房地產(chǎn)調(diào)控“明緊暗松”已成潮流

2010—2011年，面對高速上漲的房價，中央政府采取了從嚴(yán)、從緊的態(tài)度，“限價”、"限購"、“限貸”層出不窮，北京、上海、廣州、天津等17個一二線城市首當(dāng)其沖;到了2011年1月26日的"新國八條";再到 8月7日住建部提出二三線城市限購的五項建議標(biāo)準(zhǔn)。目前看來，房地產(chǎn)調(diào)控遠未結(jié)束，而似“剛開始”。政策多面夾擊，地方政府褲腰帶大幅收緊，迫于無奈，“負重傷”地方政府只好“暗度”取巧，有意出招試探中央底線，試水之后，能過且過。殊不知，老虎背后還有獅子。雖說蕪湖、上海領(lǐng)銜的一輪輪地方“松動”現(xiàn)已被強制叫停，但地方“試松”動作還未停止，業(yè)內(nèi)人士確定，房地產(chǎn)調(diào)控“明緊暗松”。

“暗松”取巧之一：限購存局限 地方試“偷渡”暗調(diào)

限購政策作為一種強制性的行政手段，在直接干預(yù)市場的時候，難免會和市場客觀實際情況產(chǎn)生沖突，這也是限購的局限性。

一方面，限購可能會受地方政府執(zhí)行意愿影響而打折扣。

目前，許多地方政府財政對土地出讓收益具有依賴性。土地出讓收益已經(jīng)成為了許多地方政府償還債務(wù)的重要來源資金以及推動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的重要資本。一旦嚴(yán)格執(zhí)行限購政策，土地出讓收益將會大幅下降，這是地方政府所不愿看到的。地方政府執(zhí)行限購政策的動力不足，必然會使限購政策的效果打折扣。

另一方面，限購并沒有解決當(dāng)前調(diào)控房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。當(dāng)前，調(diào)控房地產(chǎn)的主要任務(wù)應(yīng)該有兩個：第一，對消費者進行分層，對不同收入水平的購房者進行差別性調(diào)節(jié);第二，對房地產(chǎn)的投資屬性進行抑制，使其回到理性范圍之內(nèi)。從這兩方面來看，限購政策沒有能夠?qū)崿F(xiàn)這兩項任務(wù)，首先，限購限制了全體居民二套以上住房的購房行為，不僅沒有實現(xiàn)對消費者的分層，反而更加忽視了不同收入群體之間的收入差異性。其次，限購政策能夠?qū)ψ》康耐顿Y需求進行一定程度和一定時期的限制，效果也非常明顯和直接，但卻直接"消滅"了住房的投資屬性，違背了市場經(jīng)濟。

在這樣的情況下，限購令被地方政府變相放松已經(jīng)成為一種政策趨勢，特別在今年，由于地方稅制改革將全面鋪開，地方政府的財政壓力迫使地方政府在占據(jù)財政收入大頭的土地房地產(chǎn)上動足腦筋。

公開資料統(tǒng)計顯示，在政策從嚴(yán)的基調(diào)下，北京、上海、杭州、重慶、成都、武漢、合肥、南京、常州、吉林、中山、長春、蕪湖等超過14個城市對當(dāng)?shù)氐臉鞘姓哌M行過適當(dāng)?shù)奈⒄{(diào)。通過土地出讓、房源解禁、稅費優(yōu)惠以及購房補貼等環(huán)節(jié)，刺激樓市成交。其中蕪湖、佛山、成都等因為微調(diào)幅度過大，政策頒布不久就被“叫?！薄?/p>

“暗松”取巧之二：宏觀政策“一刀切”僵持之下微調(diào)緩和

央行18日宣布2012年首次下調(diào)存準(zhǔn)率0.5個百分點，距離上次下調(diào)不到三個月時間，準(zhǔn)備金率的連續(xù)下調(diào)顯然與中國經(jīng)濟增長放緩壓力有關(guān)。自去年底中央經(jīng)濟工作會議以來，“穩(wěn)中求進”已成為經(jīng)濟工作的基調(diào)，而基本要求就是“穩(wěn)增長”和“穩(wěn)物價”。無論是宏觀政策還是地方舉措，都在積極調(diào)整方向，為下半年經(jīng)濟發(fā)展做準(zhǔn)備。

在這樣的情況下，由于中央層面顧慮調(diào)控政策的突然轉(zhuǎn)向，會導(dǎo)致政策實際效果的大打折扣，即便如此，房地產(chǎn)進入“微調(diào)時代”也將是不可避免的，由于國內(nèi)地域差別明顯，在調(diào)控初期為了達到令行禁止的目的，實行“一刀切”的政策不可避免，但是已實行了一年的限購令在實際效果上已經(jīng)偏離了中央調(diào)控的初衷，使得利益集團和政策博弈始終處于僵持階段，一方面是政策的想放不能放，一方面是房價的想降不敢降，在這樣的局面下，只有僵持的雙方都采用“微調(diào)”的概念，才能避免房價大跌所引起的社會和經(jīng)濟的動蕩。從這個角度分析，房地產(chǎn)調(diào)控今年將緩慢放松，中央的堅持和地方的“微調(diào)”將并行，才能化解目前的房地產(chǎn)調(diào)控的糾結(jié)。

來源：中國鋼企網(wǎng)

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