商業(yè)地產(chǎn)泡沫隱現(xiàn)開發(fā)商未雨綢繆

　　住宅限購之后，商業(yè)地產(chǎn)得寵。繼2011年萬億資金逐利商業(yè)地產(chǎn)后，2012年增量資金仍在源源不斷地注入這一領(lǐng)域?？此茻o限風(fēng)光的背后，有業(yè)內(nèi)人士認為，商業(yè)地產(chǎn)的泡沫正悄然吹脹。記者了解到，部分涉足商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)已經(jīng)開始著手準備，通過謹慎擴張、運營模式多元化等方式，來規(guī)避可能到來的“暴風(fēng)雨”。

　　中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟近期發(fā)布的報告顯示，2011年全國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資總額接近萬億元，出現(xiàn)爆發(fā)式增長。京滬商業(yè)地產(chǎn)銷售額更是創(chuàng)下2007年以來的新高。根據(jù)監(jiān)測數(shù)據(jù)，北上廣深四個一線城市和成都、天津等重點城市，去年的商用物業(yè)售價和租金均呈上漲趨勢。其中北京商業(yè)地產(chǎn)成交總額同比增長34％，成交均價同比上漲7.5％。與此同時，寫字樓空置率持續(xù)走低，租金漲勢如虹。

　　受租售價格上漲的刺激，2012年以來，商業(yè)地產(chǎn)項目不僅在建速度加快、供應(yīng)增加，而且還有大批新的增量資金在伺機進入。業(yè)內(nèi)專家表示，去年以來，有意愿投資商業(yè)項目的機構(gòu)和個人顯著增加，背后的資金不可估量，其中不少是因為住宅限購而轉(zhuǎn)向商業(yè)，主要的誘惑就在于商業(yè)的價格在不斷上漲。

　　所謂“外行看熱鬧，內(nèi)行看門道”，從記者采訪的情況來看，目前商業(yè)地產(chǎn)的總體形勢遠沒有外界想象得那么樂觀。當SOHO中國宣布2012年維持去年的銷售目標230億元不變，并高調(diào)宣布提高旗下項目售價時，高盛和瑞銀兩家國際投行卻潑來一盆冷水，預(yù)測其可能完成的年度銷售額僅為117億元和166億元。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，龐大的供應(yīng)量勢必會撥動供需的天平。據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計，2012年上海將有22個商鋪項目入市。高緯環(huán)球發(fā)布的報告稱，2012年北京預(yù)計有17個零售地產(chǎn)項目入市，體量達94萬平方米，其中購物中心面積達78萬平方米。此外，由于2011年土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)變化，住宅用地比例下降，商業(yè)性用地比例增加，上述用地將在2012年~2013年流入市場。

　　由于在建和潛在供應(yīng)量巨大，部分城市商業(yè)地產(chǎn)面臨過剩風(fēng)險。陽光新業(yè)集團副總裁吳堯認為，除了供應(yīng)量過大以及與住宅遭遇的信貸受限等問題外，商業(yè)地產(chǎn)面臨的風(fēng)險還體現(xiàn)在開發(fā)商專業(yè)度低、專業(yè)人才匱乏?！耙恍┺D(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)，特別是2008年前后才開始進軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的企業(yè)，未來將面臨許多問題?！彼A(yù)測，2012年三季度起，商業(yè)地產(chǎn)問題將會逐漸暴露。

　　不過吳堯也表示，從趨勢上看商業(yè)地產(chǎn)市場整體形勢依然會繼續(xù)向上，一些大企業(yè)還會對商業(yè)地產(chǎn)追加投資，未來問題項目的出現(xiàn)也可能會帶來絕佳的并購機會。記者了解到，針對未來市場潛在風(fēng)險，部分企業(yè)已經(jīng)開始未雨綢繆。

　　“出于對未來市場的考慮，公司還是決定依照原計劃穩(wěn)步擴張。目前公司資金充裕，并不排除年內(nèi)會并購1~2個商業(yè)項目的可能。”吳堯說。

　　吳堯還談到，考慮到未來2年內(nèi)將會有大量的商業(yè)項目入市，而市場內(nèi)的專業(yè)人才十分缺乏，公司決定依托自身成熟的商業(yè)管理團隊，大力拓展商業(yè)管理輸出，通過受托管理的方式進行擴張。

來源： 證券時報 作者： 張達

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