規(guī)劃建筑中的監(jiān)督，使房地產項目能夠順利交工，客戶拿到產權證明，這樣銀行支持房地產的信心更加充足，反過來進一步推動長春的房地產發(fā)展。陳宇龍表示，銀行是房地產金融鏈條中最為緊密的合作對象，并真誠地期待雙方共同合作，把房地產金融市場搞好，進而推動長春房地產市場的發(fā)展。

此外，陳宇龍認為，雖然政府重在抑制投機購買，但是投機購房不能僅僅靠信貸政策來控制，而要靠更多的稅收政策。因為銀行的貸款定價依風險等因素而定，單純靠貸款政策抑制投機購房，不見得會達到必然效果。

“刨根問底”話長春地產關鍵詞

刨出點火星，點燃大家的智慧。在開年峰會最后一個環(huán)節(jié)——嘉賓面對面訪談上，幾位本地重要嘉賓在臺上觀點的激烈碰撞，幫我們預知一下2010年長春房地產的小氣候。

主持人：

搜狐焦點長春房地產網CEO 于慶勝

對話嘉賓：

長春房地產業(yè)協會常務副會長、秘書長 盛學永

吳中地產集團長春公司經理 溫周平

中海地產營銷策劃部經理 張曉東

力旺集團有限公司副總經理 李昕

長春宜家房地產開發(fā)有限責任公司總經理 孫朋睿

關鍵詞：房價

您是否支持今年房價出現滯脹的行情？

觀點一：平穩(wěn)發(fā)展

孫朋睿：9月份之前，房價肯定會漲。但是我個人認為，過了“十一”以后，房價很可能進入到平穩(wěn)通道。第二、三季度房源供給量大一些，由于供給的原因導致了房價上漲的結果。但是現在市場上剩余房源均很少，地段較好的區(qū)域，都沒有過多的產品。國家政策的調整，也會給市場一種壓力，觀望情緒下半年會更重一些。因此我個人認為“十一”以后房價會實現平穩(wěn)的狀態(tài)。

盛學永：長春房價非常健康，沒有大跌大漲的情況發(fā)生。長春房地產市場沒有泡沫，盡管近幾年房價在全國大氣候的影響下，上漲的幅度同比比較快，但還在全國平均水平之下。長春土地資源豐富，供應量能夠滿足開發(fā)需求。長春市政府今年要增加土地供給，房屋供給量增加房價就不會漲得過快過猛。

長春市政府和房地局主管部門都加強調控，防止房價暴漲暴跌，今年長春的房價會穩(wěn)中有升。

張曉東：不同區(qū)域的產品上漲幅度也不同。交通干線、地鐵沿線等好的優(yōu)質板塊，區(qū)域上漲空間大一些。能夠滿足基本生活需要，大量上市的區(qū)域，上漲的空間會呈小幅上漲趨勢。從整體看還是小幅上漲的走勢。總體看市場是健康的、穩(wěn)定的。開發(fā)商對產品的定價也比較理性，不會追求過高的定價和利潤。

觀點二：大幅上漲

李昕：2010年，長春房地產房價會呈快速穩(wěn)定上升趨勢。前幾年長春房地產市場漲幅是穩(wěn)中有升，我個人覺得漲幅升得太小。因為長春的城市化空間還很大。目前，市區(qū)及市區(qū)周邊有很大空間，長春市特殊的地理空間，使吉林省的聚集性非常明顯。任何城市都會尊重城市化的階段，所以城市化進程一定會給長春帶來房價及房市很大的發(fā)展空間。

溫周平：我預計2010年長春房價會有比較大的漲幅，可能會超過10%。無論是城市化進程，還是大家對于購房的需求，將來房價漲幅都會比較大。此外，由于現今投資渠道過窄，房地產除了居住，還具有投資功能。我們分析是否漲的時候很理性，但是市場是不理性的。2008年各方都判斷市場走勢會不好，對2009年的判斷更加慘淡，但實際上2009年沒有更慘。我們對市場的經驗不夠，根本沒有摸索出規(guī)律來，通過這些模型判斷我覺得是不夠的。因此，大家只要房地產降價不買，只要平穩(wěn)就買，這又從而推高了房價。

關鍵詞：政策

您是否支持今年國家會出臺征收物業(yè)稅這樣比較重型的調控措施？

觀點：不是打壓樓市 是引導樓市健康發(fā)展

張曉東：上幾年雖然國家對房地產有一定的抑制和調整，但真正的調整并不是特別大。特別是2008年，是因為金融危機到來了，對房價有一個影響。政策對房地產并沒有撼動。政策出得越多，房價漲得越大，有一個反作用。我想2010年政府經過幾輪的調整，會更加理性，而且會做出更加適合于市場的政策，并不會直接把市場打壓下去，而且國家會以房地產市場健康發(fā)展為目標，并不能控制這個目標。本身房地產就是一個市場經濟，受市場支配，受供求選擇走勢控制，所以，我想引導更為重要。

溫周平：國家要的是健康發(fā)展，而不是打壓。今年政策更多地會在落實在具體措施上，不是法規(guī)，而是會在一些手段上、措施上做到落實。

盛學永：國家一直希望有一個健康平穩(wěn)發(fā)展的房地產市場，因為房地產市場既是國民的支柱產業(yè)，又是重大的民生行業(yè)，它是雙刃劍，國家一直在找平衡，因為它對國民經濟的拉動作用貢獻非常大。但房價過高，對民生有很大損害，國家在平衡，為了讓房價平穩(wěn)健康發(fā)展，國家想盡辦法，絕不會打壓房地產，而是穩(wěn)定房價。

（來源：新文化報）

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