房地產(chǎn)行業(yè)：調(diào)控進(jìn)入關(guān)鍵期 風(fēng)險與機會同在

　　企業(yè)無法得到喘息的機會。截止8 月銷售同比增長雖然好于2009 年和2010 年但遠(yuǎn)低于07 年和08 年，進(jìn)入9 月份以來銷售旺季銷售增長乏力四季度銷售增長減緩已基本能確定，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將無法得到喘息的機會。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨如何去庫存和資金回籠的問題，尤其是一些中小房地產(chǎn)開發(fā)公司更為迫切。

　　市場對企業(yè)資金的擔(dān)心加大。目前市場銷售增長乏力，企業(yè)存貨在增長，房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入關(guān)鍵時期。根據(jù)2011 年房地產(chǎn)上市公司的半年報，房地產(chǎn)上市公司存貨/營業(yè)收入之比快速上升。136 家的房地產(chǎn)上市中報數(shù)據(jù)已達(dá)6.79，同比去年的5.33 上升了27.41%并創(chuàng)近幾年新高。

　　靜待政策的變化。四季度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)促銷將加大，但企業(yè)商業(yè)促銷帶來的銷售量增長幅度可能不會太大，房地產(chǎn)行業(yè)銷售的上升仍需要有待于政府政策的支持或現(xiàn)有政策的有所松動。四季度有可能存在政策的松動，放棄政策加碼暫已能基本確定。我們認(rèn)為四季度以及明年一季度房地產(chǎn)企業(yè)資金將面臨最困難時期，而企業(yè)差異會很大，最遲明年上半年部分企業(yè)會跌倒，而強勢企業(yè)將柳暗花明又一春。

　　投資策略。四季度一方面靜待政策面的變化，尤其可能的松動；另一方面行業(yè)股價上行仍缺少持續(xù)的動力，但可關(guān)注強勢企業(yè)的突破機會，調(diào)控下強勢企業(yè)仍將保持很好增長。另外關(guān)注“房地產(chǎn)+相關(guān)產(chǎn)業(yè)”，部分這類企業(yè)在資金上有較好的支持可進(jìn)可退。重點關(guān)注招商地產(chǎn)、萬科、金融街、北京城建、榮盛發(fā)展、魯商置業(yè)、建發(fā)股份、廈門國貿(mào)、中潤投資和華僑城。

來源：東興證券 鄭閔鋼

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