樓市刮小陽(yáng)春 開(kāi)發(fā)商稱房產(chǎn)最壞時(shí)候已過(guò)去

　　[ 今年政府依然會(huì)堅(jiān)持調(diào)控決心不會(huì)動(dòng)搖，且兩三年時(shí)間內(nèi)宏觀調(diào)控都難以出現(xiàn)顯著松動(dòng)。但是“一些地方政府層面的微調(diào)還是值得期待的，關(guān)鍵看開(kāi)發(fā)商能否快速去捕捉和抓住這些機(jī)會(huì)來(lái)促進(jìn)銷售”。 ]

　　樓市在3月份出現(xiàn)的一波小陽(yáng)春行情，正在讓這個(gè)行業(yè)開(kāi)始擺脫悲觀氣氛，盡管這對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)不算是一個(gè)好消息。

　　很多業(yè)內(nèi)人士把這看成是樓市階段性回暖的象征，甚至有觀點(diǎn)認(rèn)為樓市在經(jīng)歷長(zhǎng)達(dá)兩年的調(diào)控之后開(kāi)始觸底反彈，房地產(chǎn)市場(chǎng)最壞的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去。

　　開(kāi)發(fā)商們已經(jīng)在暗自歡喜，不過(guò)也有一些開(kāi)發(fā)商在接受采訪時(shí)認(rèn)為，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了某些利好跡象，但是否意味著樓市筑底成功尚難下定論，暫時(shí)仍不宜盲目樂(lè)觀，還不如趁機(jī)集中推盤搶跑。

　　樓盤上門量大增

　　每年第一季度都是樓市的傳統(tǒng)營(yíng)銷淡季，但今年春節(jié)過(guò)后，各地樓盤上門量劇增，其后市場(chǎng)成交隨之回暖。3月陽(yáng)春，不少城市成交量強(qiáng)勁回升，明顯超越2011年10月份以來(lái)的平均水平，各城市庫(kù)存情況也有所改善。

　　這種趨勢(shì)在4月份得以延續(xù)，招商地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人向本報(bào)表示，公司原本在一季度計(jì)劃簽約50億元，但實(shí)際銷售達(dá)到55億元，這個(gè)勢(shì)頭進(jìn)入4月份仍然不錯(cuò)。

　　萬(wàn)科有關(guān)人士亦透露，雖然暫時(shí)不能確定是否回暖，但近期樓盤的上門量的確比前幾個(gè)月有明顯上升。有萬(wàn)科的樓盤代理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人稱，萬(wàn)科原計(jì)劃在3月份推盤90億元，但市場(chǎng)銷售好于預(yù)期，后來(lái)又加推20億元貨值。3月萬(wàn)科銷售金額為115億元，環(huán)比和同比分別大增57%和24%。

　　國(guó)泰君安地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)于4月中旬對(duì)上海、杭州區(qū)域房地產(chǎn)進(jìn)行了草根調(diào)研，調(diào)研對(duì)象包括十余家房地產(chǎn)公司的多個(gè)樓盤。

　　該草根調(diào)研顯示，4月以來(lái)項(xiàng)目來(lái)訪量仍保持小陽(yáng)春持續(xù)的較好態(tài)勢(shì)，大多數(shù)項(xiàng)目最近兩周來(lái)訪量較3月并未出現(xiàn)下降，萬(wàn)科五玠坊等項(xiàng)目由于臨近開(kāi)盤，來(lái)訪持續(xù)上升，周末平均來(lái)訪量每天200組，工作日來(lái)訪量保持在每天50組水平。

　　多家開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人在接受本報(bào)采訪時(shí)均認(rèn)同，盡管市場(chǎng)依然較冷，但目前樓市剛性需求真實(shí)存在，而且這種剛需的購(gòu)買能力高于開(kāi)發(fā)商預(yù)期。

　　中原集團(tuán)研究中心對(duì)3月份北京、上海、廣州和深圳的新建住宅“開(kāi)盤30日銷售率”進(jìn)行研究發(fā)現(xiàn)，除北京以外，其他三大城市這一指標(biāo)均大幅反彈。

　　根據(jù)分析，上述四大城市合計(jì)“開(kāi)盤30日銷售率”達(dá)到27.8%，較2月份大幅提升了15.7個(gè)百分點(diǎn)。其中上海銷售率由2月份的15.8%躍升至3月的56.6%，銷售率回升幅度最大；而北京由于近期新房?jī)r(jià)格下跌幅度較為有限，3月份銷售率情況不甚理想，銷售率反而繼續(xù)下探至3.8%的歷史低位。

　　樓市轉(zhuǎn)向存疑

　　世聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)吳志輝把上門訪問(wèn)量作為研判樓市走向的重要先行指標(biāo)，而世聯(lián)地產(chǎn)基于其在全國(guó)631個(gè)案場(chǎng)的數(shù)據(jù)即時(shí)反饋亦顯示，2月初的數(shù)據(jù)已經(jīng)提前預(yù)示隨后市場(chǎng)成交的回暖，世聯(lián)代理的在售樓盤3月份上門量超越去年最高的10月份。

　　因此，世聯(lián)地產(chǎn)認(rèn)為，3月出現(xiàn)的樓市小陽(yáng)春，不僅僅是房地產(chǎn)市場(chǎng)成交長(zhǎng)時(shí)間萎靡之后的局部反彈，而是市場(chǎng)再次向上的一個(gè)拐點(diǎn)。

　　吳志輝說(shuō)，中國(guó)樓市多年來(lái)的實(shí)證顯示，市場(chǎng)流動(dòng)性是樓市轉(zhuǎn)向的重要風(fēng)向標(biāo)。春節(jié)后，6個(gè)月票據(jù)直貼利率和轉(zhuǎn)貼利率加速下降趨勢(shì)明顯，銀行間同業(yè)拆放利率持續(xù)走低顯示惜貸情緒好轉(zhuǎn)，10年期國(guó)債與2年期國(guó)債收益率的息差不斷擴(kuò)大，說(shuō)明流動(dòng)性在不斷好轉(zhuǎn)，而息差的變化能輔助準(zhǔn)確判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)。

　　一度危機(jī)四伏的綠城中國(guó)，在3月份實(shí)現(xiàn)銷售環(huán)比大幅增長(zhǎng)56%。綠城中國(guó)常務(wù)副主席兼行政總裁壽柏年近日公開(kāi)表示：“宏觀調(diào)控對(duì)綠城影響最嚴(yán)重的時(shí)期已經(jīng)過(guò)去?！?/p>

　　壽柏年解釋稱，市場(chǎng)在逐漸回暖，今年2、3月不少一二線城市的成交量均較去年四季度及今年1月有所回升，綠城同樣如此。除了市場(chǎng)因素以外，綠城對(duì)銷售策略、模式及價(jià)格方案等做出了相關(guān)的調(diào)整。

　　4月18日，摩根大通董事總經(jīng)理李晶在媒體見(jiàn)面會(huì)上亦稱，交易量復(fù)蘇，小陽(yáng)春已經(jīng)開(kāi)始，房地產(chǎn)市場(chǎng)最壞的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去。

　　李晶認(rèn)為，控制房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的政策已經(jīng)出盡，雖完全放松的可能不大，但亦不會(huì)有新政策出臺(tái)，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)緩慢地平穩(wěn)復(fù)蘇。

　　吳志輝向本報(bào)表示，投資客占比走勢(shì)也能精準(zhǔn)反映市場(chǎng)的走勢(shì)。世聯(lián)全國(guó)成交客戶數(shù)據(jù)顯示，2009年3月初投資客比例占比降至最低的7.5%，市場(chǎng)迎來(lái)真正的底部。“本輪調(diào)整以來(lái)，投資客比例不斷下滑，3月最新的數(shù)據(jù)為13.6%，說(shuō)明剛需是當(dāng)下市場(chǎng)的主導(dǎo)力量，市場(chǎng)向下的空間不大。”

　　自2010年4月出臺(tái)“國(guó)十條”政策以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控已經(jīng)整整歷時(shí)兩年，國(guó)內(nèi)樓市成交不斷趨冷，一些城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快勢(shì)頭得到初步遏制，房?jī)r(jià)逐漸回歸。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，3月全國(guó)70個(gè)大中城市中，新建商品住房環(huán)比價(jià)格下降的城市有46個(gè)，同比下降的有38個(gè)。中指院百城價(jià)格指數(shù)也顯示，3月全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格環(huán)比下跌0.30%，連續(xù)7個(gè)月環(huán)比下跌。

　　但多數(shù)人對(duì)樓市拐點(diǎn)說(shuō)并不認(rèn)同，認(rèn)為目前樓市回暖與樓盤新一輪降價(jià)直接相關(guān)，支撐樓市出現(xiàn)方向性轉(zhuǎn)變的條件還不具備。

　　亞太城市發(fā)展研究會(huì)政策研究中心主任謝逸楓表示，目前市場(chǎng)成交回暖主要依賴的是房?jī)r(jià)和首套房貸利率回調(diào)后，首次購(gòu)房需求的平穩(wěn)釋放，僅僅憑借3月份市場(chǎng)的短暫復(fù)蘇就斷定市場(chǎng)回暖為時(shí)尚早。

　　開(kāi)發(fā)商加速出貨

　　多家開(kāi)發(fā)商也認(rèn)為，目前成交量的回暖仍處于相對(duì)較低水平，并表示“以價(jià)換量”仍為二季度的主基調(diào)，并在二季度集中推盤出貨。

　　招商地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，公司一季度新推盤平均去化率為75%，二季度為全年推貨最高峰，新推貨值將達(dá)100億元左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)一季度的50億元貨值。

　　根據(jù)媒體援引各大開(kāi)發(fā)商的表態(tài)，恒大董事局主席許家印此前曾表示，恒大今年上下半年的供應(yīng)比例為4：6；保利方面表示，2012年預(yù)計(jì)新推貨源在800億至1000億元，新推貨量主要集中于5至9月份；龍湖地產(chǎn)也表示，二季度會(huì)加推新盤加大供貨。

　　保利地產(chǎn)副總經(jīng)理及營(yíng)銷總經(jīng)理胡在新近日對(duì)媒體表示，今年政府依然會(huì)堅(jiān)持調(diào)控決心不會(huì)動(dòng)搖，且兩三年時(shí)間內(nèi)宏觀調(diào)控都難以出現(xiàn)顯著松動(dòng)。但是“一些地方政府層面的微調(diào)還是值得期待的，關(guān)鍵看開(kāi)發(fā)商能否快速去捕捉和抓住這些機(jī)會(huì)來(lái)促進(jìn)銷售?！?/p>

　　隨著政策信號(hào)的釋放和市場(chǎng)走勢(shì)的變化，尤其是房?jī)r(jià)下降接近購(gòu)房者預(yù)期，導(dǎo)致購(gòu)房者信心指數(shù)在經(jīng)歷幾個(gè)月連續(xù)下降后又開(kāi)始回升。

　　2012年一季度世聯(lián)購(gòu)房者信心指數(shù)為52.7，較2011年四季度小幅提升0.9，表明購(gòu)房者對(duì)未來(lái)半年房地產(chǎn)總體走勢(shì)的樂(lè)觀程度有所改善。其中，預(yù)期未來(lái)半年房?jī)r(jià)下跌的比例為49%，比上季度下降17.9個(gè)百分點(diǎn)；預(yù)期房?jī)r(jià)持平或上漲的比例有所增加。這說(shuō)明購(gòu)房者開(kāi)始更加理性看待降價(jià)問(wèn)題，不再盲目唱空。

　　中原集團(tuán)研究中心總監(jiān)劉淵認(rèn)為，低價(jià)入市仍是提高銷售率最為重要的因素，低價(jià)優(yōu)勢(shì)甚至可以彌補(bǔ)樓盤在品質(zhì)、品牌知名度上的不足，這就意味著標(biāo)桿房企若不進(jìn)一步下調(diào)價(jià)格，可能難以長(zhǎng)期維持較高的銷售率。

　　但胡在新表示，3月份確實(shí)存在以價(jià)換量的趨勢(shì)，但總體上變動(dòng)幅度在幾個(gè)點(diǎn)范圍之內(nèi)，開(kāi)發(fā)商的成本構(gòu)成決定房?jī)r(jià)大幅下降的空間十分有限。

　　不過(guò)，購(gòu)房者開(kāi)始擔(dān)憂，隨著3月份房企出清庫(kù)存之后成交量的逐步回升，這種供求關(guān)系的變化是否會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)再次反彈。

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