房地產(chǎn)調(diào)控已陷進(jìn)退兩難境地

　　面對(duì)地方政府在滿足剛需的名義下不斷收縮房地產(chǎn)調(diào)控戰(zhàn)線，或是外部經(jīng)濟(jì)形勢(shì)進(jìn)一步惡化預(yù)期下的保增長(zhǎng)需要，中國(guó)此輪樓市調(diào)控已陷進(jìn)退兩難的境地。房地產(chǎn)銷售價(jià)與量的止跌或回升，都可能使這輪調(diào)控與前兩次一樣，無(wú)果而終。

　　近期，國(guó)家發(fā)改委、住建部等政府部門或金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)，相繼重申嚴(yán)格執(zhí)行住房差別化信貸、限購(gòu)及相關(guān)稅收政策措施，鞏固調(diào)控成果。不過(guò)，細(xì)察者注意到，中央政府堅(jiān)持調(diào)控的基調(diào)及地方實(shí)際的執(zhí)行力度已經(jīng)退潮。

　　自2010年4月以來(lái)，此輪調(diào)控，從“堅(jiān)決遏制住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲”、“堅(jiān)持調(diào)控方向不動(dòng)搖、調(diào)控力度不放松”，到今年5月已轉(zhuǎn)變?yōu)椤胺€(wěn)定和嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策。加大對(duì)保障性住房和農(nóng)村危房改造支持力度?！?/p>

　　基調(diào)轉(zhuǎn)變的背景與外部風(fēng)險(xiǎn)依然較大，國(guó)內(nèi)需求較為疲弱相關(guān)。在保增長(zhǎng)的現(xiàn)實(shí)需要下，二季度以來(lái)，開(kāi)發(fā)商、居民預(yù)期及市場(chǎng)表現(xiàn)都已發(fā)生明顯變化。

　　一線城市的新建商品房?jī)r(jià)格已經(jīng)開(kāi)始企穩(wěn)并有回升跡象。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，5月環(huán)比上漲的城市增多，其中北京終結(jié)了今年以來(lái)連續(xù)的下降趨勢(shì)，5月與4月持平；上海、廣州、深圳、青島等一線城市降幅較4月收窄。

　　商業(yè)地產(chǎn)“地王”再現(xiàn)。恒大地產(chǎn)6月18日以13.22億元的價(jià)格拍得廣州珠江新城D4-B2地塊，折后樓面價(jià)32967元/平米，溢價(jià)逾8億元，比2011年商業(yè)地王樓面地價(jià)要高出近一倍。

　　央行二季度儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查顯示，預(yù)計(jì)三季度房?jī)r(jià)上漲的居民比例為20.4%，盡管比例仍為2009年以來(lái)低點(diǎn)，但已較上季提高2.8個(gè)百分點(diǎn)。

　　預(yù)期的改變使得成交量快速上揚(yáng)。根據(jù)北京住建委的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，上周（6月18—24日）北京全市新建商品住宅網(wǎng)簽總量為3311套，環(huán)比前一周的網(wǎng)簽總量上漲了31.9%，比去年同期上漲了35.5%。而成交量的飆升又被業(yè)界和購(gòu)房者視為房?jī)r(jià)上漲的前奏。

　　從地方看，樓市政策趨向?qū)捤傻摹拔⒄{(diào)”已經(jīng)越來(lái)越普遍，且不再受到中央部門的喝止。這類地方實(shí)施細(xì)則，從起初的降低公積金貸款門檻、提高公積金貸款額度開(kāi)始，到目前更多以滿足剛性需求為名推行，內(nèi)容不斷擴(kuò)充。最新一例為6月24日河南省六部門出臺(tái)政策，鼓勵(lì)銀行給予首套房七折利率優(yōu)惠，且“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

　　此前，揚(yáng)州規(guī)定，從7月1日起購(gòu)買144平方米以下的住房可以分別獲得不同檔次的獎(jiǎng)勵(lì)。重慶、天津、臨沂、營(yíng)口等地都出臺(tái)了鼓勵(lì)拿地或鼓勵(lì)購(gòu)房的措施。

　　如此，這輪被稱為史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控，對(duì)于中央政府，其放松或繼續(xù)都成難題。

　　有評(píng)論談到此輪調(diào)控的成效時(shí)稱，已經(jīng)抑制了投機(jī)炒房，控制了房?jī)r(jià)上漲，建設(shè)了大量保障性住房，但在住房信息尚未實(shí)現(xiàn)城市互聯(lián)共享的情況下，投資投機(jī)需求是否得到抑制仍是個(gè)問(wèn)號(hào)。

　　高盛投資管理部中國(guó)副主席兼首席投資策略師哈繼銘認(rèn)為，倘若外部環(huán)境進(jìn)一步惡化，中國(guó)房地產(chǎn)政策執(zhí)行力度的繼續(xù)調(diào)整不僅可能而且難免。

　　這反映了市場(chǎng)多數(shù)人士的預(yù)期。

　　對(duì)于中國(guó)調(diào)控政策的松與緊，瑞信證券中國(guó)研究部主管陳昌華提醒，若中央政府容忍地方放松對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控，確實(shí)能讓經(jīng)濟(jì)短暫地強(qiáng)勁復(fù)蘇，但將來(lái)則要承擔(dān)更大的苦果。當(dāng)前中國(guó)應(yīng)該好好珍惜這個(gè)機(jī)會(huì)，推動(dòng)結(jié)構(gòu)改革和打壓房產(chǎn)泡沫。

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