房地產企業(yè)突圍字號

　　在106家上市公司房地產企業(yè)所披露的半年報中顯示，上市房企在上半年的整體資產負債率達到了72%，負債總額突破1.09萬億元，同比上漲41%。其中，最具殺傷力的流動負債已經占到負債總額的70.6%，同比上漲54%。而與持續(xù)走高的負債總額相對應的則是一系列宏觀調控舉措。住建部在8月中旬出臺新增限購城市的五項建議標準，對符合其中兩項以上者，建議列入新增限購城市名單。浙江臺州商品房限購令在9月1日正式實施，成為二三線城市第一個響應者。山雨欲來風滿樓，中國房地產調控進入了一個關鍵時期。

　　對房企來說，資金鏈成為抵御亂局的致命武器，而要分析企業(yè)的資金鏈，首先得看宏觀調控下房市的景氣度變化。

　　高增長態(tài)勢被遏制

　　2009年國家為了抵御全球金融危機，實施了4萬億元的龐大投資計劃以及針對樓市的一系列救市政策，直接拉動了房地產行業(yè)迅速觸底反彈。當年住宅銷售面積、銷售金額同比增幅高達50%以上，住宅開發(fā)投資額增速達到15%。這引起了國家的高度關注，直接導致了2010年1月國務院出臺“國十一條”，以及2010年3月，國土資源部再次出臺19條土地調控新政，即《關于加強房地產用地供應和監(jiān)管有關問題的通知》。

　　這兩個政策出臺后，由于缺乏配套細則以及地方持觀望態(tài)度，導致2010年房地產高增長態(tài)勢并未得到明顯遏制。2010年一季度房地產開發(fā)投資增幅35%。土地市場火爆，地價飛漲，地王頻現(xiàn)。為此，國家不得不加大調控力度。2011年1月，國務院下發(fā)《關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》，也就是“新國八條”，從而從房貸消費和土地供應兩端對房地產企業(yè)形成擠壓態(tài)勢。隨后國家在供應端先后推出一系列宏觀調控舉措，如開發(fā)商競買保證金最少兩成、一個月內付清地價50%、囤地開發(fā)商將被“凍結”、土地增值稅預征率由0.5%提高到2%、加大保障性住房土地供應量到70%等。此后各地也推波助瀾，逐步祭出二套房首付比例不低于60%、貸款利率上浮10%、暫停第三套房貸、乃至限購、限貸、禁購、禁貸和試點房產稅等消費新政。自2010年5月“新國十條”頒布以來，市場觀望情緒濃重，交易銳減，新建住宅、二手住宅市場交易量極度萎縮。深圳交易量下降超過90%；上海、北京下降80%；廣州下降50%。新建住房價格上漲勢頭遏制，價格持平，個別項目出現(xiàn)少量優(yōu)惠；二手住宅掛牌量增加、部分單位掛牌價格下降約10%，議價空間加大，成交價格出現(xiàn)5%-10%的跌幅。

　　融資出現(xiàn)困境

　　房地產市場的下滑直接影響了開發(fā)商資金回籠的速度，迫使企業(yè)采用降價促銷等手段加速周轉。而拿地成本的上升和土地款提前支付也進一步加劇了開發(fā)商的資金壓力。

　　央行今年連續(xù)六次上調存款準備金率，直接導致銀行銀根收緊，開發(fā)商信貸融資受阻；2008年在貨幣緊縮政策背景下開發(fā)貸占貸款比重急劇下降到4.3%，其后受刺激內需政策的推動，在2009-2010年期間逐漸升高至10%左右，但2011年一季度再次下滑到7.6%，且呈繼續(xù)下滑態(tài)勢。

　　2011年至今連續(xù)三次上調存貸款基準利率，不僅使開發(fā)商貸款利息加重，還連累到信托等其他融資方式的融資成本水漲船高。比如信托利率已經從2009年的12%上升到最近的18%甚至更高。即便這樣，銀監(jiān)會要求房地產信托融資逐筆申報，造成事實上的審批前置機制。這樣，在開發(fā)貸受阻后，信托融資也面臨空前壓力。

　　而暫停審批房地產企業(yè)IPO和嚴控增發(fā)以及資產重組，直接堵死了權益市場公開融資渠道。從2008年以來,房地產企業(yè)IPO融資額從16.35億元下降到2009年的12.2億元，2010年和2011年則為零；增發(fā)從2009年的600多億元暴跌到2010年50多億元；配股則是連續(xù)三年為零。

　　資金來源分化

　　受國家一系列緊縮政策和限購政策影響，房地產企業(yè)資金來源增速明顯下降。從1999年以來，貸款占比逐年下滑。2011年一季度開發(fā)貸僅1700億元，同比下滑48%。在銀行信貸持續(xù)收緊的大背景下，信托融資門檻也一再抬高。而預付款和按揭貸款等其他資金則受限購限貸政策沖擊日漸衰微。在這種局勢下，企業(yè)傳統(tǒng)的融資渠道面臨空前危機，自籌資金的壓力持續(xù)上升。

　　與此同時，多家上市房企半年報顯示行業(yè)資金告急。最早公布中報的5家房地產企業(yè)現(xiàn)金流總額為-64.09億元，濱江集團002244,股吧、嘉凱城000918,股吧、萊茵置業(yè)000558,股吧等3家房地產企業(yè)，均名列經營性現(xiàn)金流情況最糟糕的前10家公司中。其中濱江集團，公司上半年僅實現(xiàn)凈利潤1.5億元，同比減少40.16%，經營性現(xiàn)金流為-28.12億元，負債率更高達80.78%。而10大房企中，半數(shù)負債率超過70%，其中萬科和龍湖地產負債率已達到78%。這主要是由于銀行利率提高和放款收緊的情況下，房企更加依賴成本較高的信托資金，使得金融成本和金融風險上漲。但近期信托收縮和標普降級使得房企融資難度進一步加大。

　　房企突圍方式

　　一些信譽良好、實力強大的房企通過集團內互保方式，獲取銀行信貸融資。根據(jù)銀監(jiān)會調查數(shù)據(jù)，6月末，60家大型房企涉及集團內互保貸款金額1417億元，較年初增長22.3%。

　　而更多的房企則只能選擇信托、私募乃至轉讓項目和股權方式進行融資。資金緊張迫使房企對外高息舉債，如安城1號信托年化收益率高達25%，讓綠城集團再陷資金困局。事實上，不僅是綠城，金地、保利等行業(yè)內排名前十的房地產企業(yè)都在嘗試通過信托方式進行債務融資，然而信托動輒20%以上的年利率顯然成為了企業(yè)的雙刃劍。

　　另一解困招數(shù)是出讓儲備用地或項目股權。如恒大地產今年5月份將一塊位于江蘇啟東市寅陽鎮(zhèn)的總面積133.5萬平方米地塊的49%股權以5億美元出讓給香港華人置業(yè)。此外還有大龍地產600159,股吧8.2億元出讓京洋房地產、國美商都欲60億元“轉嫁”海航。北京中原地產的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前7個月，全國房地產行業(yè)公開的股權并購案例合計為62宗，總涉及金額為175.39億元，相比去年同期的36宗及86.85億元分別上漲了72.2%及101.9%。在整體并購市場上，房地產行業(yè)占據(jù)第一。

　　越來越多的房企選擇了降價促銷以加快資金回籠的策略。在繼珠江拉維小鎮(zhèn)率先拋出降價萬元之后，截至目前，為了突破銷售困境，北京已經有多個郊區(qū)樓盤迅速跟進降價促銷。華業(yè)東方玫瑰則爆出剛簽訂合同就驚聞開發(fā)商降價千元的“噩耗”。在限購令向二三線擴容和一線城市限購長期化政策的推動下，以萬科、龍湖、碧桂園、華僑城等房企巨頭為代表的開發(fā)商也開始規(guī)模降價求生。越來越多的開發(fā)商清醒地認識到，降價是當前樓市困境中突圍的最好方式。7月13日起，龍湖在重慶推出了1000套優(yōu)惠房源，包括重慶的10多個項目，有普通高層、洋房、別墅和商業(yè)地產，其中住宅最高優(yōu)惠8%。

　　據(jù)鏈家地產市場研究部統(tǒng)計，截至目前，北京新建商品房庫存10690套。大型房企所占庫存比重約為35%，中小房企占65%，承載庫存量為6.9萬套，市值大概超過3000億元。顯然，大部分庫存壓力向中小房企傾斜，隨著新項目入市和滯銷情況的增多，銷售壓力還將持續(xù)增大。同時，3000億元庫存市值積壓套牢流動資金，未來“降價放量”以增加資金回流成為必然。

　　房地產企業(yè)資金鏈的最大風險還不在于此，降價預期下持幣待購則使銷售回款的不確定性日益增大，這有可能成為擊倒中小房企的最后一根稻草。降價可能加快資金回籠，也有可能促發(fā)客戶的觀望情緒，而死扛著不降價的策略，將直接影響到全年銷售目標能否實現(xiàn)，更重要的是現(xiàn)金流將雪上加霜。

來源：投資與合作 作者：許正文

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