房地產(chǎn)承繼式調(diào)控新篇 多渠道引資破解保障房難題

　　2010年1月，國(guó)務(wù)院出臺(tái)“國(guó)十一條”，嚴(yán)格二套房貸款管理，首付不得低于40%，加大房地產(chǎn)貸款窗口指導(dǎo)；其后，國(guó)四條、新國(guó)四條、國(guó)十條魚(yú)貫而出；2011年1月，國(guó)務(wù)院再出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控措施“新國(guó)八條”，限購(gòu)令、一房一價(jià)、保障房建設(shè)、房產(chǎn)稅試點(diǎn)等全方位政策相繼出臺(tái)。至今，被稱(chēng)之為史上最嚴(yán)調(diào)控政策組合已滿(mǎn)兩年。樓市經(jīng)歷風(fēng)云變遷，住宅投機(jī)日趨減少，樓市庫(kù)存急劇飆高。2012年房地產(chǎn)“承繼式調(diào)控”的總體精神不會(huì)改變，樓市將會(huì)上演一幕幕好戲。那么，已經(jīng)開(kāi)局的2012年樓市正在面臨著怎樣的挑戰(zhàn)，又會(huì)做出怎樣的調(diào)整？

　　2011年底召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，要繼續(xù)加大保障型住房的投入，同時(shí)推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。關(guān)于如何繼續(xù)調(diào)控，住建部部長(zhǎng)姜偉新多次表達(dá)了“承繼式調(diào)控”的總體精神。所謂“承繼式”的原則，即在一個(gè)現(xiàn)有政策退出之前，先設(shè)定好一個(gè)承繼的后續(xù)政策，如果后續(xù)政策沒(méi)有研究好，不具備出臺(tái)實(shí)施的條件，那么既有出臺(tái)的政策就不會(huì)退出。而此舉的主旨精神，在于避免出現(xiàn)政策的“空檔期”。

　　2012年開(kāi)局，房地產(chǎn)調(diào)控下半場(chǎng)的主要政策逐漸浮出水面。雖然房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的腳步被遏制住了，但是相對(duì)于去年初各省市制定的調(diào)控目標(biāo)而言，多數(shù)省市并未實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)。于是，限購(gòu)令繼續(xù)執(zhí)行，而房產(chǎn)稅則擴(kuò)大試點(diǎn)范圍。但作為重頭戲的保障房建設(shè)，2012年開(kāi)工量降低至700萬(wàn)套，同時(shí)，限定500萬(wàn)套的竣工量，在此情況下，各地紛紛出招，引導(dǎo)多渠道資金參與，破解保障房建設(shè)難題。

　　政策從嚴(yán)決心堅(jiān)定

　　局部微調(diào)已成共識(shí)

　　進(jìn)入2011年下半年以來(lái)，溫家寶總理多次強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控的決心不動(dòng)搖，國(guó)務(wù)院會(huì)議和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也對(duì)調(diào)控政策的繼續(xù)進(jìn)行多番討論，調(diào)控政策繼續(xù)從嚴(yán)的決心十分堅(jiān)定。不過(guò)，在歐洲國(guó)家信用主權(quán)普遭降級(jí)，世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇一片陰霾的情形之下，調(diào)控政策會(huì)適當(dāng)局部微調(diào)，成為業(yè)界共識(shí)。

　　在日前召開(kāi)的上海市“兩會(huì)”上，上海市市長(zhǎng)韓正表示，“今年上海將貫徹落實(shí)中央關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策措施，加大普通商品房供應(yīng)，調(diào)整普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)，完善個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)全年新建住房?jī)r(jià)格穩(wěn)中有降。”

　　北京今年仍將調(diào)控目標(biāo)定為“穩(wěn)中有降”。北京市副市長(zhǎng)陳剛在兩會(huì)政務(wù)詢(xún)問(wèn)咨詢(xún)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)表示，今年北京將繼續(xù)“穩(wěn)中有降”的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，支持自住型和改善型住房需求，加大公租房投入，引導(dǎo)租賃型住房消費(fèi)。

　　去年底，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部知會(huì)地方政府，對(duì)于限購(gòu)政策將要于2011年年底到期的地方，地方政府需要在政策到期之后對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行延續(xù)。除了短暫出臺(tái)過(guò)“松綁”政策的成都和佛山，北京、南京、常州、馬鞍山等城市出臺(tái)的交易稅費(fèi)減免措施，在部分業(yè)內(nèi)人士看來(lái)“目的仍然是為樓市松綁”，而更多的限購(gòu)城市主管部門(mén)，則選擇靜觀其變，對(duì)限購(gòu)令走向諱莫如深。

　　直至住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的表態(tài)，及時(shí)化解了這一尷尬，不過(guò)，部分地方政府至今并無(wú)明確表態(tài)。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部雖然表示限購(gòu)令要繼續(xù)執(zhí)行，但是對(duì)于限購(gòu)究竟執(zhí)行到什么時(shí)候，限購(gòu)的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)、執(zhí)行范圍等等一系列細(xì)節(jié)，住建部并未明示。

　　限價(jià)方面，由于中山市已明確表示限價(jià)令到期不延續(xù)，有關(guān)部門(mén)對(duì)此也沒(méi)有明確表態(tài)。實(shí)際上，2011年各地推出的限價(jià)大多都是為了完成年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，而去年初公布的年度房?jī)r(jià)目標(biāo)又大多與GDP和人均可支配收入增速掛鉤，幾乎都預(yù)留了10%左右增幅的空間，因此倘若限價(jià)令繼續(xù)推行仍然如此，其對(duì)促進(jìn)房?jī)r(jià)回歸合理的意義也并不是太大。

　　至今，大部分城市都沒(méi)有公布今年房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)，對(duì)于部分明令要繼續(xù)執(zhí)行的政策，也是三緘其口?！?011年中國(guó)130個(gè)城市土地市場(chǎng)交易情報(bào)》顯示，2011年全國(guó)130個(gè)城市土地出讓金總額為18634.4億元，同比減少13%，成交量減少和成交單價(jià)下降是住宅類(lèi)用地出讓金減少的主要原因。與此同時(shí)，歐洲國(guó)家信用主權(quán)普遭降級(jí)，世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇一片陰霾的情形之下，調(diào)控政策會(huì)適當(dāng)局部微調(diào)，成為業(yè)界共識(shí)。

　　北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，目前樓市調(diào)控已經(jīng)基本見(jiàn)效，2012年部分城市可能在一定程度上恢復(fù)放寬三線(xiàn)城市的中小套型的購(gòu)房政策。至于地方政府具體會(huì)如何調(diào)整調(diào)控措施，張大偉認(rèn)為，主要可分為三種情況。

　　首先是短期沖關(guān)型，主要是因?yàn)槌掷m(xù)調(diào)控動(dòng)力有限。接近年底，在珠海、中山密集宣布“限價(jià)”后，廣州增城國(guó)土資源局亦用口頭通知的方式再次強(qiáng)調(diào)了“限價(jià)”。

　　其次是低調(diào)松綁型，多舉措促進(jìn)交易。近段時(shí)間，有部分城市地方政府已經(jīng)開(kāi)始在政策焦點(diǎn)之外悄然“松綁”。北京、杭州、重慶、長(zhǎng)春紛紛在土地出讓、房源解禁、資格放寬等環(huán)節(jié)試水，以促進(jìn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展。

　　最后是底線(xiàn)試探型，采用直接優(yōu)化“限購(gòu)”的方式。佛山于11月份出臺(tái)“限購(gòu)”放松令，不過(guò)政策發(fā)布后，即被緊急叫停，還沒(méi)來(lái)得及實(shí)施；隨后，成都亦出臺(tái)優(yōu)化“限購(gòu)”之舉，但同樣在一個(gè)星期內(nèi)被叫停。

　　諾亞中國(guó)財(cái)富管理中心研究部總經(jīng)理連凱認(rèn)為，2012年下半年房?jī)r(jià)進(jìn)入下跌臨界點(diǎn)的可能性較大。如果出現(xiàn)中小開(kāi)發(fā)商倒閉大規(guī)模增加的現(xiàn)象，2012年下半年具備政策放松的可能性。不過(guò)，為了防止房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈，預(yù)計(jì)政策不會(huì)全面放松，主要方向是降低普通購(gòu)房者的購(gòu)房負(fù)擔(dān)、放松限購(gòu)的范圍等。

　　上海易 居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，2012年下半年，早則年中前后，政策會(huì)進(jìn)行一定程度的調(diào)整，首套房貸優(yōu)惠將首當(dāng)其沖，部分城市限購(gòu)會(huì)有所松動(dòng)，個(gè)別城市房產(chǎn)稅試點(diǎn)后，限購(gòu)有可能順勢(shì)退出。

來(lái)源：證券日?qǐng)?bào)

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