中央頻繁施壓 地方休克療法封殺地王領(lǐng)漲潮

　　土地市場的快速回暖終于觸碰了中央政府高度敏感的樓市調(diào)控神經(jīng)。在頻繁對(duì)北京、上海、廣州等土地市場成交活躍的城市施加“行政壓力”之后，地方政府開始尋求對(duì)樓市使用“休克療法”封殺“地王”對(duì)房地產(chǎn)市場形成的“領(lǐng)漲風(fēng)潮”。

　　目前，通過商品房預(yù)售行政許可，北京市政府已經(jīng)對(duì)近期土地市場熱點(diǎn)區(qū)域的在售樓盤進(jìn)行“行政限價(jià)”。北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)下稱住建委甚至一度暫停了土地市場熱點(diǎn)區(qū)域商品房預(yù)售的行政許可，地方政府希望通過“休克療法”的方式，避免“地王”對(duì)同區(qū)域內(nèi)的在售房地產(chǎn)項(xiàng)目造成強(qiáng)烈漲價(jià)預(yù)期。

　　適逢本屆中央政府任期的最后一年，當(dāng)樓市回暖開始展現(xiàn)出向“反彈”發(fā)展的跡象之時(shí)，已經(jīng)異化為“政治問題”的樓市調(diào)控，又一次站在十字路口。如地方政府“休克療法”一般的行政手段，或?qū)⒃谕瓿蓳Q屆之前，頻繁出現(xiàn)。

　　休克療法

　　“前一段我們?nèi)?bào)批項(xiàng)目新一期商品房預(yù)售申請(qǐng)，但是審批已經(jīng)暫停了，我們現(xiàn)在也在等?！?月24日，北京市大興區(qū)舊宮地區(qū)的一位不愿具名的項(xiàng)目開發(fā)商告訴《中國經(jīng)營報(bào)》記者。7月25日，在該區(qū)域進(jìn)行商品房開發(fā)、銷售的多家開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人也都向記者證實(shí)了這一說法。

　　記者了解到，在暫停批準(zhǔn)商品住房預(yù)售行政許可的過程中，北京市住建委也對(duì)各企業(yè)報(bào)送的預(yù)售商品住房價(jià)格進(jìn)行了干預(yù)。多位在近期向住建委申報(bào)預(yù)售許可的開發(fā)商向記者證實(shí)，住建委對(duì)于價(jià)格的口徑是新申請(qǐng)預(yù)售許可的樓盤售價(jià)不得超過目前銷售成交均價(jià)2000元/平方米。而絕大部分樓盤的預(yù)售行政許可未得到批準(zhǔn)，也是由于價(jià)格超出了這一口徑上限。

　　7月17日，大興區(qū)綠化隔離帶用地以22億元配建4700平方米的保障性住房的條件成交，溢價(jià)率達(dá)到45%上限。中冶置業(yè)和北京第五建筑公司聯(lián)合體摘得此地塊，折合樓面成本價(jià)1.6萬元/平方米。2011年9月，萬科金第聯(lián)合體在舊宮地區(qū)獲取的土地曾創(chuàng)下了當(dāng)時(shí)的最高樓面成本價(jià)，為9843元/平方米。一年之間，舊宮地區(qū)樓面成本價(jià)上漲61.7%。

　　中原地產(chǎn)分析師張大偉告訴記者，政府最擔(dān)心的是這一樓面成本價(jià)的上升拉動(dòng)區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目的“漲價(jià)”，從而向樓市房地產(chǎn)市場傳導(dǎo)“地王”的漲價(jià)預(yù)期。 在此之前，萬柳地塊以創(chuàng)全國單價(jià)紀(jì)錄的價(jià)格成交，萬柳地區(qū)的存量房以及周邊在售項(xiàng)目的銷售均價(jià)，均有不同程度的提升。

　　他認(rèn)為，通過對(duì)商品房預(yù)售的審批施加影響來控制總體的價(jià)格水平，則是政府在自身權(quán)限內(nèi)比較慣用的手段。2011年，北京市政府曾要求開發(fā)商在申領(lǐng)預(yù)售許可之前簽訂不漲價(jià)承諾，否則不予預(yù)售許可申請(qǐng)。

　　中央施壓

　　對(duì)于“通過預(yù)售行政審批對(duì)土地市場熱點(diǎn)區(qū)域內(nèi)的在售樓盤的定價(jià)施加影響”這一說法，北京市住建委并未否認(rèn)。7月25日，北京市住建委一位不愿具名的官員告訴記者，根據(jù)房地產(chǎn)市場的總體情況，通過預(yù)售審批對(duì)樓盤預(yù)售價(jià)格施加影響，“也是為了落實(shí)中央房地產(chǎn)調(diào)控政策，確保市場穩(wěn)定”。

　　根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在獲得土地使用權(quán)證、規(guī)劃許可證、開工許可證等行政許可后，可先行預(yù)先銷售商品住房，但須所在地行政主管部門給予批準(zhǔn)并發(fā)放預(yù)售許可證。不過，房地產(chǎn)管理法并未規(guī)定預(yù)售許可證的審核內(nèi)容中，包含銷售價(jià)格。

　　不僅在北京大興區(qū)舊宮區(qū)域開發(fā)商感受到了來自政府的“休克療法”，在通州區(qū)永順鎮(zhèn)地塊周邊從事商品房開發(fā)的開發(fā)商也告訴記者，對(duì)于本區(qū)域預(yù)售項(xiàng)目的行政許可，住建委也已經(jīng)提出了有關(guān)價(jià)格方面的口徑和要求。

　　“業(yè)內(nèi)叫做指導(dǎo)價(jià)?！币晃环康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者。同樣是在7月17日，通州區(qū)永順鎮(zhèn)地塊以9.4億元配建3.71萬平方米公租房的條件成交，溢價(jià)率46%，折合樓面成本價(jià)6142元/平方米。

　　記者了解到，在通州永順鎮(zhèn)地塊和大興區(qū)舊宮綠化隔離帶地塊現(xiàn)場競價(jià)的過程中，國務(wù)院辦公廳已經(jīng)向北京市政府詢問了相關(guān)土地交易的情況。在此之前萬柳地塊的現(xiàn)場競買過程中，國務(wù)院也曾要求新華通訊社以短訊的方式將競價(jià)現(xiàn)場情況報(bào)國務(wù)院總理溫家寶、副總理李克強(qiáng)審閱。

　　7月18日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國土資源部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格房地產(chǎn)用地管理鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果的緊急通知》下稱“通知”，要求地方政府強(qiáng)化房地產(chǎn)建設(shè)用地交易管理，對(duì)擅自放松房地產(chǎn)調(diào)控政策的地方政府，要堅(jiān)決予以糾正。

　　政府信用

　　實(shí)際上，與兩部門下發(fā)“通知”同步，國務(wù)院相關(guān)主管部門已經(jīng)派出督查組赴16個(gè)省區(qū)市對(duì)落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策情況進(jìn)行調(diào)研。重點(diǎn)在于對(duì)差別化信貸政策和土地交易情況的督查。對(duì)于擅自松動(dòng)房地產(chǎn)調(diào)控政策的地方政府，督查組將予以及時(shí)糾正并限令地方政府實(shí)施整改。

　　“北京市落實(shí)中央政府對(duì)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的態(tài)度是堅(jiān)決的，沒有動(dòng)搖?！?月25日，北京市住建委一位不愿具名的官員向記者表示，此前，北京市還專門出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房屋買賣合同管理的通知》以避免市場中規(guī)避現(xiàn)有調(diào)控政策，逃繳相關(guān)稅費(fèi)的行為。

　　在此之前的兩個(gè)月內(nèi)，中央政府通過各種方式，已經(jīng)總計(jì)13次強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖。國務(wù)院總理溫家寶在江蘇調(diào)研經(jīng)濟(jì)發(fā)展期間，也強(qiáng)調(diào)“絕不讓房價(jià)反彈”并要求地方政府嚴(yán)格執(zhí)行中央制定的房地產(chǎn)調(diào)控政策。

　　記者了解到，面對(duì)這場以“促進(jìn)房價(jià)合理回歸”為目標(biāo)的樓市調(diào)控，由于牽涉本屆政府的“政府信用”問題，包括住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在內(nèi)，均已經(jīng)積極進(jìn)行政策儲(chǔ)備。7月25日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部一位不愿具名的官員告訴記者，該部已經(jīng)按照國務(wù)院要求，重點(diǎn)監(jiān)測房地產(chǎn)市場交易出現(xiàn)異常波動(dòng)的城市和地區(qū)，并做好政策儲(chǔ)備。

　　“在40城市房地產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)項(xiàng)目執(zhí)行的過程中，住建部已經(jīng)對(duì)將第二套住房限購范圍拓展至全國的進(jìn)行了考慮，在40主要城市聯(lián)網(wǎng)完成后，這種政策在技術(shù)上已經(jīng)沒有障礙?！币晃唤咏〗ú康臋?quán)威人士稱，不過他向記者強(qiáng)調(diào)，這并不意味著政策馬上將要出臺(tái)。

　　在此之前，《人民日?qǐng)?bào)》、新華社均以署名評(píng)論的方式強(qiáng)調(diào)，如果房地產(chǎn)調(diào)控反彈，調(diào)控政策必然將會(huì)加碼。

來源：中國經(jīng)營報(bào) 李樂

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