北京放寬房地產(chǎn)預(yù)售資金限制

　　樓市調(diào)控政策之下，房地產(chǎn)商面臨資金鏈斷裂風(fēng)險，北京市則有意放松預(yù)售資金監(jiān)管，緩解開發(fā)商資金壓力。

　　2012年4月18日，北京市公布《商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》征求意見稿，公開向社會征求意見。縱觀全文，總計六章28條，包括“監(jiān)管內(nèi)容”、“資金使用節(jié)點”、“資金的使用”和“法律責(zé)任”等方面內(nèi)容;與北京市2010年起施行的《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》相比，不再監(jiān)管經(jīng)適房項目，且增加了資金放行節(jié)點。

　　在商品房建設(shè)中，房企資金的構(gòu)成有自有資金、銀行信貸、商品房預(yù)售款、工程方墊資幾個部分，商品房預(yù)收款是指將商品房提前出售給購房人，用預(yù)售資金繼續(xù)建設(shè);商品房預(yù)售款項通常可以在房企資金鏈中達到40%的資金使用率，是最關(guān)鍵的一環(huán)。為了防止資金被挪用、出現(xiàn)爛尾樓等問題，北京市從2010年12月17日起，將開發(fā)項目都將納入預(yù)售資金監(jiān)管，實現(xiàn)預(yù)售資金監(jiān)管的全覆蓋。

　　所謂商品房預(yù)售資金監(jiān)管，是指由房地產(chǎn)行政主管部門會同銀行對商品房預(yù)售資金實施第三方監(jiān)管，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須將預(yù)售資金存入銀行專用監(jiān)管賬戶，只能用作本項目建設(shè)，不得隨意支取、使用，且需按工程進度完成情況分段向監(jiān)管系統(tǒng)申請。

　　按照此前的暫行辦法，實現(xiàn)預(yù)售資金監(jiān)管的項目包括“商品房、經(jīng)濟適用住房項目”，可以在四個階段申請用款，分別是“完成地下結(jié)構(gòu)”、“結(jié)構(gòu)封頂”、“竣工驗收”、“完成初始登記并達到購房人可單方辦理轉(zhuǎn)移登記的條件”。

　　與之相比，征求意見稿縮小了資金監(jiān)管范圍，不再涉及經(jīng)濟適用房項目，僅僅針對預(yù)售的商品房項目;此外，在原有的申請用款四個環(huán)節(jié)的基礎(chǔ)上，在“完成地下結(jié)構(gòu)”到“結(jié)構(gòu)封頂”之間，針對不同的樓高增加了放款環(huán)節(jié)。如預(yù)售樓棟最高為“7—10”層建筑，可以在建設(shè)總層數(shù)達到一半時申請監(jiān)管系統(tǒng)放款;預(yù)售樓棟中最高為“10層以上”，房企可在建設(shè)層數(shù)達到“1/3”和“2/3”兩個階段時分別申請。

　　“鏈家地產(chǎn)”市場研究部陳雪認(rèn)為，保障性住房項目不在資金監(jiān)管范圍，這意味著政府對保障性住房建設(shè)的資金監(jiān)管較為寬松，對于開發(fā)商來說，建設(shè)保障性獲得資金也可以用作其他進行資金周轉(zhuǎn);當(dāng)前保障房雖然利潤少，但是風(fēng)險小。在當(dāng)前的出售難度高的環(huán)境之下，間接鼓勵開發(fā)商進入保障性住房建設(shè)。

　　偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉分析，征求意見稿有利于提高企業(yè)建設(shè)保障房的積極性。增加房產(chǎn)項目建設(shè)過程中可申請使用資金的環(huán)節(jié)，有利于緩解開發(fā)企業(yè)的資金壓力。他指出，一方面，有益于全市年度保障房建設(shè)目標(biāo)的順利完成，這將惠及更多中低收入家庭，讓其盡快實現(xiàn)安居夢想;另一方面，在一定程度上緩解當(dāng)前商品房開發(fā)企業(yè)的資金壓力，避免企業(yè)破產(chǎn)、項目爛尾帶來的負(fù)面影響。

　　但他指出，本次資金監(jiān)管適當(dāng)調(diào)整并不代表政策基調(diào)發(fā)生改變，房價適度回調(diào)依然是主流趨勢，開發(fā)企業(yè)不要抱有更多的幻想，抓緊時機“以價換量”依然是首選。

來源：財新網(wǎng)

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