用梯度住房政策破解房地產(chǎn)發(fā)展難題

　　我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的目標(biāo)是，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，保障居民擁有住房的基本權(quán)利。為此需要針對(duì)不同的收入群體采取不同的住房政策，即建立起長(zhǎng)效的、穩(wěn)定的住房調(diào)控政策與住房社會(huì)保障政策相結(jié)合的梯度住房政策體系。

　　構(gòu)建梯度住房政策體系的主要依據(jù)

　　具有不同收入的居民對(duì)住房有不同的需求，因而要求制定不同的住房政策。國(guó)際上，衡量居民購(gòu)房支付能力的通用指標(biāo)是房?jī)r(jià)收入比。世界銀行中國(guó)局的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家黑馬·恩德先生依據(jù)美國(guó)和部分西方發(fā)達(dá)國(guó)家的數(shù)據(jù)，認(rèn)為3～6倍的房?jī)r(jià)收入比是可承受的范圍。但國(guó)內(nèi)大量學(xué)者的研究數(shù)據(jù)表明，中國(guó)房?jī)r(jià)收入比雖然遠(yuǎn)高于該標(biāo)準(zhǔn)區(qū)間，居民卻仍然具有一定的購(gòu)房能力。這主要是因?yàn)橹袊?guó)大多數(shù)居民都擁有一定的儲(chǔ)蓄存款，還能從親友那里借到一部分款項(xiàng)以及存在較寬松的住房信貸政策等。

　　具體來(lái)說(shuō)，對(duì)于家庭購(gòu)買住房而言，除了與住房?jī)r(jià)格、住房面積和家庭可支配收入息息相關(guān)外，還會(huì)受到金融機(jī)構(gòu)要求的最低住房首付額、住房貸款利率以及家庭可接受的還款比例的影響。從目前住房市場(chǎng)交易狀況看來(lái)，中等及以下收入階層家庭占到了社會(huì)家庭總數(shù)的近60%，多數(shù)家庭單位在支付首期購(gòu)房款后，仍然需要依靠金融機(jī)構(gòu)的貸款，所以購(gòu)買住房不僅要考慮現(xiàn)實(shí)貨幣的購(gòu)買能力，也要考慮貸款利率和償還年限以及未來(lái)的償還能力等因素。

　　基于這些因素計(jì)算出的房?jī)r(jià)收入比表明：

　　第一，在取得最大額度、最長(zhǎng)期限的購(gòu)房商業(yè)貸款，即獲得最大力度的銀行等金融機(jī)構(gòu)的購(gòu)房信貸支持時(shí)，居民在保證不影響基本生活支出的合理還貸比例的基礎(chǔ)上，對(duì)合適的住房類型有實(shí)際購(gòu)買力的房?jī)r(jià)收入比區(qū)間為2.65-8.82倍，房?jī)r(jià)收入比越靠近上限的居民，購(gòu)房貸款的壓力越大。

　　第二，若低于該區(qū)間，可以考慮支付更高的首付額、縮短貸款年限或選擇更好的住房類型；若略高于該區(qū)間，可以在考慮未來(lái)收入增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上，理性選擇住房消費(fèi)；若高出上限很多，則不能超出自己支付能力盲目消費(fèi)，其住房需求需要政府的支持。

　　同時(shí)，傳統(tǒng)的靜態(tài)房?jī)r(jià)收入比雖然計(jì)算簡(jiǎn)單，可以用來(lái)大致比較不同地區(qū)居民的購(gòu)房的支付能力，但仍然存在很大的缺陷。具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

　?。?）我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，區(qū)域內(nèi)居民收入差距懸殊，用平均可支配收入計(jì)算出的房?jī)r(jià)收入比不能準(zhǔn)確地反映出各收入群體的購(gòu)房支付能力。

　?。?）對(duì)可支配收入的統(tǒng)計(jì)不可避免地存在誤差，我國(guó)居民目前除正常繳稅的工資收入外，絕大多數(shù)都存在一定比例的灰色收入及其他收入。

　　（3）應(yīng)用房?jī)r(jià)收入比時(shí)往往只考慮剛上市的新房，而隨著住房市場(chǎng)的發(fā)展，住房供應(yīng)中二手房、經(jīng)適房會(huì)占據(jù)越來(lái)越大的比重。

　　（4）不同收入群體能負(fù)擔(dān)的家庭住房面積顯然不同。

　　（5）忽視了居民收入的增長(zhǎng)性，一旦居民買定房子，住房的成本就被鎖定，隨收入增加房?jī)r(jià)收入比會(huì)不斷下降。

　　也就是說(shuō)，按揭還款額占可支配收入的比重會(huì)不斷降低。因此，在計(jì)算房?jī)r(jià)收入比時(shí)必須針對(duì)這些現(xiàn)實(shí)狀況進(jìn)行修正，即要引入動(dòng)態(tài)房?jī)r(jià)收入比，并以此為依據(jù)制定住房政策。

　　梯度住房政策體系的內(nèi)容構(gòu)想

　　以根據(jù)實(shí)際情況修正后的動(dòng)態(tài)房?jī)r(jià)收入比為劃分標(biāo)準(zhǔn)，我們可以看到存在一種梯度的住房消費(fèi)需求，即自發(fā)形成的“廉租房和公租房——經(jīng)適房——中小戶型商品房——二手房——普通商品房——高檔商品房”的梯度住房需求格局。

　　無(wú)收入來(lái)源和購(gòu)房支付能力的低收入群體對(duì)應(yīng)的是廉租房和公租房；收入有一定保障的低收入群體對(duì)應(yīng)的是經(jīng)適房；中等偏下收入群體對(duì)應(yīng)的是中小戶型商品房和二手房；中等偏上收入群體對(duì)應(yīng)的是普通商品房；高收入群體對(duì)應(yīng)的是高檔商品房。

　　為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展和“居者有其屋”的雙重目標(biāo)，相應(yīng)的需要分別實(shí)施廉租房和公租房政策、經(jīng)適房政策、中小型普通商品房政策和高檔商品房政策，即構(gòu)建一個(gè)梯度住房政策體系。

　　高檔商品房是用來(lái)滿足高收入群體的住房需求的，主要應(yīng)以市場(chǎng)自發(fā)調(diào)節(jié)為主，以房產(chǎn)稅和住房用地政策調(diào)控為輔。其價(jià)格可以完全放開(kāi)，更沒(méi)必要采取限購(gòu)、限貸等政策抑制其發(fā)展。但要防止過(guò)度開(kāi)發(fā)，以及由此帶來(lái)的土地供給和金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　中小型普通商品房主要是用來(lái)滿足中等收入者的住房需求的。對(duì)于中等收入群體來(lái)說(shuō)，雖然當(dāng)前購(gòu)房確實(shí)存在一定的壓力，但運(yùn)用購(gòu)房金融工具，他們?cè)敢舛夷軌蛲ㄟ^(guò)透支未來(lái)收入來(lái)滿足自住型住房的需求。

　　因此，政府應(yīng)更多地通過(guò)優(yōu)惠的金融信貸政策和稅收政策，鼓勵(lì)中等收入者通過(guò)商品房市場(chǎng)來(lái)解決住房問(wèn)題；或者鼓勵(lì)他們通過(guò)購(gòu)買二手房先解決住房問(wèn)題，等經(jīng)濟(jì)條件變好后再置換購(gòu)新房或面積更大的住房。

　　同時(shí)，對(duì)于中小型普通商品房還應(yīng)采取限購(gòu)政策，防止因投資投機(jī)拉高房?jī)r(jià)，增加這一群體的購(gòu)房負(fù)擔(dān)，并抑制他們對(duì)其他商品的消費(fèi)需求。

　　經(jīng)適房、公租房和廉租房是用來(lái)滿足無(wú)購(gòu)房支付能力的低收入者的住房需求的。對(duì)于低收入者群體，政府要通過(guò)住房保障體系給予幫助，以保證民生，實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”。這部分人群比重不會(huì)超過(guò)20%。如果各級(jí)政府能把基本解決中國(guó)民眾的住房問(wèn)題作為一項(xiàng)基本職責(zé)，并以此調(diào)整樓市政策，應(yīng)該不會(huì)帶來(lái)很大的財(cái)政負(fù)擔(dān)。

　　同時(shí)，政府要通過(guò)土地、信貸、財(cái)政等政策鼓勵(lì)和引導(dǎo)房產(chǎn)商投資于經(jīng)適房的開(kāi)發(fā)，增加經(jīng)適房的供給。當(dāng)然，對(duì)經(jīng)適房、公租房和廉租房的分配和使用要實(shí)現(xiàn)嚴(yán)格的監(jiān)管，限制其流通和轉(zhuǎn)讓。

　　目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策具有短期性和時(shí)效性，各市場(chǎng)主體行為都對(duì)放松調(diào)整政策存在預(yù)期，因而使得中央政府的調(diào)控政策難以得到落實(shí)，進(jìn)而收到顯著的效果。通過(guò)區(qū)分各收入群體的收入狀況和對(duì)住房類型的不同需求，再考慮居民實(shí)際可支配收入、未來(lái)收入的增加和金融信貸支持，來(lái)對(duì)房?jī)r(jià)收入比進(jìn)行修正，就能得出更合乎實(shí)際的動(dòng)態(tài)房?jī)r(jià)收入比。

　　以此作為劃分不同住房政策實(shí)施對(duì)象的一個(gè)參照標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)疑能夠拓展決策的思路，從而更加科學(xué)有效地制定房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和住房保障的政策，逐漸形成一套可持續(xù)的、長(zhǎng)效的梯度住房政策體系。

　　總的來(lái)說(shuō)，結(jié)合當(dāng)前的實(shí)際情況，梯度住房政策體系對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策最大的特點(diǎn)是具有針對(duì)性和差別性。

　　第一，適度收縮貨幣政策，緩解通貨膨脹壓力，限制貨幣供應(yīng)量和銀行貸款的過(guò)快增長(zhǎng)，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　第二，堅(jiān)持并強(qiáng)化差別化的信貸政策，鼓勵(lì)并支持中小型商品房和保障房的建設(shè)與消費(fèi)，抑制其投資投機(jī)性需求。

　　第三，堅(jiān)持并完善差別化的財(cái)政收稅政策，細(xì)化保有稅、個(gè)人所得稅、契稅中對(duì)于不同住房交易的規(guī)定，以滿足不同收入群體對(duì)住房消費(fèi)的不同需求。

　　第四，調(diào)整“限購(gòu)令”的適應(yīng)范圍，取消對(duì)高檔商品房的限購(gòu)，嚴(yán)格執(zhí)行對(duì)普通商品房和經(jīng)適房的限購(gòu)。

　　第五，完善多渠道的住房金融體系，充分發(fā)展住房金融二級(jí)市場(chǎng)，如專業(yè)化的住房抵押貸款機(jī)構(gòu)、投資機(jī)構(gòu)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)和保障機(jī)構(gòu)，活躍住房交易市場(chǎng)。

　　第六，完善差別化土地供應(yīng)政策，繼續(xù)加大普通商品房用地的供給，優(yōu)先保障民生用地的供應(yīng)。

　　保障性住房的建設(shè)及其資金來(lái)源

　　我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不穩(wěn)定、住房?jī)r(jià)格過(guò)高的一個(gè)重要原因在于住房保障制度不完善，而保障房建設(shè)的瓶頸在于資金來(lái)源狹窄，政策性資金數(shù)量和持續(xù)度都是有限的。中國(guó)目前保障性住房融資政策還處于探索階段，借鑒其他地區(qū)的成功案例，筆者認(rèn)為當(dāng)前解決我國(guó)保障性住房建設(shè)的資金問(wèn)題，出路是在確保政策性資金（主要包括中央財(cái)政補(bǔ)助、土地出讓凈收益、公積金建房貸款和公積金增值凈收益）到位的前提下，尋找商業(yè)融資的有效途徑，多渠道解決資金問(wèn)題。

　　第一，增強(qiáng)公積金中心的商業(yè)色彩，提高公積金資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)、增值能力。公積金管理中心應(yīng)從目前扮演的“政府部門”角色中脫離出來(lái)，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)楠?dú)立的政策性住房資金管理運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)。

　　筆者認(rèn)為公積金管理中心可以仿照社?；鸸芾砟Ｊ?，聘請(qǐng)第三方專業(yè)投資管理人進(jìn)行部分資金的管理，拓寬公積金資金投資渠道，允許公積金有條件進(jìn)入特定金融市場(chǎng)和資本市場(chǎng)。例如投資于風(fēng)險(xiǎn)較低的銀行理財(cái)產(chǎn)品、證券投資基金、信托計(jì)劃等，提高資金的收益率和流動(dòng)性，更好地為保障性住房建設(shè)和消費(fèi)提供貸款支持。

　　第二，成立保障性住房建設(shè)中心，主要負(fù)責(zé)公租房和廉租房的建設(shè)和租金管理，其性質(zhì)是政府扶持的自負(fù)盈虧的“房屋公司”。

　　保障性住房中心的資金來(lái)源主要分為四部分：一是中心成立時(shí)政府撥付的資金、土地并給予貸款支持作為啟動(dòng)的資產(chǎn)；二是公租房和廉租房的租金收益，政府對(duì)廉租房給予中心一定租金補(bǔ)貼；三是在公租房和廉租房社區(qū)建立商業(yè)樓宇，如街市鋪位、商場(chǎng)、停車場(chǎng)等，獲得商業(yè)樓宇的出租或出售收益；四是在有一定收益后，將閑置資金投資于金融市場(chǎng)和資本市場(chǎng)，提高資金增值能力，在中心運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定后，可以募集社會(huì)閑散資金，并以較高的收益率回報(bào)給投資者。

　　第三，將房產(chǎn)商吸納到保障性住房建設(shè)體系中，形成無(wú)形的融資渠道。也就是要放寬經(jīng)適房建設(shè)的渠道，通過(guò)土地、稅收、信貸優(yōu)惠，鼓勵(lì)更多的房產(chǎn)商配建、代建保障性住房，形成“雙贏”局面。

　　一方面，房產(chǎn)商可以在拿地、獲得貸款、稅收上省去大量人力、物力和財(cái)力，獲得經(jīng)適房出售后的較低利潤(rùn)，同時(shí)也可以在剩余的優(yōu)惠土地上建造普通商品房，獲得另一部分利潤(rùn)；另一方面，政府將保障房建設(shè)“承包”出去，可以緩解保障性住房建設(shè)的資金壓力，提高保障性住房建設(shè)的效率，將精力專注于保障房建設(shè)的統(tǒng)籌規(guī)劃管理監(jiān)督中。

　　第四，合理利用商業(yè)銀行貸款、信托資金等，形成多渠道的資金來(lái)源。利用政策優(yōu)惠鼓勵(lì)商業(yè)銀行和信托資金等非銀行金融機(jī)構(gòu)加大對(duì)保障房建設(shè)和消費(fèi)的支持，對(duì)資信好的房產(chǎn)商和個(gè)人提供保障房開(kāi)發(fā)建設(shè)貸款和住房消費(fèi)貸款。

　　除融資政策外，政府還要制定合理的保障性住房土地政策和監(jiān)管政策，保證保障性住房的用地供給，提高管理水平，提升透明度和公平性，確保保障性住房的建設(shè)質(zhì)量和效率。

來(lái)源：中國(guó)證券網(wǎng)-上海證券報(bào)

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