房地產(chǎn)調(diào)控效果顯現(xiàn)，房?jī)r(jià)面臨上漲壓力

房?jī)r(jià)環(huán)比情況更能反映房?jī)r(jià)的最新變動(dòng)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局1月17日公布的數(shù)據(jù)顯示，去年12月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，已連續(xù)四個(gè)月環(huán)比上漲。近期房?jī)r(jià)環(huán)比的上漲，究竟意味著什么？

“去年最后幾個(gè)月房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，顯示未來(lái)房?jī)r(jià)還是有上漲的壓力?！苯邮鼙緢?bào)采訪的交通銀行金融研究中心高級(jí)宏觀分析師唐建偉告訴記者。同時(shí)他也表示，對(duì)于普通百姓來(lái)講，沒(méi)有看到房?jī)r(jià)的下跌，就認(rèn)為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控沒(méi)有起到作用，這是不確切的。

去年4月份，我國(guó)掀起房地產(chǎn)宏觀調(diào)控嚴(yán)厲之風(fēng)，“十一”前后再次揮出房市調(diào)控組合拳，顯示出房地產(chǎn)宏觀調(diào)控之手一直未放松?！叭ツ陱哪瓿醯侥昴康禺a(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控力度史無(wú)前例，無(wú)論從調(diào)控的幅度還是從政策出臺(tái)的頻率來(lái)看，調(diào)控力度是相當(dāng)大的?！碧平▊フf(shuō)：“目前來(lái)看，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控對(duì)市場(chǎng)已經(jīng)產(chǎn)生了一定的影響。我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的目標(biāo)是遏制部分地區(qū)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭，當(dāng)前來(lái)看，部分地區(qū)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭基本得到抑制。”

從12月份“國(guó)房景氣指數(shù)”的回落中，進(jìn)一步顯示出房市宏觀調(diào)控效果正在顯現(xiàn)。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源的日趨緊張也顯示了這一點(diǎn)。

在看到房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果顯現(xiàn)的同時(shí)，我們也發(fā)現(xiàn)，雖然在嚴(yán)厲的調(diào)控之下，去年全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資卻一直保持著較高增速，遠(yuǎn)高于全社會(huì)城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速。這其中，不乏有國(guó)家加大打擊囤地、捂房惜售，從而促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加大開(kāi)發(fā)力度的因素。同時(shí)，去年我國(guó)加大了保障性住房建設(shè)的力度，也是支撐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持較高增速的一個(gè)重要原因。

綜合多方面的因素，唐建偉表示，預(yù)計(jì)2011年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資將有所回落，但是回落的幅度不可能太大。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金狀況，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資有著緊密的關(guān)系。雖然自從去年我國(guó)加大房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度之后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不斷聲稱(chēng)“不差錢(qián)”，但是隨著時(shí)間的推移，他們的底氣似乎越來(lái)越不足?！皬姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金來(lái)源來(lái)看，他們受到一定的限制?！碧平▊フf(shuō)：“包括銀行貸款、訂金及預(yù)收款、按揭貸款、近期都出現(xiàn)回落，顯示近期開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源不會(huì)太樂(lè)觀，這將影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)投資的沖動(dòng)。”

利用外資增速的大幅上升，也顯示出在融資面臨壓力情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的一個(gè)抉擇。唐建偉分析認(rèn)為，在其它融資渠道受到抑制的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)肯定會(huì)依靠外資。另一方面，當(dāng)前人民幣在升值，外資也有投資中國(guó)房地產(chǎn)的沖動(dòng)。當(dāng)前A股市場(chǎng)，無(wú)論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)上市還是融資需求都受到抑制，這對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，唯一走得通的渠道是到海外上市，或者獲得海外機(jī)構(gòu)投資。因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用外資的增速明顯上升，但是這也只是一個(gè)途徑，并不是所有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都能夠獲得這方面資金的支持。

去年總體來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雖然資金方面面臨一些壓力，并且近期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金鏈呈現(xiàn)越來(lái)越緊的趨勢(shì)，但是正如唐建偉所言：“由于前兩年房地產(chǎn)銷(xiāo)售火爆，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積累了不少資金，所以2010年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還挺得住?！?/p>

今年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金鏈將會(huì)面臨何種局面呢？唐建偉預(yù)計(jì)，到2011年上半年或中期以后，會(huì)有部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在資金來(lái)源方面受到較大的壓力。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資就有可能出現(xiàn)回調(diào)，但是回落的空間也不會(huì)太大。因?yàn)榻衲瓯Ｕ闲宰》康哪繕?biāo)比去年增加近一倍，由去年580萬(wàn)套增加到1000萬(wàn)套，這將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資形成一定的支撐。當(dāng)然，1000萬(wàn)套保障性住房年內(nèi)面市的可能性較小。由此可知，資金壓力和供給壓力，都會(huì)使得地方政府的積極性受到一定的影響。

此外，從目前我國(guó)政府的一些舉措來(lái)看，尤其是近期房產(chǎn)稅推出試點(diǎn)的信號(hào)已經(jīng)明確，房產(chǎn)稅“靴子”即將落地。從這些措施來(lái)看，2011年房地產(chǎn)調(diào)控還將從緊。繼續(xù)趨緊的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資產(chǎn)生重要的影響。

對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)的走勢(shì)，從近期房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，可以看出今年房?jī)r(jià)仍面臨上漲的壓力。當(dāng)然，今年也存在抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的有利因素。唐建偉告訴記者：“從房屋施工面積和房屋銷(xiāo)售情況來(lái)看，2011年上半年會(huì)出現(xiàn)新的供應(yīng)增加的狀況，對(duì)房?jī)r(jià)的上漲形成一定的壓力，對(duì)于控制房?jī)r(jià)上漲是一個(gè)有利的因素?！?/p>

唐建偉還表示，從中期來(lái)看，隨著中國(guó)城市化進(jìn)程的推進(jìn)，以及居民收入的增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求仍然較大。部分投資性需求也可以看作是一種剛性需求，因?yàn)槟壳爸袊?guó)投資渠道有限，對(duì)于一些擁有資金的人來(lái)講，投資也是一種剛性需求，這些需求對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)都將起到支撐作用。

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的目的是遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭，抑制投機(jī)型需求，因此受到調(diào)控影響的大多集中在一線城市，那么未來(lái)二三線城市以及中西部地區(qū)的房?jī)r(jià)是否仍有上漲的空間呢。

唐建偉表示，中西部地區(qū)城市化進(jìn)程慢于東部地區(qū)，從房?jī)r(jià)收入比來(lái)看，房?jī)r(jià)的泡沫比較小，比東部地區(qū)要好些，未來(lái)中西部地區(qū)房?jī)r(jià)上漲的空間還是比較大的。

看來(lái)，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)分化有可能是一大趨勢(shì)。

來(lái)源：金融時(shí)報(bào)

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