巴曙松：中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)將面臨真正意義的洗牌

　　2011年以來(lái)，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的專(zhuān)項(xiàng)調(diào)控政策與抑制通脹為核心的宏觀(guān)緊縮環(huán)境相疊加，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)正面臨房地產(chǎn)市場(chǎng)化以來(lái)最為嚴(yán)厲的市場(chǎng)與政策環(huán)境，也面臨巨大的去庫(kù)存與去杠桿雙重壓力。未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)即將面臨第一次真正意義上的大調(diào)整。

　　從經(jīng)營(yíng)杠桿角度來(lái)看，房地產(chǎn)供給相對(duì)過(guò)剩的市場(chǎng)格局逐步形成。首先，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正進(jìn)入去庫(kù)存階段。其次，2012年保障房的大量入市將改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給結(jié)構(gòu)。最后，從需求端衡量，基于2010年釋放了大量金融危機(jī)期間被抑制的房地產(chǎn)需求，未來(lái)周期性驅(qū)動(dòng)力將會(huì)減弱。從趨勢(shì)性驅(qū)動(dòng)力來(lái)講，未來(lái)幾年一、二線(xiàn)城市的城市化率的遞增速度將逐步下行，人口和城區(qū)擴(kuò)張步伐放緩。

　　從財(cái)務(wù)杠桿角度看，地價(jià)漲率下行和資金成本上行的趨勢(shì)逐步形成。目前，房地產(chǎn)行業(yè)的平均凈利潤(rùn)率為15%~20%左右，這種高利潤(rùn)主要來(lái)自于土地的溢價(jià)。但是下一階段，地價(jià)的平均漲幅將會(huì)放緩，且過(guò)去兩年開(kāi)發(fā)商積累的大量土地儲(chǔ)備面臨較大的資產(chǎn)變現(xiàn)和去庫(kù)存壓力。

　　隨著調(diào)整的深入，房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)盈利預(yù)期回落的現(xiàn)實(shí)，也必須面臨信貸政策不太可能短期內(nèi)明顯放松的政策環(huán)境。

來(lái)源：廣州日?qǐng)?bào)大洋網(wǎng)

　　版權(quán)及免責(zé)聲明：凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時(shí)須獲得授權(quán)并注明來(lái)源“中國(guó)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章，不代表本網(wǎng)觀(guān)點(diǎn)和立場(chǎng)。版權(quán)事宜請(qǐng)聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀