房地產(chǎn)市場調(diào)控的目標(biāo)與風(fēng)險

　　中國指數(shù)研究院近日發(fā)布的“百城價格指數(shù)”顯示，2012年1月，全國100個城市住宅平均價格為8793元/平方米，環(huán)比去年12月下跌了0.18%，其中39個城市價格環(huán)比上漲，60個城市環(huán)比下跌，1個城市持平。與此同時，住建部及多地政府表示，將堅(jiān)持房市調(diào)控政策不放松，限購令仍將持

　　續(xù)。判斷調(diào)控政策目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的標(biāo)準(zhǔn)是什么？如何防范房價大幅下降給宏觀經(jīng)濟(jì)帶來的沖擊？樓市調(diào)控政策應(yīng)如何進(jìn)行調(diào)整？為回答上述問題，本期本報采訪了國家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測部首席經(jīng)濟(jì)師祝寶良、北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波，是為21世紀(jì)北京圓桌第329期。（曹理達(dá)）

　　房價拐點(diǎn)與風(fēng)險

　　《21世紀(jì)》：“百城價格指數(shù)”顯示，截至今年1月，全國100個重點(diǎn)城市的住宅均價環(huán)比連續(xù)5個月下跌。其中有22個城市房價回歸到2010年初的水平。如何評估調(diào)控政策的效果？房價的下降通道是否已經(jīng)開啟？

　　祝寶良：現(xiàn)在的基本共識是，今年房價不會再上漲了，只是跌到什么程度，大家有不同的看法。當(dāng)前，房地產(chǎn)新開工面積和在建規(guī)模均遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銷售面積，即供給量和庫存在增加，因此，未來房價還是會往下走的。

　　應(yīng)該說，限購和貨幣信貸等宏觀調(diào)控政策取得了成效，房地產(chǎn)價格從2011年7月份開始回落，特別是限購城市回落的幅度更大。但若用全國的銷售額除以銷售面積，去年房價上漲幅度仍達(dá)到了6.9%左右，這個數(shù)字相對CPI而言仍是偏高的。房價仍處于一個偏高的水平，我們還不能說房價已經(jīng)跌到位了。

　　樓建波：從數(shù)據(jù)來看，100個重點(diǎn)城市還是有代表性的，可以說房價有下降的趨勢。但是不是已經(jīng)到拐點(diǎn)了，還是要看房價下降的原因到底是什么。如果是因?yàn)閼艟》恳呀?jīng)達(dá)到一套以上，人們新增的住房需求基本得到滿足，那我們就可以很果斷地說拐點(diǎn)到了?，F(xiàn)在房價下降的原因，主要是限購、信貸緊縮和保障房的建設(shè)和供應(yīng)。但如果調(diào)查居民的購房意愿，多數(shù)人會說如果能買得起的還是會買的，需求還在。

　　此外，房價回到2010年年初的水平，那時候的房價水平是高是低，還很難判斷，回歸一個歷史水平，也不一定意味著房價合理回歸。至于怎樣才是合理的房價，有人采用房價收入比來算，但對我們國家來說，在計算中要考慮很多因素。商品房主要是供應(yīng)給中高收入家庭的，所以不能按照全國人均收入來算，因?yàn)檗r(nóng)村人口跟商品房購買沒有關(guān)系；甚至不能按城鎮(zhèn)人口來算，因?yàn)榈褪杖爰彝?yīng)該被保障性住房覆蓋，可能得按照各地區(qū)收入排在前30%的城鎮(zhèn)居民來計算收入均值，這樣才能得到一個房價的參考值。

　　《21世紀(jì)》：去年以來，房地產(chǎn)企業(yè)的融資問題凸顯，房企的并購加劇。有分析認(rèn)為，房企的洗牌將加重未來樓市的供需失衡，您怎么看？房企的資金鏈斷裂會否引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險？

　　樓建波：很多人擔(dān)心，經(jīng)過這一輪房地產(chǎn)調(diào)控，很多中小房企會被洗牌出局，市場會由大型房企所控制。但是決定房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵不是調(diào)控政策，而是房地產(chǎn)市場對技術(shù)和管理水平的要求。在重新洗牌之后，即便剩下的都是房企巨頭，但是如果房地產(chǎn)市場又變得活躍了，市場準(zhǔn)入政策照舊，中小房企和很多資金力量雄厚的機(jī)構(gòu)，也是可以進(jìn)來的。在房地產(chǎn)行業(yè)，國家一直鼓勵競爭、反對壟斷，如果出現(xiàn)了壟斷行為可以依據(jù)《反壟斷法》進(jìn)行干預(yù)，避免消費(fèi)者的利益受到侵害。但是如果房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了技術(shù)壁壘，可能中小企業(yè)想要進(jìn)入就有困難。比如國外大的房地產(chǎn)開發(fā)商采取的是“部品開發(fā)”的模式，即房子不是靠一層一層蓋上去的，而是事先生產(chǎn)很多構(gòu)件，最后拼裝到一起。如果我國的房地產(chǎn)開發(fā)未來形成這樣的產(chǎn)業(yè)鏈，進(jìn)入這個行業(yè)的門檻就會變高。

　　房地產(chǎn)開發(fā)本身就是一個金融依存度很高的產(chǎn)業(yè)。這一輪房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)之一即是要避免系統(tǒng)性風(fēng)險。如果不進(jìn)行調(diào)控，任由房地產(chǎn)泡沫自然發(fā)展，將會給金融體系造成極大的系統(tǒng)性風(fēng)險。調(diào)控是主動擠泡沫，盡管會造成一些房企資金鏈斷裂，但和不調(diào)控產(chǎn)生的系統(tǒng)性風(fēng)險相比，這樣的風(fēng)險仍是局部的、可控的。

　　祝寶良：現(xiàn)在的情況和2008年年底相比，并沒有那么嚴(yán)重。當(dāng)時，2007、2008年信貸緊縮也很嚴(yán)重，加上2008年年底全球經(jīng)濟(jì)突然回落，物價、房價下跌比較快，貨幣信貸還沒來得及放開，一部分房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈就突然斷裂了。

　　2009和2010年這兩年好多房地產(chǎn)商手上還是有資金的，這和過去的情況不太一樣，特別是2009年房地產(chǎn)商已經(jīng)大賺特賺了。從這個角度來說，現(xiàn)在房地產(chǎn)商肯定有倒閉的，但倒閉程度不會比那時候嚴(yán)重。現(xiàn)在的房地產(chǎn)庫存比2008年時更多一些，如果政策繼續(xù)緊縮，經(jīng)濟(jì)繼續(xù)下滑，情況就會嚴(yán)重一些。

　　房地產(chǎn)企業(yè)洗牌不會影響整體的供需格局。因?yàn)樾〉拈_發(fā)商只是把土地轉(zhuǎn)讓給別人，土地的供給用途沒有改變，這和一般工業(yè)企業(yè)不太一樣，一般工業(yè)企業(yè)倒閉以后就退出生產(chǎn)了，供給也就慢慢減少了，而小的開發(fā)商并不是退出生產(chǎn)，只不過不是由它本人來生產(chǎn)了，因此這不會減少房地產(chǎn)供給，只是將供給推遲一段時間，并未改變供給總量。

　　《21世紀(jì)》：近日財政部下發(fā)通知，要求今年新增的地方債收入優(yōu)先用于保障性安居工程。隨著房地產(chǎn)調(diào)控的繼續(xù)，地方政府在保障房上還有多大的投入空間？今年是地方債還款高峰期，如何評估地方財政的可持續(xù)性？

　　祝寶良：我們要看地方政府的財政支出更多投向什么地方。從投資看，保障性住房確實(shí)是沒有收益的，相對其它融資平臺來說，地方政府更不愿意投資保障性住房，而愿意去投一些能產(chǎn)生現(xiàn)金流的、有一定利潤空間的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。由于地方政府在保障房建設(shè)上沒有積極性，所以國家的強(qiáng)制性規(guī)定還是有必要的。

　　必須規(guī)定地方政府投資保障性住房的資金數(shù)量。同時，我們?nèi)孕枥^續(xù)對地方融資平臺的貸款進(jìn)行支持，保證基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目和保障性住房建設(shè)。

　　樓建波：房地產(chǎn)調(diào)控、保障房建設(shè)的資金緊張等問題，并不會引發(fā)地方財政的風(fēng)險。能夠引發(fā)地方財政風(fēng)險的，是整個國民經(jīng)濟(jì)的急速下滑。盡管目前房地產(chǎn)領(lǐng)域給地方政府帶來的收入減少，政府在保障房的支出增大，但在經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長的情況下，地方政府的財政收入仍有其他來源，比如稅收收入和持有的國企股權(quán)收益等等。即便出現(xiàn)極端情況，比如地方政府現(xiàn)在蓋了很多保障房，借了很多錢，到時候單靠租金還不起這些錢，也有兩條途徑可以解決：一是靠地方政府在其他方面的收入來進(jìn)行償還，二是出售一部分公租房和廉租房，回籠資金。所以，保障房的建設(shè)不至于引發(fā)地方政府的財政危機(jī)。

　　限購與自住需求釋放

　　《21世紀(jì)》：今年以來，在北京、廣東、上海等地多家銀行的首套房貸利率開始回歸基準(zhǔn)點(diǎn)，部分股份制銀行、外資銀行甚至再次推出了首套房的信貸優(yōu)惠政策。這一變化背后的原因是什么？這是否意味著對“自住需求”的調(diào)控將轉(zhuǎn)為寬松？

　　樓建波：在限購初期提高首套房房貸利率，當(dāng)時是治重癥用猛藥。如果當(dāng)時保留首套房的優(yōu)惠，可能會在執(zhí)行過程中

　　打折扣，比如把非首套住房也認(rèn)定為首套房等等。

　　從房貸政策來看，除本輪調(diào)控之外，對首套房一直有優(yōu)惠政策。很多國家都采用信貸和稅收優(yōu)惠政策鼓勵居民購買首套房，這樣既可以避免把保障性住房和商品房市場截然割裂開來，又在客觀上起到了縮小保障房剛性需求的作用。所以，在調(diào)控政策已經(jīng)取得了一定的效果的時候，恢復(fù)首套房利率優(yōu)惠，體現(xiàn)了對“自住需求”的鼓勵，但不應(yīng)理解為調(diào)控的放松。

　　祝寶良：在抑制房地產(chǎn)投資和投機(jī)性需求政策不變的情況下，也需要鼓勵老百姓正常的自住型需求，至少不能抑制。具體而言，未來針對抑制投資和投機(jī)性需求的限購政策不會改變，但對于首套房或改善房需求應(yīng)有一定的政策鼓勵。如首套房首付比例為30%，二套房首付比例為50%，我認(rèn)為可以再下調(diào)；二是針對首套房的貸款利率應(yīng)給予優(yōu)惠，以前都是上浮，現(xiàn)在可以繼續(xù)下浮；三是針對“以小換大”，改善型住房需求，可以由政府回購其小住房作為保障性住房，通過這種辦法讓居民改善住房條件，這樣居民在換大房子時就可享受首套房的待遇。把自住型需求穩(wěn)定住，房地產(chǎn)投資也就穩(wěn)定住了，房地產(chǎn)價格也就不會急劇下跌，反過來還會鼓勵一部分人去改善其住房需求。

　　《21世紀(jì)》：如何權(quán)衡限購政策長期化的利弊？限購令的范圍和條款是否應(yīng)調(diào)整？對于需求端的調(diào)控，是否存在更有效的替代方式？

　　祝寶良：限購政策的主要目的是限制投資和投機(jī)性需求，在沒有其它政策替代的情況下，我們只能采用行政手段。限購政策本身和居民的自由遷移是矛盾的，從長期來說它確實(shí)限制了人員的流動和居民自由遷徙的權(quán)利，也限制了城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，本身不是個好政策；但在短期之內(nèi)卻很難取消，除非出臺房產(chǎn)稅、物業(yè)稅等其它經(jīng)濟(jì)的、稅收的政策來替代。

　　樓建波：相較于溫和的稅收和金融政策，限購政策確實(shí)更為嚴(yán)厲，對居民的購房行為進(jìn)行了限制。但限購的政策出發(fā)點(diǎn)是對的，至少在短期內(nèi)是取得了效果的。限購是通過對需求的抑制使房價回歸理性。而這一目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的前提是：供給不能大幅萎縮。限購令在短期內(nèi)之所以能起作用，是因?yàn)檎呀?jīng)出讓了大量土地，開發(fā)商已經(jīng)投資開發(fā)了很多樓盤。這時候?qū)π枨筮M(jìn)行抑制，供給已經(jīng)存在，開發(fā)商可以在短期內(nèi)捂盤惜售，但是半年、一年總是要賣的。在供給基本不變的前提下，如果需求驟降，價格一定會向下走。但是從長期來看，限購令的作用機(jī)制就發(fā)生變化了?，F(xiàn)在我們看到，商品房的土地出讓、開發(fā)和投資都開始減速。如果國家明確限購政策是長期的政策，那么在需求萎縮的同時，供給也相應(yīng)萎縮，政策的效果就會打折扣。從長期來看，信貸、稅收等調(diào)控工具將是更好的選擇。

　　經(jīng)濟(jì)走向與樓市調(diào)控

　　《21世紀(jì)》：判斷房地產(chǎn)調(diào)控政策目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的標(biāo)準(zhǔn)是什么？考慮到宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的相互影響，今年的房地產(chǎn)調(diào)控政策需要進(jìn)行怎樣的調(diào)整？

　　樓建波：這一輪的房地產(chǎn)調(diào)控是和大規(guī)模保障房建設(shè)同步進(jìn)行的。保障房的投資開發(fā)，對上下游產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了極大的拉動，也同時帶動了就業(yè)和收入增長，這也在一定程度上抵消了房地產(chǎn)調(diào)控對宏觀經(jīng)濟(jì)的沖擊。

　　房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)，并不是讓房價跌得誰都能買得起房子。本輪調(diào)控一方面要讓房價回歸理性，不會積累系統(tǒng)性風(fēng)險；另一方面，要讓房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。而居者有其屋的實(shí)現(xiàn)，要靠我們的住房政策，尤其是保障性住房政策。在保障房方面，我們現(xiàn)在連城鎮(zhèn)人口的20%都沒覆蓋到，應(yīng)該盡早補(bǔ)上這個短板，讓商品房市場和保障房互為補(bǔ)充，協(xié)調(diào)發(fā)展。

　　祝寶良：房地產(chǎn)是國家的支柱產(chǎn)業(yè)，其產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)欠浅ｉL的，這一點(diǎn)毋庸置疑?，F(xiàn)在房價還沒有跌到位，相對來說仍然偏高；同時也要看到：首先，房地產(chǎn)投資的增長速度在逐漸放緩。房地產(chǎn)商新購置土地從去年7月份開始連續(xù)下降，到去年12月份累計增長不到3%，這意味著未來的一年到一年半，沒有地可以用來蓋房子了，今年的房地產(chǎn)投資會往下走。按照現(xiàn)行政策繼續(xù)調(diào)控下去，我預(yù)計到今年7月份以后，房地產(chǎn)投資將會出現(xiàn)較大回落。去年的房地產(chǎn)投資也在逐步放緩，但投資總體水平較高，對經(jīng)濟(jì)增長影響不大；倘若今年繼續(xù)這種狀況，對國民經(jīng)濟(jì)的影響

　　就會比較大。

　　其次，由于大家預(yù)期房地產(chǎn)價格會下降，房地產(chǎn)銷售面積增速下降較快，這將進(jìn)一步影響房地產(chǎn)投資增長，并帶來相關(guān)行業(yè)的生產(chǎn)減少和消費(fèi)的減慢。因此，國際上把中國經(jīng)濟(jì)的兩大問題國際環(huán)境和國內(nèi)房地產(chǎn)價格急劇下滑導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)下降作為兩大隱患來考慮。由此判斷，保持房地產(chǎn)銷售額和投資的平穩(wěn)增長，對于經(jīng)濟(jì)發(fā)展是至關(guān)重要的。

　　未來對于房地產(chǎn)的需求量仍然是很大的：首先，保障型住房需求還在繼續(xù)；其次，在去年那么抑制的情況下，前幾個月的房屋銷售面積增長幅度仍達(dá)到8%，至去年11、12月份房地產(chǎn)需求急劇下降，這主要來自于大家對于房價下跌的預(yù)期，倘若預(yù)期正常，我預(yù)計房屋銷售面積增長率保持在8%-10%的水平應(yīng)該是沒有問題的。只要房地產(chǎn)自住型需求增長率保持在10%的水平，經(jīng)濟(jì)就不會出現(xiàn)大的問題。

　　作者：曹理達(dá) 周慧蘭

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