房地產(chǎn)市場去投資化路途漫漫

　　隨著各地樓市陷入調(diào)整，投資回報急速下降，樓市的“去投資化”進程逐步開啟。

　　“2011年房地產(chǎn)調(diào)控初見成效；2012年樓市將進入盤整階段；2013年之后，房地產(chǎn)市場將迎來穩(wěn)定發(fā)展的階段?！敝袊笖?shù)研究院副院長陳晟判斷，中國樓市去投資化之路注定將延續(xù)，至少還需要1-2年的時間。

　　陳晟認為，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)推進，房價“只漲不跌”的神話已被打破。接下來，房地產(chǎn)調(diào)控并不會就此收手。從近期高層的有關(guān)表態(tài)來看，房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)成為關(guān)系到中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵一步棋。在此背景下，一些高度依賴土地財政的地方政府以及陷入困境的開發(fā)商，都應(yīng)及早謀求應(yīng)對之策。

　　房價“只漲不跌”神話終結(jié)

　　隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策措施的不斷加碼，全國房價只漲不跌的神話終于在10月終結(jié)，房地產(chǎn)市場也由此迎來轉(zhuǎn)折點。

　　“回顧十年樓市，毫不夸張地說，可以很輕松地實現(xiàn)‘10年10倍’的投資回報。如今，隨著房價陷入調(diào)整，投資回報也急速下降，甚至出現(xiàn)‘被套’或虧損的現(xiàn)象，在上海、北京等地，退房的現(xiàn)象也開始出現(xiàn)?！标愱烧f。

　　2011年的中國樓市，無論是從租金回報率，還是房屋整體買賣轉(zhuǎn)讓方面來看，投資的價值都已經(jīng)大打折扣，“只要看看房價還漲不漲，就一目了然了?！标愱烧J為。

　　國家統(tǒng)計局日前公布的70個大中城市住宅銷售價格顯示，10月份全國房價平均環(huán)比下跌0.14個百分點。其中，被稱為高房價城市“四大金剛”的京滬穗深房價更是全線下跌。與9月相比，10月全國70個大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）價格下降的城市有34個，比9月份增加17個。

　　而據(jù)記者觀察，早在今年初，房價下調(diào)已經(jīng)顯露端倪。2月份新建商品住房環(huán)比價格下降的僅有8個城市（不及目前的1/4），隨后3月份增加至12個城市。但4、5月份又出現(xiàn)反彈，房價環(huán)比下降的城市又降至9個。

　　7月份，中央政府出臺房地產(chǎn)調(diào)控的“新國五條”，重申繼續(xù)推進調(diào)控，并將限購范圍擴大至二、三線城市。此后，房價環(huán)比下降城市的數(shù)量出現(xiàn)穩(wěn)步增長，至10月達到34個。

　　陳晟總結(jié)指出，今年以“限貸、限購、限價”為核心的“三限”調(diào)控政策的有效性已得到公認，未來房地產(chǎn)市場成交量將持續(xù)低迷，房價下跌的現(xiàn)象還會加速向二、三線城市蔓延。

　　去投資化之路仍很長

　　“中國房地產(chǎn)市場正面臨去杠桿化的過程，即過度投資之后的去泡沫階段?！标愱烧f，中國自1998年實施住宅分配貨幣化改革以來，已經(jīng)走過12年。在此過程中，隨著大量投資向房地產(chǎn)領(lǐng)域集中，中國房地產(chǎn)出現(xiàn)了“黃金十年”的盛況。

　　中國社科院副院長李慎明曾明確向記者表示，“從未來五年、十年，甚至更遠的時期來看，房地產(chǎn)市場去投資化是大勢所趨?！笔聦嵣?，這一觀點，已經(jīng)得到專家和業(yè)界人士的普遍認同。

　　“資金環(huán)境趨緊、市場預(yù)期下降、高房價壓制購房需求，這三個方面的因素決定了明年房價要進一步下跌。”著名經(jīng)濟學(xué)家王小廣說。

　　王小廣通過對國家統(tǒng)計局有關(guān)數(shù)據(jù)的分析，發(fā)現(xiàn)“我國住房市場的投資或投機需求占比超過50%，房子不是用來住的，而是用來投機炒作的，這是我國住房市場面臨的最大問題?！蓖跣V說。

　　可喜的是，這種局面正在改觀。

　　“房地產(chǎn)調(diào)控成效顯著，房屋正在回歸其基本的居住屬性，主要城市的庫存量上升會進一步促進樓市向買方市場轉(zhuǎn)變。”地產(chǎn)界龍頭萬科董事會秘書譚華杰認為。

　　不過，王小廣卻提醒記者，目前還要警惕部分開發(fā)商試圖讓政府放松對樓市調(diào)控的意圖。他認為，目前的調(diào)控政策堅決不能放松，否則可能出現(xiàn)在放松調(diào)控之后，房價迅速出現(xiàn)大幅反彈的問題。

　　記者也從有關(guān)渠道獲悉，決策層認為目前樓市調(diào)控仍處關(guān)鍵期，為防止房價反彈，有關(guān)部門還有多項嚴厲的政策儲備，包括加快推進房產(chǎn)稅，以及對投資性購房嚴格控制等。另外，近日住建部已經(jīng)放出風(fēng)聲，地方限購到期后要繼續(xù)執(zhí)行，而?？诟锹氏缺響B(tài)不放松限購措施。這些都對市場給出了明確信號。

　　“從明年來看，嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策措施的大方向不會改變。” 住建部政策研究中心房地產(chǎn)處處長趙路興向記者表示。

　　以轉(zhuǎn)型應(yīng)對變局

　　“中國乃至全球房地產(chǎn)業(yè)都面臨著結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的壓力?！标愱烧f?！艾F(xiàn)在的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型很痛苦，要付出一定的代價。但是如果現(xiàn)在不轉(zhuǎn)型，以后可能就要付出更大的代價?！标愱烧f，晚痛不如早痛，開發(fā)商必須及早謀求戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

　　“現(xiàn)在考慮的已經(jīng)不是房價降不降或者降多少的問題，而是誰將出局誰能繼續(xù)生存下去的問題。”北京一位搞地產(chǎn)私募股權(quán)投資（PE）的資深人士向記者透露，目前手上5億元規(guī)模的私募資金，面對的是為數(shù)眾多嗷嗷待哺的房地產(chǎn)企業(yè)。

　　據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，截至11月底，全國成交的房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)達到102宗，披露的交易金額達368.3億元，同比上升122.8%。預(yù)計今年全年，房企股權(quán)交易金額將突破400億元。

　　“11月份還有兩宗股權(quán)交易涉及房地產(chǎn)中介公司，分別為易居中國入股21世紀不動產(chǎn)以及順馳經(jīng)紀公司回購軟銀股權(quán)。這意味樓市調(diào)控下的寒冬不僅已影響到開發(fā)商，部分品牌二手房中介公司也已出現(xiàn)資金困難?！敝性禺a(chǎn)三級市場研究總監(jiān)張大偉說。

　　不僅是地產(chǎn)商，部分地方政府亦陷入困境。

　　中原地產(chǎn)根據(jù)公開數(shù)據(jù)進行的統(tǒng)計顯示，今年1-11月，全國130座城市的土地出讓金收入合計為1.18萬億元，其中住宅類地塊的土地出讓金合計為5860億元。

　　“2010年1-11月，上述130座城市的土地出讓金總額達1.7萬億元，由此計算，今年前11個月這些城市的土地出讓金同比減少5200億元，降幅達30.5%?！睆埓髠シ治鲋赋觯壳安糠值胤秸呢斦毫z毫不遜于開發(fā)商。

　　在此背景下，房地產(chǎn)調(diào)控有沒有可能對部分地區(qū)“網(wǎng)開一面”？對此，住建部政策研究中心副主任王玨林認為：“目前部分地方政府對土地財政確實高度依賴。但這是不可持續(xù)的發(fā)展方向，必須加以轉(zhuǎn)變?！?/p>

　　王玨林指出，從長遠來看，雖然房地產(chǎn)可以拉動投資增長，但從國外經(jīng)驗來看（前有日本，后有美國、愛爾蘭），房地產(chǎn)市場過度投資可能帶來的風(fēng)險巨大。他認為，中國要想保持持續(xù)平穩(wěn)增長，必須依靠強大的工業(yè)和新興產(chǎn)業(yè)，地方政府也必須順應(yīng)潮流，積極轉(zhuǎn)型。

　　“地方政府必須與中央政府保持一致。局部地區(qū)如果出現(xiàn)‘放水’，必將影響到整個房地產(chǎn)市場的調(diào)控大局?！蓖醌k林說。

來源： 上海證券報 作者： 于祥明

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