北京6塊土地掛牌半年無人問 開發(fā)商拿地熱情空前低落

　　有業(yè)內(nèi)人士分析，上市房企庫存高壓下，開發(fā)商首先忙的是“拼命”促銷，回收捉襟見肘的現(xiàn)金流

　　“如果資金充足，現(xiàn)在是增加土地儲備的好時機，但公司目前首要解決的問題是減少庫存，強加銷售，快速回收現(xiàn)金，以降低負債率，穩(wěn)健公司財務(wù)?！币晃粯I(yè)內(nèi)資深開發(fā)商對本報記者如是表示。

　　實際上，2011年下半年以來，北京土地市場，尤其是住宅性質(zhì)用地的出讓一直處于遇冷狀態(tài)，底價成交、流拍已經(jīng)屬于“正常”現(xiàn)象。但是盡管如此，5月上旬，北京土地市場還是出現(xiàn)更為尷尬的局面。

　　6塊土地掛牌半年無人問

　　據(jù)北京中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，截止目前，本月依然無一宗經(jīng)營性地塊入市，在可出讓的經(jīng)營性地塊中，6塊土地全部為2011年掛牌，至今均無人報價。如果按照起價計算，合計出讓金最少達到了66.2億。

　　而2012年年初到現(xiàn)在，北京總土地出讓金僅為134.9億。目前來看，未出讓的全部為住宅類地塊，住宅類土地明顯冷場，其冰冷程度遠超過其他類性質(zhì)用地。

　　除此之外，據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2012年前4月平均樓面價為2951元每平米，而2011年同期為3654元每平米，同比下調(diào)了19.2%。

　　值得注意的是，上述6塊地中，有三塊為房山區(qū)域，樓面價僅僅在4000元／平方米左右，低者甚至僅為3641元／平方米，這相比之前出讓地塊的樓面價已經(jīng)明顯下調(diào)。但即使是這個樓面價位，也依然沒有開發(fā)商報價。

　　對此，北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉認為，從目前情況來看，預(yù)計北京今年土地市場交易很難達到900億的規(guī)模，溢價率、開發(fā)商拿地的積極性都將降低到最近數(shù)年的最低。

　　張大偉還預(yù)計，從整體市場預(yù)期來看，土地價格下調(diào)依然不充分，這也使得房屋降價的幅度不大，地方政府對土地價格定價依然比較高，以后土地市場或?qū)⒂小坝|底”的可能。

　　開發(fā)商拿地熱情空前低落

　　據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2012年一季度，十大標桿房企權(quán)益購地金額為143億元，僅占其銷售額的13%。而去年同為上述十家房企，權(quán)益購地金額則為約477億元。由此可見，這十大標桿房企的拿地支出同比少花了334億元，其支出金額亦同比驟減，縮減幅度達到70%。

　　這十家被納入統(tǒng)計的標桿房企包括，萬科、恒大、保利、中海、富力、招商、華潤、金地、綠城中國以及雅居樂。

　　值得注意的是，其中，富力、華潤、金地和綠城4家房企都未補充新的土地儲備。而但就北京土地市場來看，4月當月，北京十大知名房企均未成交含住宅類土地。

　　據(jù)悉，以往重點城市年末才出讓優(yōu)質(zhì)土地，但今年一季度，北京、上海等重點城市在年初就接連推出了不少“寶地”，但從上述情況來看，開發(fā)商卻并不買賬。

　　畢竟，過去兩年中，接連吞吃地王的企業(yè)如今幾乎都已經(jīng)嘗到了苦果，正如近日潘石屹曾公開指出，“我們做房地產(chǎn)業(yè)幾十年，看到死掉的開發(fā)商太多了。但死掉的開發(fā)商大多不是餓死的，而是撐死的?！?

　　因此，在行業(yè)平均利潤率走低的大勢下，企業(yè)拿地變得小心翼翼也不足為奇了。對此，有業(yè)內(nèi)人士分析，龍頭房企現(xiàn)在更加關(guān)注的是自有樓盤的成交量，現(xiàn)金回款為王，拿地動作十分謹慎。同時，庫存高企，資金緊張和房價下行導(dǎo)致開發(fā)商對土地市場觀望氣氛很濃。

　　不過，該業(yè)內(nèi)人士也表示，大多數(shù)大型開發(fā)商即使不拿地，其土地儲備也夠企業(yè)開發(fā)一般達三年以上，但是如果現(xiàn)在不加緊銷售，高額債務(wù)和高庫存雙重夾擊，企業(yè)面臨的就不僅僅是凈利潤下滑的問題，利潤虧損，甚至部分中小企業(yè)已經(jīng)踏上破產(chǎn)之路。

　　因此，從這個意義上來看，一些資金狀況不好，債臺高筑的企業(yè)不拿地甚至是“聰明”之舉。同時也不排除部分企業(yè)現(xiàn)在不出手土地市場，也可能是在等待政府降低出讓土地起價，以此獲得低成本土地，為將來項目入市利潤空間做鋪陳。

　　值得一提的是，有分析人士表示，事實上，房企縮減拿地支出的背后，是縮減開發(fā)投資或者干脆減少開工面積，這將意味著今年房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅還將繼續(xù)回落。

　　不過，上述標桿房企中也不乏弱市下頻繁圍獵土地市場的開發(fā)商。據(jù)悉，招商地產(chǎn)公告顯示，自年初以來公司在貴州、北京、天津等地獲取了超過100 萬平米的土地資源，合計地價為45 億。

來源：中國經(jīng)濟網(wǎng)—《證券日報》 王麗新

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