一線回暖 仍是房地產(chǎn)原動力

　　在過去的一年，房地產(chǎn)市場可以用風云變幻來形容，調(diào)控政策始終如影隨形。一個熱得發(fā)燙的行業(yè)一時間遭遇到了前所未有的壓力。用部分開發(fā)商的說法，這是一場持久戰(zhàn)。不知何時才能結(jié)束的調(diào)控，以及轉(zhuǎn)變的市場氛圍，讓很多房企都不得不轉(zhuǎn)變了以往的經(jīng)營戰(zhàn)略。在這一過程中，最大變化就是在北上廣深這些一線城市中，受到政策的壓力最大。對于這些以往均被列入到搶地開建范圍的重點區(qū)域，現(xiàn)時開發(fā)商在風口浪尖上所持的態(tài)度也開始有所分化。一部分開發(fā)商開始喊出“易線”的口號。這從近一年來，北上廣深等城市拍地冷清的場面就可以體現(xiàn)出來。但與此同時，包括部分大型的房企，仍然將一線城市作為重點戰(zhàn)略布局區(qū)域，而一些中小型的開發(fā)商也趁機滲入到一線城市中來。

　　事實上，數(shù)據(jù)顯示，從今年2月中旬開始，這些大城市，如廣州的樓市成交已經(jīng)開始出現(xiàn)了回暖的跡象。特別是降價潮流的刺激之下，吸引了大量的剛需型購房者進入市場。這種跡象也再度激起了開發(fā)商對于一線市場的重視，而富力 論壇地產(chǎn)更稱，“今后一線城市仍然會是推動房地產(chǎn)業(yè)的原動力”。

　　去年曾是“燙手山芋”

　　房企在廣州、上海、北京、深圳等一線城市搶地，曾經(jīng)是多么瘋狂的場面。但去年開始，這樣的美好時光已經(jīng)一去不復返。以往的這些大城市天價地王頻繁被刷新的經(jīng)典開始被一波又一波的流拍和底價成交所替代。而在這背后，不斷充斥的卻是一線城市銷售率的下滑。即使是到了今年頭兩個月，這種勢頭仍然存在。據(jù)中原集團研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，繼1月下滑之后，2012年2月四大一線城市新建住宅“開盤30日銷售率”再創(chuàng)新低，平均銷售率僅為12.1%，尚不及包含春節(jié)假期的1月份，新盤銷售日益艱難。從類型上看，市郊樓盤的低價優(yōu)勢逐步退去，市區(qū)降幅明顯的中高端樓盤漸占上風。

　　一線市場的萎靡不振，換來的就是開發(fā)商的信心下降。由于政府對于樓市的調(diào)控政策的態(tài)度較為強硬，尤其是中央的言論更是一直強調(diào)，在短期內(nèi)，限購等政策不會放松，而受到影響最深的就是原本火熱的一線房地產(chǎn)市場。于是，從去年開始，改變產(chǎn)品區(qū)域布局已經(jīng)是不少房企的產(chǎn)品布局的重點戰(zhàn)略之一。從一線城市淡出，發(fā)力進軍二三線城市成為很多大型開發(fā)商的新思路。從萬科、恒大開始，再到中海、越秀，放緩在一線城市前進步伐的模式正不斷在復制。甚至是一些外資企業(yè)也將目光投向了一線城市以外的市場。據(jù)統(tǒng)計，和記黃埔、長江實業(yè)、新世界 論壇 論壇、嘉里建設(shè)、恒隆、瑞安等港資房企去年在內(nèi)地二三線城市土地市場的投入已超過200億元。

　　而在近期各大房企不斷公布的去年的銷售報告中，也是將結(jié)構(gòu)調(diào)整作為業(yè)績增長的主要原因進行歸納。例如，2011年綠地集團營業(yè)收入達到了2300億元，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入770多億元，同比增長50%。其董事長張玉良能取得這么好的成績是因為綠地“在一線城市市場整體受限的情況下，轉(zhuǎn)戰(zhàn)主攻二三線城市”。據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，綠地目前房地產(chǎn)開發(fā)項目遍及全國24個省60個城市，大多數(shù)集中在二三線城市，在遼寧、黑龍江、江蘇等地，更是實現(xiàn)了省域深耕、多點布局。據(jù)綠地方面稱，結(jié)構(gòu)調(diào)整不僅僅是區(qū)域還包括產(chǎn)品。在武漢、鄭州、大連等二線城市，綠地甚至推出了多個超高層綜合體。而2011年又在成都、吳江等地獲得了超高層綜合體項目。在評價綠地的業(yè)績時，張玉良就總結(jié)認為，“調(diào)結(jié)構(gòu)是綠地發(fā)展的內(nèi)生動力”。張玉良稱，綠地在2011年調(diào)整了市場結(jié)構(gòu)布局，

　　回暖再度提升信心

　　房企放緩在一線市場的腳步的戰(zhàn)略是否正確，在業(yè)內(nèi)仍然有不同觀點。但從2月中旬開始，國內(nèi)大城市樓市成交的回暖的確為那些仍然堅持以一線為主根據(jù)地的開發(fā)商們打了一支強心針。

　　據(jù)顯示，今年的2月21日至3月21日廣州樓市的成交，相比上一個周期有了大幅度的增長。數(shù)據(jù)顯示，廣州市2月21日至3月21日一手房網(wǎng)簽套數(shù)為7050套，環(huán)比上一周期的3055套，上漲131%。網(wǎng)簽成交面積為76.6萬平方米，和上一周期的31.9萬平方米相比，環(huán)比大漲140%。此外，在廣州市有網(wǎng)簽記錄的樓盤中，抽調(diào)了100個廣州在售主流樓盤的成交均價和上月進行對比，結(jié)果顯示，有39%的樓盤成交均價出現(xiàn)上升趨勢，比上月的25%增加了14%；有23%的樓盤成交均價出現(xiàn)了下降，比上月的39%減少了16%；38%的樓盤成交均價則基本保持不變。

　　其中，價格環(huán)比漲幅較為突出的樓盤有大運家園、金山谷、碧桂園豪園 論壇和淘金家園 論壇等。大運家園的網(wǎng)簽價格由11521元/平方米上升到13571元/平方米，差價達2505元/平方米，漲幅為21.35%；碧桂園豪園的網(wǎng)簽價格由4877元/平方米上升到5668元/平方米，漲幅為16.22%；降幅較為明顯的樓盤則有祈福都會花園、珠光南沙御景 論壇 論壇苑、珠光流溪御景 論壇和南沙濱海花園 論壇等。其中，祈福都會花園的網(wǎng)簽價格由8133元/平方米下滑到6052元/平方米，差價為2081元/平方米，降幅為25.59%；珠光南沙御景苑的網(wǎng)簽價格由8091元/平方米下滑到6159元/平方米，降幅為23.88%；珠光流溪御景的網(wǎng)簽價格由14167元/平方米下滑到11321元/平方米，差價達2846元/平方米，降幅為20.09%；南沙濱?；▓@的網(wǎng)簽價格由7829元/平方米下降到6550元/平方米，降幅為16.34%。

　　事實上，不僅是廣州的成交回暖并非是個案。在全國其他的一線城市，也普遍出現(xiàn)成交回漲的現(xiàn)象。截至當時，天津樓市成交量連續(xù)四周上漲，上周成交面積突破10萬平方米水平。上海的成交量大幅上揚，兩周內(nèi)成交面積分別突破20萬、25萬平方米大關(guān)。深圳上周成交量也繼續(xù)大幅上升，在2月底成交面積已達2011年均線水平。

　　中小開發(fā)商趁機進入一線市場

　　一些大型開發(fā)商在去年“應(yīng)勢”止步，不僅帶來了二三線城市的開發(fā)熱，同時也給一線市場帶來了不少新面孔。記者發(fā)現(xiàn)，與大房企“退居二線”的舉動相反，一些中小型的開發(fā)商卻趁機在一線城市擴軍。

　　“我們剛在白云成立了一家新的公司。”原在深圳、惠州等地經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)的某公司總經(jīng)理向本報記者透露。據(jù)了解，該公司旗下的項目并不多，而且基本集中在深圳的郊區(qū)和珠三角的二三線城市。相比于萬科、招商、中海這些業(yè)內(nèi)巨頭而言，只能算是小打小鬧。“我們早就想在廣州進行項目開發(fā)，但始終沒有找到合適的機會?！钡谌ツ?，這個機會就來了。由于市場環(huán)境不理想，一些開發(fā)商拿地建設(shè)的熱情不高，使得他們“有機可乘”。

　　“很多人說中小型的房企面臨的資金壓力大，但像我們卻沒有這種問題?！痹摽偨?jīng)理告訴記者，由于此前的盤子較小，清貨很快，他們企業(yè)的資金鏈非常充足?！叭绻窃谝郧埃晕覀兊馁Y金實力在廣州拿地基本搶不過那些大房企，但現(xiàn)在他們沒興趣了，我們就有操作的空間了?！?/p>

　　而據(jù)記者了解，像這種直接在廣州成立公司的企業(yè)并不止一家。而且，還有不少的開發(fā)商盡管沒有成立新公司，但也將總部的辦公地直接從二線城市搬遷到了廣州。其中也包括了一些已經(jīng)上市的房企，如雅居樂地產(chǎn)就曾透露，在今年該集團的總部將從中山搬到廣州西塔辦公。

　　專家觀點

　　廣州房價應(yīng)回到2009年水平

　　對于廣州樓市近期的降價潮以及成交的回暖風。經(jīng)緯行研究中心許婉婷認為，“2008年金融危機后降下來的房價才是最能夠為多數(shù)剛需需求者所接受的價格?！倍鴵?jù)房管局統(tǒng)計，2008年廣州中心六區(qū)的均價僅為10766元/平方米，房價最高的越秀區(qū)和天河區(qū)均價也僅接近13000元/平方米，全市均價大概在9339元/平方米。若以90平方米的戶型計算，按照中心六區(qū)的均價，這樣一套單位總價僅在100萬以內(nèi)。

　　許婉婷分析稱，如果考慮到城市的發(fā)展、土地價格及人力、物力等成本的提升，房價再跌回2008年的可能性不大，如果能夠擠掉2009年年底以來快速攀升的水分，促使房價回歸到2009年下半年或是2010年上半年的價格水平，再以目前的收入水平來看，應(yīng)該算是比較合理的，即中心六區(qū)均價大概在16500元/平方米，中心十區(qū)均價大概在11000元/平方米，即使是中心六區(qū)，90平方米的單位總價也是在150萬以內(nèi)。若按照這個價格水平，中等收入水平的家庭不需要不吃不喝，在中心區(qū)6-10年左右即可積攢到首套房三成的首付，即在孩子正式入學之際，便可買到房子穩(wěn)定下來，順便解決孩子的學位問題。

　　“如果從這個角度來看，按照今年2月份中心六區(qū)18817元/平方米、全市十區(qū)14159元/平方米的成交均價來看，中心六區(qū)房價仍有12%下調(diào)空間，全市十區(qū)則有22%的下調(diào)空間。”許婉婷稱，雖然目前中心六區(qū)價格已回落到19000元/平方米以下，遠比上年高達22000元/平方米已有明顯的下調(diào)，但是更多的是因為低價盤成交為主而導致價格的下調(diào)，老城區(qū)大部分價格依然還在22000元/平方米以上，而中心六區(qū)16500元/平方米的價格水平則意味著價格最高的越秀區(qū)（2月均價26636元/平方米）和天河區(qū)價格（2月均價28765元/平方米）均需下調(diào)至22000元/平方米以下?！皬倪@點來看，價格的回調(diào)仍有較長的一段路需要走，這中間需有政策持續(xù)性的支持、發(fā)展商明顯的降價意識等等。”

　　利好刺激一線市場行情復蘇

　　盡管國內(nèi)包括上海在內(nèi)的不少城市在今年試探性“放松”調(diào)控的舉動均被中央叫停，但近段時間涉及房地產(chǎn)市場仍然有不少利好的消息。而首套房貸利率優(yōu)惠就是其中之一。這些利好再加上開發(fā)商在今年不斷擴大的優(yōu)惠力度，使得去年一度處于銷售停滯的一線市場開始“復蘇”，成交量節(jié)節(jié)攀升。

　　房貸優(yōu)惠重現(xiàn)吸引剛需入市

　　2012年一季度以來，首套房貸的利率優(yōu)惠的消息層出不窮。尤其近期央行副行長劉士余稱要“保證個人首套房貸款以及確保首套房貸實行差別化利率優(yōu)惠”讓房地產(chǎn)市場中的剛性需求群體再度燃起了入市的激情。

　　對北京、上海、廣州、蘇州、杭州、天津、珠海等30個城市重點銀行首套利率的變更狀況調(diào)查發(fā)現(xiàn)，利率調(diào)整已經(jīng)成為普遍現(xiàn)象。而各地的大型商業(yè)銀行都開始試探性地對首套房貸的利率優(yōu)惠進行調(diào)整，四個城市出現(xiàn)8.5折及以上優(yōu)惠利率。調(diào)查結(jié)果顯示，北京的工農(nóng)中建四大國有商業(yè)銀行對首套房貸仍在執(zhí)行基準利率，交通、招商和民生三家股份制銀行明確表示對于首套房貸款利率可享受折扣優(yōu)惠。而上海、深圳、廣州對于首套房貸利率的優(yōu)惠更是全面鋪開，且上海、廣州、天津、珠海4個城市都重新出現(xiàn)首套房貸利率8.5折扣優(yōu)惠。

　　其中上海多家銀行首套房貸出現(xiàn)明顯下調(diào)痕跡。上海農(nóng)商銀行開啟了8.5折優(yōu)惠，中國銀行和交通銀行也可根據(jù)客戶資質(zhì)提供9折至9.5折的優(yōu)惠。廣州各銀行中，中國銀行和農(nóng)業(yè)銀行分別提供首套房貸利率8.5折至9.5折不等的優(yōu)惠；天津銀行首套房貸利率實行8.5折優(yōu)惠，珠海工商銀行針對首套房貸，4成首付可享受8.5折優(yōu)惠。

　　此外，深圳關(guān)于首套房貸利率政策目前也已經(jīng)大范圍鋪開，建設(shè)銀行、中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、招商銀行和匯豐銀行普遍給出9.5折優(yōu)惠，交通銀行表示會根據(jù)合作樓盤提供首套房貸利率優(yōu)惠政策，如萬科項目可享受9.5折優(yōu)惠。此外，光大和花旗銀行給出首套房貸利率9折優(yōu)惠的政策。

　　首套房貸利率優(yōu)惠的重現(xiàn)使得很多原本處于觀望狀態(tài)的首次置業(yè)者在近期進入到了房地產(chǎn)市場。據(jù)花都某樓盤的銷售人員透露，在房貸利率優(yōu)惠消息傳出后，過來看房和選房的客戶明顯增加，而且在向銷售人員咨詢當中，貸款利率就是被問及最多的問題之一。

　　降價促銷成效明顯

　　如果說房貸利率優(yōu)惠重現(xiàn)對于樓市回暖而言是誘因，那么從去年底至今，樓盤大幅度的降價促銷則是一線城市房地產(chǎn)市場回暖的主要動力。

　　根據(jù)中地行對陽光家緣數(shù)據(jù)的監(jiān)測統(tǒng)計，廣州十區(qū)二市3月12日至3月18日一周，商品住宅成交面積達21.36萬平方米，環(huán)比上周上升42%，其中，中心六區(qū)銷售5.34萬平方米，環(huán)比增長24%。而成交大幅上漲主要依靠的就是“降價促銷”。記者發(fā)現(xiàn)，在今年春節(jié)過后，在廣州不管是中心六區(qū)還是周邊區(qū)域的樓盤都有大幅降價的舉動。如南沙濱海花園近期就以團購優(yōu)惠方式，推出部分“5字頭”單位進行促銷，平均每天有40套以上的單位成交，共成交321套，成為全市銷量最高的樓盤，帶動南沙區(qū)成交量環(huán)比增長4.7倍。而位于中心六區(qū)，荔灣區(qū)保利公園九里 論壇推出全新7棟，受到熱捧，全周成交167套，帶動全區(qū)成交231套，環(huán)比上升1.26倍。位于天河的瑞安創(chuàng)逸 論壇，也將精裝修去掉，轉(zhuǎn)以毛坯的方式出售公寓，價格直降約6000元/平方米。

　　在降價的大潮流下，廣州樓市的成交均價出現(xiàn)明顯下滑。據(jù)中地行提供的數(shù)據(jù)顯示，3月12日至3月18日一周內(nèi)十區(qū)二市成交均價為10550.48元/平方米，環(huán)比上周下跌2%。而中心六區(qū)的樓市成交均價16820.6元/平方米，環(huán)比下跌3%。其中，荔灣區(qū)均價下跌最大，幅度達到17%。據(jù)中地行分析，主要因為成交量最高的保利公園九里成交均價僅13000元/平方米，帶動全區(qū)均價下跌至15676.5元/平方米。同樣南沙濱?；▓@以6557元/平方米的價格大量成交也促使南沙區(qū)成交均價下跌16%。

　　相反，在各區(qū)的均價相對穩(wěn)定或出現(xiàn)明顯下降的同時，番禺區(qū)、增城市和從化市的均價卻出現(xiàn)了一成以上的增長。番禺區(qū)均價增長主要是因為江景豪宅時代外灘的開盤，成交52套，均價19000元/平方米，帶動全區(qū)均價環(huán)比增長17%。增城市上周內(nèi)以保利東江首府、新塘新世界和碧桂園鳳凰城 論壇等區(qū)內(nèi)價格較高的項目成交為主，帶動全區(qū)均價增長11%。從化市上周成交量較大的方圓月明山溪和富力泉天下 論壇等樓盤均出現(xiàn)小幅度的均價上升，共同促進全區(qū)均價增長11%。

　　中地行分析稱，自踏入3月份以來，開發(fā)商打起了促銷大戰(zhàn)。促銷優(yōu)惠的方式大多以團購和毛坯出售為主。“近期出現(xiàn)今年內(nèi)成交量的新高表明，開發(fā)商‘以價換量’的策略初步有成果，預計這樣的優(yōu)惠促銷還將會持續(xù)一段時間?！?/p>

　　開發(fā)商借“東風”加快推新貨

　　成交的回暖讓原本沉寂的房地產(chǎn)市場再度活躍起來。盡管處于價格持續(xù)走低的環(huán)境之下，但開發(fā)商仍然在加快推貨的步伐。據(jù)統(tǒng)計顯示，今年僅在3月份廣州十區(qū)二市就大約有37個項目推出或者推新，環(huán)比2月增長了約48%。特別是一些中小項目，剛性需求逐步釋放，給開發(fā)商增添了更多的市場信心。預計在4月份，廣州推出的新盤以及舊盤推新貨的項目總數(shù)量將達到38個，其中全新盤12個，老盤推新項目有26個。其中，中心六區(qū)的新盤也預計有11個，主要集中在白云區(qū)。而郊區(qū)的推新節(jié)奏則明顯加快，僅是增城預計就將有10個項目推新，占全市新盤量四分之一，再次成為供貨大區(qū)。

　　中心六區(qū)白云仍是主角

　　數(shù)據(jù)顯示，在4月份，廣州中心六區(qū)將有11個樓盤推出新貨。除了荔灣、黃埔以外，其他4個區(qū)都將有新貨推出。其中，天河、海珠兩區(qū)都預計會有兩個樓盤推新，越秀的東方文德廣場 論壇也預計會推出小面積單位。而白云區(qū)則將再度成為中心六區(qū)的新貨供應(yīng)主力，在4月份要推出的新項目或者有新住宅推出的項目總數(shù)達到6個。

　　據(jù)了解，在白云區(qū)4月份預計推出的2個新盤分別是位于白云新城板塊的駿御華庭 論壇以及位于黃石西路的新盤星云軒。此外，白云區(qū)在4月份預計將有4個舊盤有推新貨的動作，覆蓋的范圍也很廣。包括白云新城板塊的云山名都 論壇，位于同和的酒店式公寓項目卡布奇諾 論壇 論壇，位于熱門板塊金沙洲的保利西海岸 論壇，以及位于廣州大道北的君華香柏廣場。

　　除此之外，海珠區(qū)和天河區(qū)將各有一個新項目面世。海珠的是位于琶洲的保利天悅，而天河的則是頤和四季公館 論壇 論壇的商業(yè)項目。據(jù)了解，頤和四季公館首先推出的將是酒店公寓，共300多套單位。而同樣是位于天何，而且備受市場關(guān)注的東方新世界三期亦將推出第二批南向組團，集中80-120平方米的兩房、三房戶型。此外，珠江新城的中軸大盤嘉裕 論壇公館已接受認購，預計5月正式上市。

　　近郊新盤扎堆上市

　　中心六區(qū)的推新項目不小，但即將在4月份推出的全新樓盤大部分都集中在近郊。據(jù)統(tǒng)計，即將到來的4月，廣州增城、從化、花都、番禺、南沙、蘿崗6大區(qū)域，預計將有27個新盤或者推新貨老盤。其中新項目的數(shù)量達到8個，比中心六區(qū)多出整整一倍。

　　在此波推新潮中，增城是分量最重的區(qū)域，預計在4月份新盤或者老盤推新的項目數(shù)量達到10個，在十區(qū)二市當中名列第一。據(jù)了解，增城下個月推新項目主要還是集中在新塘板塊，其中包括一個全新的樓盤現(xiàn)代城·假日半島，預計在4月2日推出，最小的戶型為45平方米的一房單位，而樓盤預計售價約為7400元/平方米左右。此外，增城其余9個預計推新的舊盤包括翡翠綠洲 論壇、雅居樂御賓府 論壇、尚東陽光 論壇、新都盛世名門、碧桂園豪園等等。在這些樓盤當中，目前已經(jīng)公布售價的，最低是碧桂園豪園，最低去到4500元/平方米。而保利東江首府即將推的是大戶型單位，均價9000元/平方米。

　　此外，近期較熱的番禺，在3月份就已經(jīng)有不少新貨推出。已經(jīng)在3月24日開盤的招商金山谷 論壇最新的一期小面積洋房，帶精裝修最低的售價也只有12000元/平方米。而在4月份，番禺有新貨推出的樓盤相比3月還要增加2個，其中更是包括兩個大學城的住宅項目大學小筑 論壇 論壇和大學城尚軒。這兩個項目都是大戶型設(shè)計，最小的是大學小筑的180平方米的三房。目前售價均沒有公布。此外，番禺的萬科紅郡 論壇、保利香檳國際 論壇 論壇、錦繡半島三個樓盤都會有推新的動作。

　　除了番禺以外，廣州外圍的其他各區(qū)的推新項目都較少，花都區(qū)除了玖瓏湖 論壇、花都頤和山莊 論壇、寶錸雅居 論壇三個舊項目推新外，還有三個全新的樓盤，分別是嘉匯城、美力錦頤雅居 論壇 論壇、路勁雋悅豪庭。而從化、南沙、蘿崗三區(qū)共只有六個樓盤推新。

來源：南方日報 作者：蔣勁勁

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