房地產(chǎn)：調(diào)控仍從緊 價(jià)跌成定局

　　 “部分城市房?jī)r(jià)上漲壓力仍然較大，有的城市調(diào)控力度有所放松”。從國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議的表述看，中央對(duì)目前房地產(chǎn)形勢(shì)的認(rèn)識(shí)是非常清晰的。

　　 7月12日，國(guó)務(wù)院召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署繼續(xù)加強(qiáng)調(diào)控的工作，未來(lái)主要抓兩個(gè)方向：一是“有則嚴(yán)之”。嚴(yán)格落實(shí)以限購(gòu)、限貸、限外的“三限”為主的調(diào)控政策，已實(shí)施住房限購(gòu)措施的城市要嚴(yán)格執(zhí)行；二是“無(wú)則加之”。一些房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的三線城市要出臺(tái)限購(gòu)政策。這意味著部分上漲過(guò)快而未出臺(tái)限購(gòu)政策的三線城市將首當(dāng)其沖。從以往的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，此次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議后，部委和地方的細(xì)化調(diào)控政策將陸續(xù)出臺(tái)。可以預(yù)計(jì)的是，三季度會(huì)有新的三線城市出臺(tái)限購(gòu)令。

　　 此前，業(yè)內(nèi)傾向于認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)取得初步成效，量?jī)r(jià)的實(shí)質(zhì)調(diào)整只是時(shí)間問(wèn)題，政策或?qū)⒕S持現(xiàn)狀。而新國(guó)五條的出臺(tái)略超出市場(chǎng)預(yù)期。目前，行業(yè)基本面已經(jīng)進(jìn)入到僵持階段，一線城市調(diào)整已經(jīng)開(kāi)始，實(shí)質(zhì)性降價(jià)開(kāi)始普遍出現(xiàn)，并逐漸由一線向二線城市蔓延。正如常務(wù)會(huì)議所言，“房地產(chǎn)調(diào)控處在關(guān)鍵時(shí)期”，而政策選擇在這個(gè)階段進(jìn)一步收緊，說(shuō)明決策層對(duì)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整并不滿意，基本面需要加速調(diào)整。

　　 此舉也表明至少在目前階段，決策層對(duì)經(jīng)濟(jì)下滑的擔(dān)憂讓位于房地產(chǎn)調(diào)控總體目標(biāo)的達(dá)成。在房?jī)r(jià)沒(méi)有出現(xiàn)明顯回落之前，任何“政策見(jiàn)底”的判斷都顯得過(guò)于樂(lè)觀。

　　邊際效應(yīng)遞減

　　 今年前6個(gè)月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積累計(jì)同比增長(zhǎng)12.9%，商品房銷(xiāo)售額1-6月累計(jì)同比增長(zhǎng)24.1%，由此測(cè)算，全國(guó)商品房?jī)r(jià)漲幅6月環(huán)比提高約2.3個(gè)百分點(diǎn)，說(shuō)明未限購(gòu)的城市尤其是三四線城市房?jī)r(jià)上漲壓力很大。

　　 由于目前地方政府普遍存在財(cái)政壓力，據(jù)此判斷，限購(gòu)范圍并不會(huì)大面積增加。通過(guò)對(duì)部分二三線城市上半年房?jī)r(jià)同比及累積漲幅進(jìn)行梳理后發(fā)現(xiàn)，同比漲幅超過(guò)5%的城市有23個(gè)，其中岳陽(yáng)、丹東、秦皇島三市同比漲幅超過(guò)10%，被實(shí)施限購(gòu)的危險(xiǎn)系數(shù)較高。

　　 對(duì)上市房企而言，其項(xiàng)目主要集中在已限購(gòu)的城市，就算繼續(xù)擴(kuò)大限購(gòu)范圍，對(duì)下半年整體銷(xiāo)售的邊際影響較小。招保萬(wàn)金四大龍頭分布在目前不限購(gòu)的城市的項(xiàng)目面積占比最低只有10%，最高只有27%。比如萬(wàn)科，即便其項(xiàng)目所在地的所有未出臺(tái)限購(gòu)的城市都全部出臺(tái)限購(gòu)令，假設(shè)因此那些城市的銷(xiāo)售比原來(lái)預(yù)期的低50%，而萬(wàn)科的銷(xiāo)售只會(huì)低于預(yù)期的14%，而且實(shí)際的情況不會(huì)這么差。由此看來(lái)，本次政策的邊際效應(yīng)弱于年初的限購(gòu)政策效應(yīng)。

　　房?jī)r(jià)下跌成定局

　　 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的上半年國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)顯示，上半年房地產(chǎn)投資增速為33%，其中限購(gòu)城市的平均房地產(chǎn)投資增速為35%，并未因?yàn)橄拶?gòu)顯示出明顯的放緩。雖然投資增速仍維持高位，但環(huán)比5月已經(jīng)下降1.7個(gè)百分點(diǎn)。考慮到房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)對(duì)實(shí)際情況的反應(yīng)存在一定的時(shí)滯性，而今年土地投資等先行指標(biāo)已經(jīng)出現(xiàn)較大幅度的下降，這將逐步傳導(dǎo)至后端市場(chǎng)。據(jù)此判斷，房地產(chǎn)投資增速在下半年出現(xiàn)回落的概率較大。

　　 由于此次調(diào)控政策出臺(tái)超出預(yù)期，加之7月為傳統(tǒng)銷(xiāo)售淡季。在政策與供應(yīng)因素疊加下，從近期推盤(pán)趨勢(shì)來(lái)看，今年7月份仍會(huì)走淡，最新監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，16個(gè)重點(diǎn)城市周成交量已經(jīng)較6月底高位下滑約30%，預(yù)計(jì)7月全月銷(xiāo)售環(huán)比也將小幅回落。

　　 考慮到今年下半年全市場(chǎng)推盤(pán)量會(huì)顯著高過(guò)上半年，依然維持三、四季度成交量和庫(kù)存均緩慢上升的判斷。伴隨著三季度供應(yīng)量的加大以及上市房企的資金鏈日益趨緊，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)的下跌將成為大概率事件。

　　融資受阻

　　 A股上市房企2010年?duì)I業(yè)收入占全行業(yè)的10.09%，其資金和運(yùn)營(yíng)情況具有一定代表性。截至2011年3月31日，132家房地產(chǎn)上市公司（除ST公司）資產(chǎn)負(fù)債率為71.08%，位于近三年的高位。賬上現(xiàn)金2228.11億元，短期借款835.44億元，盡管目前并沒(méi)有短期償債壓力，但現(xiàn)金/（短期借款+一年內(nèi)到期非流動(dòng)性借款）僅131.91%，位于近兩年的低點(diǎn)，比2010年年底的151.91%下降近20個(gè)百分點(diǎn)，說(shuō)明房地產(chǎn)企業(yè)的短期償債壓力在加大。

　　 銀行貸款、信托融資、資本市場(chǎng)融資和民間借貸是房地產(chǎn)企業(yè)常用的融資渠道。由于調(diào)控加碼、銀根收縮等原因，上述融資方式紛紛受阻。

　　央行數(shù)據(jù)顯示，2011年第一季度新增房地產(chǎn)貸款累計(jì)5095億元，同比少增3338億元。同期132家上市房企獲得的銀行貸款總計(jì)785.33億元，比2010年同期減少7.58%。據(jù)悉，銀監(jiān)會(huì)近日就下發(fā)了《房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)表》，要求信托公司從本月起，每月10日前上報(bào)每一個(gè)房地產(chǎn)信托項(xiàng)目的資金投向、資金運(yùn)用方式、風(fēng)險(xiǎn)控制措施等信息。2010年8月，證監(jiān)會(huì)宣布暫緩受理房地產(chǎn)企業(yè)重組申請(qǐng)，對(duì)房企的再融資申請(qǐng)全面關(guān)停，房企想從二級(jí)市場(chǎng)融資仍有待時(shí)日。至于民間借貸，目前的月息已達(dá)到4%。一旦房地產(chǎn)項(xiàng)目日后銷(xiāo)售不暢導(dǎo)致回籠困難，房企可能因無(wú)法支付高息或本金而面臨困境。

　　銷(xiāo)售定乾坤

　　 當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)的融資受阻時(shí)，銷(xiāo)售回籠資金變得極其重要。

　　事實(shí)上，除2008年銷(xiāo)售市場(chǎng)低迷外，近幾年房地產(chǎn)銷(xiāo)售在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中的占比一直在提高。2006 -2009年，定金和預(yù)收款、按揭貸款占當(dāng)年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的比例分別為4.68%、41.62%、33.71%、42.60%。目前的政策環(huán)境下，房企依靠銷(xiāo)售回籠資金，不僅減少了財(cái)務(wù)成本，而且能搶占發(fā)展先機(jī)。

　　 以已公布前5月銷(xiāo)售數(shù)據(jù)的萬(wàn)科、保利、金地為例，前5月三家公司銷(xiāo)售面積累計(jì)750.11萬(wàn)平方米，占全國(guó)的2.28%，同比上升0.72個(gè)百分點(diǎn)，銷(xiāo)售額累計(jì)880.94億元，占全國(guó)的4.73%，同比上升1.7個(gè)百分點(diǎn)，且三家公司前5月銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額的增幅都高于全國(guó)的整體增幅。

　　 盡管2011年上市房企業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)已經(jīng)預(yù)售款項(xiàng)鎖定，但2012年的業(yè)績(jī)還得依靠2011年銷(xiāo)售。在房?jī)r(jià)上漲被限定的基礎(chǔ)上，房?jī)r(jià)上漲對(duì)利潤(rùn)的拉動(dòng)弱化，利潤(rùn)的增長(zhǎng)將更多依靠銷(xiāo)量的增長(zhǎng)。銷(xiāo)量回暖是上市房企2012年業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的基礎(chǔ)。

　　高周轉(zhuǎn)為主 保障房為輔

　　 政策、估值和房?jī)r(jià)是判斷地產(chǎn)股走勢(shì)的三個(gè)關(guān)鍵因素。政策中性和估值低位奠定了房地產(chǎn)板塊的反彈基礎(chǔ)，板塊中期的反轉(zhuǎn)有待交易量的持續(xù)回暖，現(xiàn)行政策環(huán)境下，房?jī)r(jià)下跌是交易量回暖的必要條件。目前限購(gòu)城市約有40個(gè)，若限購(gòu)范圍擴(kuò)大至更多的二三線城市，將對(duì)全國(guó)銷(xiāo)量有明顯抑制，并加速全國(guó)房?jī)r(jià)調(diào)整。這個(gè)底，可能在四季度見(jiàn)到。

　　在此之前，延續(xù)上半年的震蕩走勢(shì)是主旋律，行業(yè)的利好事件如交易量的階段性回暖、保障房融資政策的進(jìn)一步放松等均提供了板塊的波段性交易機(jī)會(huì)，推薦首開(kāi)股份11.55,0.31,2.76%、北京城建13.71,0.19,1.41%、中天城投10.39,0.39,3.90%。

　　 繼續(xù)看好高去化以及短期推盤(pán)量大，銷(xiāo)售爆發(fā)增長(zhǎng)的龍頭公司。由于龍頭公司80%以上項(xiàng)目?jī)?chǔ)備在已限購(gòu)城市之內(nèi)，因此受本次限購(gòu)范圍擴(kuò)大的影響有限，重點(diǎn)推薦萬(wàn)科、保利、金地。從本次政策的打擊面來(lái)看，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的三線城市首當(dāng)其沖，因此，短期應(yīng)該回避重點(diǎn)布局在此類地區(qū)的地產(chǎn)公司。

來(lái)源：大眾證券報(bào)

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