房地產(chǎn)：在調(diào)控下調(diào)整 在調(diào)整中優(yōu)化

2011年的房地產(chǎn)市場(chǎng)是在調(diào)控中不斷調(diào)整的一年?？v觀全年，國(guó)家對(duì)樓市的調(diào)控政策既密集又嚴(yán)厲，房地產(chǎn)市場(chǎng)在“限購(gòu)”、“限價(jià)”、“限貸”、加息的重重壓力下，放慢了上漲腳步，開(kāi)始回調(diào)。

回首：在嚴(yán)厲的政策調(diào)控下，市場(chǎng)終于降溫回調(diào)

為了遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，政府在2010年已經(jīng)加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控。由于市場(chǎng)慣性影響以及“末班車(chē)”心理作用明顯，這一年的房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售依舊火熱。2011年政府進(jìn)一步加大了調(diào)控力度，迫使持續(xù)高漲的房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫。市場(chǎng)終于有所反應(yīng)，主要體現(xiàn)在四個(gè)方面——

一是房?jī)r(jià)高漲的勢(shì)頭得到遏制，開(kāi)始了回調(diào)。2011年，有600多個(gè)城市出臺(tái)了房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，有46個(gè)城市執(zhí)行限購(gòu)政策。這些“限購(gòu)”、“限價(jià)”城市的房?jī)r(jià)率先進(jìn)入調(diào)整期，一線城市表現(xiàn)尤為明顯。數(shù)據(jù)顯示，前１１月北京市新建普通住房成交均價(jià)為１３９１４元／平方米，比上年全年成交均價(jià)１４８４７元／平方米低６．３％，兌現(xiàn)房?jī)r(jià)“穩(wěn)中有降”的承諾。上海則從7月份開(kāi)始，新建住宅價(jià)格指數(shù)連續(xù)3個(gè)月環(huán)比止?jié)q。

全國(guó)房?jī)r(jià)高漲的勢(shì)頭基本得到控制。2011年1-12月70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格變動(dòng)數(shù)據(jù)顯示，房?jī)r(jià)環(huán)比下降的城市數(shù)量在逐月增加，從1月份的3個(gè)城市，到7月份的14個(gè)，再到12月份的52個(gè)城市；同比漲幅在5％以內(nèi)的城市也在逐月增加。

二是房地產(chǎn)銷(xiāo)售失去了以往的火爆，成交量開(kāi)始萎縮。2011年國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況數(shù)據(jù)顯示，2011年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積109946萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)4.9%，增速比前三季度回落8.0個(gè)百分點(diǎn)，比上年回落5.7個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)3.9%，分別回落8.2和4.4個(gè)百分點(diǎn)。全國(guó)商品房銷(xiāo)售額59119億元，增長(zhǎng)12.1%，增速比前三季度回落11.1個(gè)百分點(diǎn)，比上年回落6.8個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅銷(xiāo)售額增長(zhǎng)10.2%，分別回落11.0和4.6個(gè)百分點(diǎn)。

三是伴隨著成交量的大幅下滑，住宅庫(kù)存量節(jié)節(jié)攀升。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，全國(guó)商品房待售面積27194萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)26.1%，增速比上年加快18個(gè)百分點(diǎn)。

四是土地市場(chǎng)交易趨冷，國(guó)房景氣指數(shù)持續(xù)走低。備受詬病的“地王”在2011年消失，開(kāi)發(fā)商不再大手筆拿地，昔日熱鬧的土地競(jìng)拍場(chǎng)面變得冷清，“底價(jià)成交”成為常態(tài)，“流拍”、“流標(biāo)”現(xiàn)象頻頻發(fā)生。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積40973萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)2.6%，增速比上年回落22.6個(gè)百分點(diǎn)。北京中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2011年全國(guó)130個(gè)城市的土地流拍、流標(biāo)達(dá)到了900宗，比2010年的280宗上漲了2.2倍，其中居住類(lèi)流標(biāo)達(dá)到了420宗，比2010年的130宗上漲了223%。

國(guó)房景氣指數(shù)連續(xù)下降，并在11月份破百，降至99.87，進(jìn)入100點(diǎn)以下的不景氣區(qū)間，創(chuàng)下28個(gè)月的新低。房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)購(gòu)房者觀望房?jī)r(jià)，出手謹(jǐn)慎；開(kāi)發(fā)商觀望地價(jià)，放緩開(kāi)發(fā)節(jié)奏的“雙觀望”狀態(tài)。

展望：進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，穩(wěn)步發(fā)展是主基調(diào)

嚴(yán)格的政策調(diào)控決定了2011年的市場(chǎng)走勢(shì)只能是逐步降溫、回調(diào)。政策的方向和力度同樣決定了未來(lái)的發(fā)展方向。年末，調(diào)控政策的去留再次成為關(guān)注焦點(diǎn)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)調(diào)控雖然收到一定成效，但整個(gè)市場(chǎng)仍然處于不確定的觀望期，稍有松懈，便可能前功盡棄。為此，去年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，這讓市場(chǎng)放棄了幻想。廣州、深圳、北京、上海等多個(gè)“限購(gòu)”城市相繼表態(tài)將繼續(xù)限購(gòu)。2012年市場(chǎng)大勢(shì)已定。

在政策調(diào)控下，購(gòu)房者的心理預(yù)期發(fā)生變化。央行2011年第四季度儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查數(shù)據(jù)反映出居民的購(gòu)房意愿已經(jīng)接近監(jiān)測(cè)以來(lái)的最低點(diǎn)，未來(lái)3個(gè)月內(nèi)有購(gòu)房意愿的居民占13.9%（2008年第3季度為13.2%）。預(yù)期房?jī)r(jià)下降的居民比例大幅上升，達(dá)到20.8%；預(yù)期房?jī)r(jià)上升的居民比例大幅下降，占19%，較上季下降了18.9個(gè)百分點(diǎn)。排隊(duì)搶房的情況不復(fù)存在，取而代之的是更大范圍、更多優(yōu)惠的促銷(xiāo)。

但是，要鞏固調(diào)控成果，還有許多問(wèn)題需要解決。

一是行政性的限制手段如何平穩(wěn)過(guò)渡到市場(chǎng)化調(diào)節(jié)。2011年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在全方位的限制性環(huán)境中發(fā)展?！跋拶?gòu)”、“限價(jià)”、“限貸”等限制性手段，強(qiáng)制性迫使房地產(chǎn)市場(chǎng)流通全面受阻。但是，從房地產(chǎn)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)角度考慮，與戶籍掛鉤進(jìn)行“限購(gòu)”，這樣的行政性手段不應(yīng)該長(zhǎng)期為之。如何過(guò)渡到通過(guò)合理的稅收、利率等市場(chǎng)化手段和制度性安排進(jìn)行調(diào)節(jié)，對(duì)房地產(chǎn)未來(lái)的健康發(fā)展至關(guān)重要。

二是大規(guī)模的保障房建設(shè)，能否真正落到實(shí)處，落實(shí)到真正需要保障的弱勢(shì)群體。2011年，1000萬(wàn)套保障房的開(kāi)工量創(chuàng)下歷史之最。根據(jù)國(guó)務(wù)院部署，至“十二五”期末，保障房的覆蓋面將達(dá)到20%。保障房建設(shè)作為中國(guó)住房制度史上最大一次的“結(jié)構(gòu)調(diào)整”，能否改變房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展格局，成敗就在落實(shí)。保障房建設(shè)的資金、流轉(zhuǎn)、管理等各種問(wèn)題，都需要在制度層面一一消解。

三是政策如何根據(jù)形勢(shì)發(fā)展進(jìn)行適時(shí)微調(diào)，在抑制投資投機(jī)性需求的同時(shí)保護(hù)剛性消費(fèi)需求。2011年，央行總共進(jìn)行了3次加息、6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。銀行上調(diào)利率到基準(zhǔn)的1.1倍，有的甚至達(dá)到1.3倍，誤傷了一些剛性購(gòu)房需求。對(duì)于購(gòu)買(mǎi)首套普通商品房的消費(fèi)者需要差別化對(duì)待，給市場(chǎng)發(fā)出明確的“鼓勵(lì)居住、限制投資”的政策信號(hào)。

2012年，宏觀調(diào)控將繼續(xù)發(fā)揮重要作用，房?jī)r(jià)大幅上漲失去了政策前提，房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入優(yōu)化調(diào)整期。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)巴曙松認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)將面臨第一次真正意義上的大調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)的洗牌不可避免。未來(lái)企業(yè)的成長(zhǎng)將從依賴地價(jià)與房?jī)r(jià)的上漲獲得高毛利轉(zhuǎn)向依賴綜合開(kāi)發(fā)能力的提高，完成從地產(chǎn)到房產(chǎn)的轉(zhuǎn)變，最終成為以房產(chǎn)開(kāi)發(fā)為核心的加工制造業(yè)。

如此，2012年將成為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)分水嶺。自1998年房改以來(lái)多年高成長(zhǎng)的趨勢(shì)性增長(zhǎng)格局使這個(gè)行業(yè)遍地黃金，暴利生長(zhǎng)，這種狀況未來(lái)應(yīng)該不復(fù)存在。理性回歸，合理利潤(rùn)，這個(gè)行業(yè)將和其他行業(yè)一樣，依靠產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力贏得市場(chǎng)。

來(lái)源：中國(guó)信息報(bào)

　　版權(quán)及免責(zé)聲明：凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時(shí)須獲得授權(quán)并注明來(lái)源“中國(guó)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章，不代表本網(wǎng)觀點(diǎn)和立場(chǎng)。版權(quán)事宜請(qǐng)聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀