房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入微利時(shí)代？

　　墻倒眾人推？

　　對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，2011年無(wú)疑是多事之秋。幾天前，在全國(guó)發(fā)展和改革工作會(huì)議上，國(guó)家發(fā)改委主任張平表示，明年要鞏固和擴(kuò)大房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果，并研究商品房領(lǐng)域反暴利規(guī)定。

　　“房地產(chǎn)還有暴利嗎”、“房地產(chǎn)如何反暴利”、“反暴利會(huì)不會(huì)讓樓市崩盤(pán)”……各種疑問(wèn)和探討，讓年末相對(duì)冷清的樓市平添了一絲忙亂。

　　“房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷土地低成本運(yùn)作時(shí)代、資金低成本運(yùn)作時(shí)代、政策寬松時(shí)代后，房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)越來(lái)越低已經(jīng)是一個(gè)事實(shí)?！蓖咦稍冄芯恐行目偙O(jiān)張宏偉認(rèn)為。

　　土地成本越來(lái)越高

　　曾經(jīng)，開(kāi)發(fā)商拿地成本普遍較低，是事實(shí)。例如在長(zhǎng)沙，許多本土企業(yè)在城市建設(shè)中修路換取土地的模式，曾經(jīng)讓開(kāi)發(fā)商成為低成本拿地的受益者。

　　“地價(jià)太低，在房?jī)r(jià)的不斷上升過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商的自有資金回報(bào)空間被成倍放大?！敝性禺a(chǎn)湖南分公司總經(jīng)理胡治鋼認(rèn)為，但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟與發(fā)展，土地招拍掛制度的完善，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的愈趨激烈，土地資源越來(lái)越少，土地價(jià)格處于不斷上漲的過(guò)程中，可以斷言，土地成本的暴利時(shí)代已經(jīng)過(guò)去。

　　從2003年開(kāi)始招拍掛，到2007年6月建發(fā)房產(chǎn)28次舉牌博弈，以5.33億元拿下天心區(qū)黃土嶺正街1號(hào)用地，以單價(jià)788萬(wàn)／畝“稱(chēng)王”，北辰92億元拿下新河三角洲地塊更是驚動(dòng)全國(guó)，2009年保利地產(chǎn)以創(chuàng)歷史新高的1033萬(wàn)／畝的單價(jià)拿下南湖4號(hào)地。目前，每畝單價(jià)超過(guò)千萬(wàn)元的地塊在長(zhǎng)沙不再少見(jiàn)。

　　“顯而易見(jiàn)，土地成本數(shù)年間數(shù)倍漲幅，讓開(kāi)發(fā)商的獲利空間極大壓縮?！庇袠I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為。

　　資金成本越來(lái)越高

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入微利時(shí)代的另一個(gè)現(xiàn)象是資金成本越來(lái)越高。利率的上調(diào)，貨幣政策的緊縮，開(kāi)發(fā)商從銀行貸款的難度越來(lái)越大，利率也越來(lái)越高。

　　“幾年前，開(kāi)發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金成本是很低的?！焙舷珌喼Z投資咨詢有限公司總經(jīng)理戴琳表示，過(guò)去運(yùn)作一個(gè)小項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商往往手里只有幾千萬(wàn)的資金，有的甚至是空手套白狼，用土地從銀行抵押貸款，利率也低，錢(qián)到手后項(xiàng)目立刻上馬，由于市場(chǎng)處于上升期，房子一賣(mài)資金回籠，立即就能賺到錢(qián)。

　　然而金融政策的改變，讓這種日子一去不復(fù)返。戴琳表示，銀行放款難，私募基金、信托基金、高利貸等成本太高，有的甚至高達(dá)30%。

　　最顯著的例子是鄂爾多斯。民間資本的借貸利息甚至被抬到了年息72%，但開(kāi)發(fā)商仍然很難借到錢(qián)。

　　政策成本越來(lái)越高

　　以往，調(diào)控往往很快出現(xiàn)反復(fù)，開(kāi)發(fā)商往往能夠獲得地方政府或明或暗的政策支持。但是中央這次調(diào)控下了狠心，地方政府不能表態(tài)，政策低成本時(shí)代也過(guò)去了。

　　“綜合長(zhǎng)沙目前的土地價(jià)格、建安成本、原材料價(jià)格以及房?jī)r(jià)水平來(lái)看，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)主要在10%—20%之間?！焙武撜f(shuō)。在市場(chǎng)行情較冷清的情況下，有些項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)價(jià)幾乎是“成本價(jià)”。

　　對(duì)于發(fā)改委反暴利規(guī)定的出臺(tái)，眾多長(zhǎng)沙業(yè)界人士的反應(yīng)不一而足，但普遍表示目前開(kāi)發(fā)商應(yīng)該將精力放在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理與自身產(chǎn)品建設(shè)上來(lái)，“發(fā)改委反暴利規(guī)定，仍然在強(qiáng)化體現(xiàn)了政府堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖的決心，象征意義大于實(shí)際意義。”

　　樓市新觀察

　　反商品房暴利：發(fā)改委的革命浪漫主義

　　日前，國(guó)家發(fā)改委召開(kāi)會(huì)議表示，明年將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行抑制投機(jī)、投資性需求的政策措施，鼓勵(lì)支持中小戶型、中低價(jià)位的普通商品房建設(shè)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。此外要繼續(xù)完善房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)管辦法，研究商品住房領(lǐng)域反暴利規(guī)定。

　　應(yīng)該說(shuō)，這幾年，發(fā)改委是真辛苦了。為了國(guó)計(jì)民生為了房?jī)r(jià)肉價(jià)藥價(jià)等操碎了心，全國(guó)人民都有目共睹。對(duì)此次發(fā)改委提出繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行抑制投機(jī)、投資性需求的政策措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，無(wú)不歡欣鼓舞。但是，對(duì)其提出的準(zhǔn)備實(shí)施商品房領(lǐng)域反暴利規(guī)定，許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，其志可嘉，其行則更像革命的浪漫主義。

　　浪漫之一：暴利就一定要反嗎？發(fā)改委準(zhǔn)備實(shí)施的商品房領(lǐng)域反暴利規(guī)定，具體內(nèi)容還在研究，但其目的在于“嚴(yán)厲打擊不法房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商牟取暴利行為”，衡量標(biāo)準(zhǔn)是“暴利”。那么，按成本核算利潤(rùn)率，近2000元一瓶的飛天茅臺(tái)是不是暴利？幾萬(wàn)元一個(gè)LV包包難道不是暴利嗎？近千萬(wàn)一輛的邁巴赫難道不是暴利嗎？發(fā)改委如果按暴利標(biāo)準(zhǔn)，是否應(yīng)該先反反這些“明目張膽的暴利者”。如果不能反這些，那為什么要單獨(dú)拿開(kāi)發(fā)商拿商品房開(kāi)刀呢？商品房既不是保障房也不是經(jīng)濟(jì)適用房，而是直面市場(chǎng)的商品，同時(shí)也不是像石油、水電那樣的生活必需品，自然有市場(chǎng)這只“看不見(jiàn)的手”來(lái)控制，君不見(jiàn)，最近知名房企星河灣將上海的兩個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格下調(diào)15%～20%，同時(shí)對(duì)老業(yè)主進(jìn)行差價(jià)補(bǔ)償，預(yù)計(jì)補(bǔ)償資金將達(dá)6億元，盈虧都是他們家自個(gè)的事。香港、東京、新加坡等的商品房均價(jià)比我們的更貴，為什么人家就沒(méi)有反暴利呢？

　　浪漫之二：商品房（不包括保障房和經(jīng)濟(jì)適用房）不是壟斷領(lǐng)域，有必要反嗎？市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)常識(shí)告訴我們，暴利一般只能產(chǎn)生于壟斷行業(yè)和壟斷領(lǐng)域。商品房地產(chǎn)領(lǐng)域有壟斷嗎？除了土地供應(yīng)環(huán)節(jié)，恐怕不存在什么壟斷。哪個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商壟斷了一個(gè)城市的商品房地產(chǎn)市場(chǎng)？或者幾個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商壟斷了全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)？2010年全國(guó)商品房銷(xiāo)售總額為52478.7億元，龍頭老大萬(wàn)科的市場(chǎng)占有率僅為2.06%，這算壟斷嗎？當(dāng)然算不上。沒(méi)有任何房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有能力壟斷這個(gè)龐大的市場(chǎng)。其實(shí)，發(fā)改委如果真的想反暴利，那就把矛頭對(duì)準(zhǔn)那些國(guó)有壟斷企業(yè)吧，譬如石油、金融、通信、礦產(chǎn)等等，這些才是名副其實(shí)的壟斷暴利行業(yè)，不用多說(shuō)，你懂的。

　　浪漫之三：房地產(chǎn)是有暴利，開(kāi)發(fā)商就有暴利嗎？未必。中國(guó)房地產(chǎn)的利潤(rùn)就像女人的年齡，一向是個(gè)謎，因?yàn)檫@里邊利益相關(guān)方太多，黑幕重重。朱大鳴說(shuō)：“從利益鏈角度來(lái)看，土地壟斷造成土地壟斷利潤(rùn)極高，信貸壟斷導(dǎo)致資金使用成本很高，60多種稅費(fèi)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)、持有與轉(zhuǎn)讓成本過(guò)高?！倍?，單就開(kāi)發(fā)商而言，利潤(rùn)則是比較透明的，以A股盈利能力強(qiáng)的房地產(chǎn)上市公司為例，其毛利率大概在30%～40%左右，剔除營(yíng)業(yè)稅、所得稅等稅項(xiàng)，凈利率也就百分之十左右。就單個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，即便利潤(rùn)率達(dá)到50%，開(kāi)發(fā)周期一般三到五年，年均利潤(rùn)率也不過(guò)百分之十幾。如果這個(gè)利潤(rùn)水平算暴利，可能很多行業(yè)都是暴利行業(yè)了。那么房地產(chǎn)暴利最大的既得利益者在哪里？業(yè)內(nèi)人士都知道，房地產(chǎn)真正重大的暴利環(huán)節(jié)就是土地轉(zhuǎn)讓。地方政府壟斷著土地供應(yīng)，以極低的價(jià)格征地，以極高的價(jià)格轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，政府拿到的利益，怎么也在成本的幾十倍。什么叫暴利，這才叫暴利：據(jù)《人民日?qǐng)?bào)》報(bào)道：2009年，全國(guó)土地出讓金收入相當(dāng)于同期地方財(cái)政總收入的46%左右，有的省市土地收益占全年財(cái)政高達(dá)75%。

　　革命不是請(qǐng)客吃飯，更不是出風(fēng)頭趕時(shí)髦。發(fā)改委這次提出要在開(kāi)發(fā)商那里實(shí)施反暴利措施，似乎會(huì)像最新的賀歲片《親密敵人》，看似刀光劍影，實(shí)則可能又是左手摸右手的一場(chǎng)風(fēng)花雪月的故事。

　　版權(quán)及免責(zé)聲明：凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時(shí)須獲得授權(quán)并注明來(lái)源“中國(guó)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章，不代表本網(wǎng)觀點(diǎn)和立場(chǎng)。版權(quán)事宜請(qǐng)聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀