中國(guó)如何解決房地產(chǎn)難題

國(guó)慶節(jié)期間，中國(guó)總理溫家寶對(duì)溫州進(jìn)行了一次非同尋常的視 察。在中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)、財(cái)政部長(zhǎng)和其他高官的陪同下，溫家寶考察了當(dāng)?shù)?5萬(wàn)家小型消費(fèi)品和出口企業(yè)以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商民間貸款飆升的情況——許多企業(yè)無(wú) 法再像過(guò)去那樣從國(guó)有銀行獲得廉價(jià)貸款，因此瀕臨破產(chǎn)。自今年6月以來(lái)溫州二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)下降10%，因此其問(wèn)題突顯出中國(guó)面臨的最新經(jīng)濟(jì)問(wèn)題：房地產(chǎn)市 場(chǎng)萎靡不振。

如果為國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值GDP貢獻(xiàn)13%的房地產(chǎn)投資停滯或下降，將會(huì)出現(xiàn)什么情況？房產(chǎn)是城市居民財(cái)富的主要象征和來(lái)源之一，也是包括水泥和鋼材 在內(nèi)多個(gè)行業(yè)發(fā)展的主要驅(qū)動(dòng)因素。中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面臨量?jī)r(jià)齊跌的局面——20個(gè)大城市的房地產(chǎn)交易量已同比下降三成左右。而低迷的房地產(chǎn)股票價(jià)格也使人 們擔(dān)心房地產(chǎn)泡沫即將破裂。

好消息是，2004年中國(guó)曾在沒(méi)有對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)造成嚴(yán)重影響的情況下成功地放緩了房地產(chǎn)行業(yè)的增長(zhǎng)。認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)存在泡沫的人經(jīng)常錯(cuò)誤地認(rèn)定，房地 產(chǎn)投機(jī)活動(dòng)和過(guò)度供應(yīng)是一個(gè)全國(guó)現(xiàn)象。他們也忽視了中國(guó)家庭收入日益增長(zhǎng)，城市房?jī)r(jià)收入比和人們對(duì)新房和改善性住房的需求日益上升等事實(shí)。實(shí)力較弱開(kāi)發(fā)商 的出局和房?jī)r(jià)的下跌，以及一些銀行的資本重組都在可控范圍之內(nèi)。

壞消息是，中國(guó)負(fù)責(zé)基礎(chǔ)設(shè)施和土地開(kāi)發(fā)的地方和省級(jí)政府存在嚴(yán)重的杠桿貸款問(wèn)題。這些貸款一直被比作中國(guó)的次貸。

中 國(guó)地方政府在房地產(chǎn)價(jià)值和抵押品上擁有巨大敞口，背負(fù)的巨額債務(wù)至少占到GDP的30%。許多地方政府今后兩年需要進(jìn)行大規(guī)模的再融資、償還大量債務(wù)，因 此面臨現(xiàn)金流問(wèn)題，很可能出現(xiàn)違約。監(jiān)管機(jī)構(gòu)和國(guó)家審計(jì)署正在審查地方政府約3萬(wàn)億元人民幣（占GDP的8%）的壞賬。一系列土地流拍、土地交易量下降和 房?jī)r(jià)下跌可能對(duì)中國(guó)的資本模式造成深遠(yuǎn)得多的影響。

中國(guó)擁有典型投資崩盤(pán)的典型癥狀，突出表現(xiàn)在投資和融資質(zhì)量逐步下降。投資占GDP的比例已上升至50%，建筑和鋼材行業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩，這些都是不容忽視的跡象。資本存量與產(chǎn)出的比率日益上升意味著，中國(guó)需要越來(lái)越多的投資來(lái)保持GDP的增長(zhǎng)。

中國(guó)政府必須將其以投資為中心、高度依賴信貸的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式調(diào)整為以家庭消費(fèi)為基礎(chǔ)的發(fā)展模式，但這是一件很復(fù)雜的事情。涉及到對(duì)資本收入和企業(yè)盈 利進(jìn)行二次分配，用來(lái)支付勞動(dòng)力成本，提高工人薪資水平；徹底改變匯率、利率和資本市場(chǎng)扮演的角色；制定戰(zhàn)略，讓家庭、企業(yè)和央行改變喜歡儲(chǔ)蓄的傾向。它 還會(huì)導(dǎo)致政治分化，因?yàn)檎h精英、國(guó)有企業(yè)和銀行的權(quán)力和經(jīng)濟(jì)特權(quán)必須被剝奪，讓私人企業(yè)、家庭、大學(xué)畢業(yè)生和農(nóng)民工等新群體受益。而農(nóng)民工已經(jīng)變得越來(lái) 越難以管理。

溫家寶一直強(qiáng)調(diào)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)再平衡對(duì)中國(guó)和全球經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)極其重要。我們應(yīng)該希望中國(guó)在這方面有所作為。中國(guó)需要堅(jiān)持努力，把信貸和投資沖動(dòng)這兩個(gè)魔鬼 塞回瓶子里去，并在經(jīng)濟(jì)、法律和政治領(lǐng)域開(kāi)展改革。中國(guó)領(lǐng)導(dǎo)層即將換屆，因此目前并非很好的改革時(shí)機(jī)。加快推出更有效的經(jīng)濟(jì)再平衡措施的政治意愿并不強(qiáng) 烈。上周中國(guó)政府宣布放松對(duì)小企業(yè)的信貸和稅收政策，而隨著出口下降導(dǎo)致增長(zhǎng)放緩，今年冬天政府很可能會(huì)實(shí)施較寬松的經(jīng)濟(jì)和信貸政策，并進(jìn)行新的投資。對(duì) 某些人而言這可能是好消息，但對(duì)經(jīng)濟(jì)再平衡和穩(wěn)定而言卻并非如此。

來(lái)源：金融時(shí)報(bào)

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