稅收信貸“兩手抓” 投資房地產(chǎn)“稍安忽躁”

　　北京廣州進(jìn)入房產(chǎn)稅第二批試點(diǎn)城市名單，部分銀行對首套房貸利率恢復(fù)85折利率優(yōu)惠政策……房地產(chǎn)市場始終是人們關(guān)注的焦點(diǎn)之一。就此問題，《金融投資報(bào)》記者日前獨(dú)家采訪了來川舉行房地產(chǎn)市場報(bào)告會的中國社科院金融研究所貨幣理論與政策研究室研究員易憲容博士。

　　房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)課以重稅

　　易憲容說，在中央政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策堅(jiān)決不動搖、房價(jià)必須回歸合理價(jià)格水平的原則下，財(cái)政部對個(gè)人住房征收房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)將從上海、重慶向國內(nèi)其他城市推廣。但從房地產(chǎn)稅在上海與重慶的試點(diǎn)反映來看，對房地產(chǎn)市場所產(chǎn)生的影響不大。“征稅環(huán)節(jié)并沒有體現(xiàn)在交易環(huán)節(jié)，而是在持有環(huán)節(jié)，這并不能起到抑制投機(jī)的目的。”

　　易憲容說，事實(shí)上，那些炒房的動力來自于房屋買賣差價(jià)，如果在交易環(huán)節(jié)課以重稅，使其無利可圖，那么，存量部分的房屋就會轉(zhuǎn)為出租房，房屋出租市場的供求關(guān)系會獲得改善，出租房的租金水平會相應(yīng)下降，這有利于引導(dǎo)房價(jià)的回落。

　　易憲容同時(shí)認(rèn)為，上海和重慶房地產(chǎn)稅征收的稅率只是象征性的，比如上海的房地產(chǎn)稅稅率為0.4%－0.6%，重慶為0.5%－1.2%，所收到的稅收總額十分有限，要遏制高房價(jià)可先從住房交易流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)課以重稅入手。

　　在易憲容看來，因?yàn)榉康禺a(chǎn)稅在大多數(shù)國家都屬于地方稅，所以征收房地產(chǎn)交易稅，不僅能夠從根本上抑制房地產(chǎn)炒作的投機(jī)行為，使房地產(chǎn)回歸消費(fèi)品的屬性，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)、健康發(fā)展，而且也為地方政府提供穩(wěn)定的財(cái)政收入來源，減少地方政府對土地財(cái)政的依賴，從而改變當(dāng)前中國地方政府財(cái)政收入來源主要依靠出讓土地的尷尬現(xiàn)象。

　　不過，易憲容坦言，為了有效地防止納稅人利用虛假合同低報(bào)成交價(jià)格偷逃稅收，確保稅負(fù)公平，就需要翔實(shí)的住房登記資料，即每一套住房都必須要有清楚的檔案，并且要用科學(xué)的方法對房地產(chǎn)進(jìn)行成本估價(jià)。

　　維持房地產(chǎn)信貸低杠桿率

　　既然現(xiàn)有房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策短期內(nèi)不可改變，房地產(chǎn)開發(fā)商與地方政府只能把“松綁”放在首套住房貸款優(yōu)惠利率上?！皩τ谑滋追抠徺I者，政府采取一些優(yōu)惠政策幫助他們進(jìn)入住房市場，以便改善他們的住房條件，這沒有什么不可，也是現(xiàn)代成熟市場國家的慣例?！币讘椚荼硎纠斫?。但他認(rèn)為，但除了首套房以外的二套房貸首付成數(shù)和利率不能下降，而對三套房不得放貸的政策也應(yīng)繼續(xù)執(zhí)行。

　　對于有人提出的“要讓首套房利率回到2009年的7折優(yōu)惠水平”的建議，易憲容認(rèn)為，這不僅不可能，而且銀行也沒有這個(gè)意愿。因?yàn)樵诋?dāng)前的利率環(huán)境下，銀行這樣做是虧損的。同時(shí)也容易再次吹起國內(nèi)房地產(chǎn)“泡沫”，而這不是政府愿意看見的現(xiàn)象。“近年來國內(nèi)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的巨大泡沫就是2009－2010年過度優(yōu)惠信貸政策及稅收政策所導(dǎo)致的結(jié)果?！币讘椚莞嬖V記者，在當(dāng)前環(huán)境下，銀行對首套住房購買的貸款至多是采取85折利率優(yōu)惠，甚至于9折、95折利率優(yōu)惠。這樣的利率優(yōu)惠幅度，使首套住房購買者能夠獲得的優(yōu)惠是十分有限的，這與房價(jià)下跌相比是微不足道的“蠅頭小利”。

　　易憲容說，他相信住房信貸差別化的政策一定是一種中長期政策而不是短期政策。因?yàn)閺漠?dāng)前政府對住房市場共識來看，“嚴(yán)厲打擊遏制住房投資炒作，鼓勵(lì)住房自住消費(fèi)”的目標(biāo)十分明確，為了實(shí)現(xiàn)這個(gè)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控目標(biāo)，政府打擊房地產(chǎn)投機(jī)炒作的信貸政策就不會放松。

　　投資房地產(chǎn)仍需清醒

　　“中央政府的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控目標(biāo)就是要擠出當(dāng)前房地產(chǎn)市場的泡沫，讓房價(jià)回歸到合理水平。而衡量房價(jià)的合理水平是與絕大多數(shù)居民支付能力為底線的，是以住房為居住及消費(fèi)市場為基礎(chǔ)的?！币讘椚菡f，以投機(jī)炒作主導(dǎo)的價(jià)格水平會遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出消費(fèi)性質(zhì)的價(jià)格水平，房價(jià)回落是必然結(jié)果。

　　在改善房地產(chǎn)市場供求關(guān)系方面，將采取有效措施增加普通商品房供給；同時(shí)做好保障性住房建設(shè)和管理工作。如果房地產(chǎn)投機(jī)炒作被擠出市場，商品房價(jià)格回歸到了一個(gè)比較合理的水平，那么，絕大多數(shù)居民有支付能力進(jìn)入這個(gè)商品房市場。“房地產(chǎn)行業(yè)最困難的時(shí)候還沒有到來，投資房地產(chǎn)仍需‘多一份清醒’?！币讘椚菡f，不要被一些虛假現(xiàn)象所迷惑。如近來隨著住房價(jià)格下跌，住房銷售急劇下降，房地產(chǎn)開發(fā)商為了吸引購買購房者，紛紛承諾“無理由退房”、“墊資購房”、“原價(jià)回收”、“買房送寶馬奔馳”等奇特的“對賭協(xié)議”促銷現(xiàn)象。

　　易憲容分析說，從表面上看，“對賭協(xié)議”有利于購房者，但實(shí)際上是有利于房地產(chǎn)開發(fā)商。因?yàn)檫@樣不僅可以讓房地產(chǎn)開發(fā)商在高價(jià)時(shí)把手中的住房銷售出去回籠資金，謀到暴利，而且這些協(xié)議都是房地產(chǎn)開發(fā)商通過專業(yè)律師所設(shè)計(jì)的讓購房者掉入陷阱的東西。假定未來購房者要開發(fā)商履行合同，房地產(chǎn)開發(fā)商都能夠找到保護(hù)自身利益的條款與辦法，最終受到傷害的只能是處于弱勢地位的購房者。因此對當(dāng)前各種住房銷售的“對賭協(xié)議”，購房者都得當(dāng)心，決不可掉入房地產(chǎn)開發(fā)商“對賭協(xié)議”的陷阱。

來源：金融投資報(bào) 作者：楊成萬 周姝妤

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