房地產(chǎn)：存貨加速攀升 真實(shí)拐點(diǎn)已來臨？

　　房地產(chǎn)行業(yè)因?yàn)殛P(guān)聯(lián)眾多上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè),因此在衡量經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的重要性不言而喻。2010年,房地產(chǎn)行業(yè)在調(diào)控的壓力之下負(fù)重前行,盡管房地產(chǎn)類上市公司表現(xiàn)不佳,但整體而言,房地產(chǎn)上市公司業(yè)績卻創(chuàng)出了歷史最好的水平。截至3月16日,已經(jīng)公布2010年年報(bào)的30家房地產(chǎn)上市公司多數(shù)凈利潤都出現(xiàn)同比增長,尤其是萬科、保利等龍頭公司,其穩(wěn)定的業(yè)績表現(xiàn)再度彰顯了行業(yè)龍頭風(fēng)范。

　　不過,如果我們觀察這些房地產(chǎn)行業(yè)上市公司存貨數(shù)據(jù),則可以發(fā)現(xiàn),2008年一季度以來,各個(gè)季度均保持了環(huán)比的增長,即使在各個(gè)行業(yè)出現(xiàn)去庫存化的背景下,房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的庫存也僅僅是放緩了增速而并沒有出現(xiàn)負(fù)增長。并且,2010年以來,受房地產(chǎn)投資以及房地產(chǎn)價(jià)格增長的影響,存貨數(shù)據(jù)的增速明顯加快。2010年末,30家已經(jīng)公布年報(bào)的上市公司合計(jì)存貨金額高達(dá)4353.32億元,較2009年末的2862.40億元同比增長了59.07%。而這些公司賬面貨幣資金僅從2009年末的884.88億元增長至1187.71億元,增幅僅為34.22%。可以看出,未來存貨的周轉(zhuǎn)速度將直接影響到上市公司現(xiàn)金流情況。而從今年以來的房地產(chǎn)行業(yè)銷售數(shù)據(jù)來看,形勢(shì)并不理想。

　　數(shù)據(jù)顯示,3月份前兩周,房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量繼續(xù)保持回落態(tài)勢(shì),部分知名企業(yè)在一線城市的新推盤開始降價(jià),拉開了接下來的銷售旺季打折的序幕。

　　高華證券的調(diào)研顯示,市場(chǎng)預(yù)計(jì)3月份房地產(chǎn)銷售進(jìn)度將會(huì)大幅放緩,但開發(fā)商卻不愿意降價(jià),因?yàn)樗麄冋J(rèn)為限購令將是臨時(shí)性政策,而實(shí)際改善性/投資需求依然強(qiáng)勁。然而,從近來已經(jīng)出臺(tái)限購令的城市來看,潛在購房者的興趣顯著下降。但開發(fā)商預(yù)計(jì),與前幾輪調(diào)控相似,市場(chǎng)情緒會(huì)很快回升。因此,我們沒有看到建設(shè)進(jìn)度放緩的跡象,開發(fā)商也表示短期內(nèi)并不希望放慢施工進(jìn)度。不過,高華證券認(rèn)為,由于限購令政策調(diào)整的可預(yù)見性較低,開發(fā)商旨在刺激銷售的更果斷降價(jià)措施將是必須的。

　　中信證券更是認(rèn)為,房地產(chǎn)行業(yè)基本面的拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn),資金緊張和經(jīng)營的日趨理性將促使企業(yè)在銷售等方面先行一步。銷售速度的下降是正常的,開發(fā)投資的高增長是不可持續(xù)的。

　　我們認(rèn)為,在限購令和保障房建設(shè)等多重政策的影響下,房地產(chǎn)行業(yè)的真實(shí)拐點(diǎn)正在形成之中,而高庫存可能成為加速房地產(chǎn)價(jià)格回落的重要因素。去庫存化對(duì)于當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)而言是必要的,而這種去庫存化的完成必定以價(jià)格的回落為基礎(chǔ)。

　　當(dāng)然,房地產(chǎn)行業(yè)的基本面與房地產(chǎn)股票走勢(shì)并不具有同步性。往往房地產(chǎn)股價(jià)的走勢(shì)會(huì)先于行業(yè)基本面的變化。因此,我們預(yù)計(jì),未來房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)一定幅度的回落,房地產(chǎn)上市公司的二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)則可能是通過估值水平上升來消化利潤下降的壓力,即業(yè)績下滑但市盈率上升,股價(jià)表現(xiàn)上則呈現(xiàn)出一定的抗跌性。

來源：股市動(dòng)態(tài)分析 作者：王柄根

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