限購+限貸：房地產(chǎn)調(diào)控疊加效應將現(xiàn)？

“限購”加上“限貸”，房地產(chǎn)市場將持續(xù)“遇冷”？

《第一財經(jīng)日報》昨日從多家銀行了解到，目前不少銀行已將首套房貸利率上調(diào)到基準利率的1.1倍，而有個別銀行則暫停個人按揭、個人消費等貸款業(yè)務(wù)。在業(yè)內(nèi)人士看來，銀行上調(diào)房貸利率和在按揭業(yè)務(wù)上的收縮，或?qū)⒅苯哟驂嘿彿靠傂枨?，從而一定程度上打壓購房需求?/p>

“集體”上調(diào)首套房貸利率

鑒于持續(xù)的信貸額度緊張和信貸投放方向調(diào)整，部分銀行已明確開始執(zhí)行首付三成、利率上浮10%的政策，二套房貸則要求首付六成、利率上浮20%甚至更高。

“根據(jù)總行相關(guān)規(guī)定，首套房貸利率在基準利率上浮10%，”廣發(fā)銀行滬上一家支行授信部門相關(guān)負責人對本報記者說，“但是房地產(chǎn)‘限購令’之后，個人按揭業(yè)務(wù)已幾乎沒有單子可做。”

另一家股份制銀行上海分行零售信貸部相關(guān)人士也對記者坦言，該行“很早以前就已經(jīng)實行首套房貸利率1.1倍”。

而工行上海分行個金部相關(guān)負責人則對記者表示，總行方面尚未做出統(tǒng)一上調(diào)調(diào)整，現(xiàn)在原則上仍執(zhí)行首套房貸基準利率政策，“繼9月份季末額度非常緊張之后，目前額度稍許好轉(zhuǎn)?！?/p>

“目前除了首套房貸還有所鼓勵，二套房貸客戶數(shù)量已微乎其微?！绷硪患覈写笮袀€金部相關(guān)人士則對本報記者說，此前上海樓市“限購令”再次加碼，暫停非上海戶籍一次性補交稅單購房，這會對房產(chǎn)交易量和房貸進一步產(chǎn)生影響?！?/p>

今年7月，上海市各區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心陸續(xù)收到《關(guān)于加強本市商品住房銷售行為監(jiān)管嚴格執(zhí)行住房限售政策等有關(guān)問題的通知》，明確非上海戶籍居民家庭持《個人所得稅完稅憑證》購房的，個人所得稅的申報日期須符合“自購房之日起算的前2年內(nèi)累計繳納滿12個月”的規(guī)定，補繳的不予認可。

近日有公開消息顯示，繼建行北京分行將首套房貸利率上調(diào)到基準利率上浮5%甚至10%，此輪上調(diào)首套房貸利率地區(qū)更涵蓋北京、上海、廣州、深圳等一線城市以及杭州、武漢、長沙、合肥等二線城市。

中金公司昨日發(fā)布的長沙、武漢、合肥三地房地產(chǎn)調(diào)研報告就指出，由于額度收緊影響，銀行開始用按揭利率折扣來甄選客戶，首套房利率已經(jīng)從7 月份的基準利率上浮至目前的1.1~1.2倍左右對應房價上漲13%左右，部分銀行甚至將利率提至1.3~1.4 倍。

與此同時，調(diào)研報告顯示，9 月開始，銀行對于按揭審批的流程明顯加嚴，放款周期也相應拖長，有部分項目8 月下旬銷售，至今未獲得放款。

房貸增長異常乏力

個人住房貸款疲軟程度有所加劇。

9月份滬上房貸環(huán)比僅增4.1億元。根據(jù)央行上?？偛可现芪骞嫉淖钚聰?shù)據(jù)，今年前三季度，滬上個人住房貸款增長乏力。前三季度上海新增人民幣個人消費貸款411.7億元，同比少增274.1億元。其中：個人住房貸款增加199.7億元，同比少增294.7億元，而9月份僅增4.1億元，環(huán)比少增12.6億元。

“今年以來，銀行個貸領(lǐng)域加大個人經(jīng)營性貸款、個人消費類貸款的信貸投放，現(xiàn)在此類貸款利率水平的‘底線’至少在基準利率上浮15%，但一般情況都要上浮20%~30%?！鄙鲜鰢写笮腥耸窟€對本報記者表示，“而個人按揭貸款在質(zhì)量和收益率等方面的吸引力不如往年。”

據(jù)記者了解，滬上一些股份制銀行和城商行個人消費類貸款利率已在基準利率上浮20%~50%不等；而個人經(jīng)營性貸款一般上浮幅度也至少在20%~30%。

同時，由于受制于資金面和信貸額度緊張，個人貸款領(lǐng)域已經(jīng)受到“波及”。目前上海區(qū)域民生銀行、興業(yè)銀行等個別銀行已基本暫停辦理個人房貸和個人消費貸款，但貸款利率水平相對較高的個人經(jīng)營性貸款依然受到銀行青睞。

“目前的按揭貸款利率普遍是首套上浮10%，二套上浮15%~20%，且有30%~60%的首付，銀行面臨的風險較低。若再考慮新資本協(xié)議中，首套房按揭的風險權(quán)重僅為45%，按揭貸款的資本和風險調(diào)整后收益率非?？捎^?！鄙鲜鲋薪鸸緢蟾姹硎?，但大客戶、大項目貸款占用額度，延遲放款成為常態(tài)，加上部分銀行積極推動零售業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、加快經(jīng)營性貸款的投放，因此按揭貸款的新增量較2010 年大幅下降。

政策疊加效應將現(xiàn)？

在一些分析人士看來，此番銀行上調(diào)首套房貸利率可能會使得購房總需求減少，從而一定程度上影響后期房屋銷售和價格；但面臨資金緊張和市場實際利率走高的銀行有著上調(diào)利率的內(nèi)生沖動。

中金公司報告就指出，9月以后，銀行信貸額度明顯緊張，中部區(qū)域各地按揭貸款利率已上調(diào)至1.1~1.2 倍基準利率，直接打壓房地產(chǎn)需求，預期后期銷售難以大幅反彈。

“限購+限貸兩者疊加使得有購買能力且有購買資格的買房者在近期觀望情緒較嚴重，除開地理位置很好的市內(nèi)核心區(qū)樓盤外，郊區(qū)樓盤的銷售放緩較明顯，如果目前銀行信貸資金偏緊的情況延續(xù)下去，我們認為10、11 月份銷售能夠大幅反彈的概率較小?！眻蟾鎸懙?。

但中金公司分析師同時認為，目前開發(fā)商資金面尚可，騰挪余地較大，行業(yè)調(diào)整將是以時間換空間的“軟著陸”實現(xiàn)，房價也難以出現(xiàn)大幅下跌。

也有業(yè)內(nèi)人士提出，商業(yè)銀行應該對首套房予以貸款支持，首套房貸并非國家宏觀調(diào)控的限制對象。

來源：第一財經(jīng)日報 作者：曹金玲

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