中國經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析 未來20年難言下跌

截至目前，中國房地產(chǎn)已經(jīng)走過了他黃金的十年，但隨著市場(chǎng)的冷卻，和人們投資日益冷靜，房地產(chǎn)已經(jīng)開始進(jìn)入了真正的需求時(shí)代，根據(jù)目前在限購情況下的房地產(chǎn)表現(xiàn)而言，在需求時(shí)代，結(jié)合目前和未來的經(jīng)濟(jì)預(yù)期和社會(huì)狀況而言，房地產(chǎn)應(yīng)進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展的20年白銀時(shí)代。個(gè)人認(rèn)為,未來房價(jià)會(huì)呈現(xiàn)曲折上漲的態(tài)勢(shì)，也就是說，不會(huì)一直呈上升趨勢(shì)，會(huì)因?yàn)槟承┚唧w原因在一定時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)下降的情況，但總的來說是總體向上。漲幅應(yīng)是圍繞實(shí)際通脹率（非統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)）向上增長。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士細(xì)分了房價(jià)難以暴跌的各種原因：
　　

第一，首當(dāng)其沖的是城市人口的劇增。

目前中國城市人口剛剛過半，而國家還在鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城，同時(shí)根據(jù)國外發(fā)展經(jīng)驗(yàn)而言，一個(gè)成熟穩(wěn)定的社會(huì)業(yè)態(tài)，需要超過9成以上的人口是生活在城市當(dāng)中，而農(nóng)民應(yīng)成為一種職業(yè)，而不是一種身份。所以，在此前提下，截止今時(shí)今日，中國至少還有5-6人需要在城市買房定居。按一戶3人計(jì)算，還需要1.5-2億套住房，而這還是沒有計(jì)算城市新增人口以及農(nóng)村新增人口的情況下計(jì)算的。而中國2011年7月到2012年6月新增商品房可售面積為76352萬平方米，按每套90平的中間值計(jì)算，新增套數(shù)為848萬套，也就是說未來20年，要是中國地產(chǎn)并不迅猛發(fā)展的情況下，就算是解決目前需要進(jìn)城的農(nóng)民的住房都是不夠的。
　　

第二，土地是不可再生資源。

說到這點(diǎn)，很多人都會(huì)想笑，我國地大物博，難道還沒有地來建房子嗎？但實(shí)際上真沒有，山地，高原，沙漠，氣候的惡劣，以及風(fēng)沙等等因素，導(dǎo)致實(shí)際上只有，沿海平原，以及靠近大江大河，并且為平原的地區(qū)才能形成適合人民居住的大城市，但這些地區(qū)往往也是產(chǎn)糧的重要地區(qū)，大多數(shù)是屬于全國耕地范疇內(nèi)的土地。07年10月31日中國的耕地面積已經(jīng)縮減為18.2603億畝，已經(jīng)逼近18億的耕地紅線，相信過不了多久，應(yīng)該就會(huì)出現(xiàn)土地稀缺的情況。那么，增加土地的容積率就變得刻不容緩，這也是近年來，樓越修越高的原因所在。這也會(huì)涉及到下一個(gè)原因。
　　

第三，拆遷成本的不斷增加。

以我身邊的例子，成都為例。目前，成都市正在進(jìn)行浩浩蕩蕩的北改工程。而北改某區(qū)域，政府拆遷開價(jià)為1W2一平米，這還只是政府的最初開價(jià)，也就是說最終拆遷價(jià)格只多不少，而該區(qū)域的目前的銷售價(jià)格撐死7000元每平。也就是說，來承接此項(xiàng)改造工程的開發(fā)商，拆掉這種七八層的老樓，就已經(jīng)有十三四層已經(jīng)成本出現(xiàn)了。那么剩下的用于出售的商品房無疑是需要分?jǐn)傔@筆巨額的成本。這是房價(jià)不斷上升的重要原因。
　　

第四，房產(chǎn)稅等新增稅收的征收，導(dǎo)致購房成本的上升。

其實(shí)，這個(gè)也無需多辯，大家也無需聽稅托多言。我們先且不論中國的房產(chǎn)稅是否合理，先看國外的情況，在征收房產(chǎn)稅的國家當(dāng)中，只有德國的房價(jià)是負(fù)增長，這也是稅托的圣經(jīng)。有99個(gè)開征房產(chǎn)稅的國家房價(jià)在上漲，只有一個(gè)在下跌，那么中國開征房產(chǎn)稅房價(jià)會(huì)下跌的論據(jù)就是夠的。這就是稅托的無恥論據(jù)。在這里，我需要告訴大家，德國房價(jià)下跌的唯一原因只有一個(gè)，不斷下降的人口數(shù)量和早已完成的城市化進(jìn)程。而新增稅費(fèi)，導(dǎo)致的無疑是成本增加。血淋淋的教訓(xùn)，去年就有，在用控制房價(jià)的大旗下，大肆提升銀行貸款的利率等等一系列增加買房成本的費(fèi)用后，去年買房的實(shí)際價(jià)格漲了還是跌了，到底漲了多少，大家應(yīng)該心里有數(shù)。所以我認(rèn)為，增加稅費(fèi)，無疑是助長房價(jià)的一大推力。
　　

第五，造房成本的增加。

物價(jià)、原材料價(jià)格上漲，農(nóng)民工工資增長，導(dǎo)致造房成本提高，另外，無論你承認(rèn)與否，2012年竣工的房子，確實(shí)要比2002年建成的房子在原材料的使用上成本要高上很多。02年的可能外墻就是一層漆，目前已經(jīng)斑駁不堪了，而12年建成的房子很多都是有大理石的外墻磚，可能還會(huì)有外墻保溫層，02年的小區(qū)，可能只有幾個(gè)花臺(tái)，而12年的可能有很多大樹，很多雕塑，噴泉，游泳池。
　　

第六，對(duì)于通脹預(yù)期的不斷增加和投資渠道欠缺。

有興趣的朋友可以先查詢一下中國自改革開放以來，人民幣的貶值情況。中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基調(diào)是一種高通脹高增長的模式。這也可以通過一個(gè)現(xiàn)實(shí)來解釋，歐美發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)增長幾乎沒有超過百分之4的，而今年上半年，我國經(jīng)濟(jì)增長降為百分之7.9，經(jīng)濟(jì)就已經(jīng)出現(xiàn)了各種問題。而在這種高通脹的現(xiàn)實(shí)下，老百姓手中的錢在不斷蒸發(fā)，而投資渠道極其匱乏，讓很多資金不得不選擇房地產(chǎn)。另外，在高通脹的現(xiàn)狀下，其他所有商品都在暴漲的前提下，唯獨(dú)房地產(chǎn)價(jià)格持持下降，也是不現(xiàn)實(shí)的。
　　

第七，房地產(chǎn)是政府收入的主要支柱。

政府在房地產(chǎn)成本中的高占比已經(jīng)不是秘密，一套商品房售價(jià)中百分之23-27都是土地價(jià)格，加上各項(xiàng)稅費(fèi)，政府在房價(jià)中占比超過百分之70以上。這足以解釋為何一涉及到房地產(chǎn)調(diào)控的時(shí)候，地方政府就開始猶抱琵琶半遮面。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)一遇冷，今年就已經(jīng)出現(xiàn)了各地方政府，試探性地私自松綁調(diào)控的情況。去年我寫過一個(gè)“房地產(chǎn)的限購，先扛不住的到底是政府還是開發(fā)商”的文章。而隨后的現(xiàn)狀，已經(jīng)證明我預(yù)判的正確性?！∷?，無論中央怎么調(diào)控，地方政府自有算盤，撥打著自己的小九九，不能公開支持房地產(chǎn)，便在暗中支持，這也是中央調(diào)控成為“空調(diào)”的一個(gè)重要因素。
　　

第八，是抑制過快上漲，而并不是降價(jià)。

國家從未說過要讓房地產(chǎn)暴跌，而是需要讓房地產(chǎn)健康穩(wěn)定的發(fā)展，何謂，健康穩(wěn)定，我個(gè)人的理解即為，不出現(xiàn)大起大落的情況，穩(wěn)定發(fā)展，即為健康。那么在這一基調(diào)的前提下，房價(jià)圍繞通脹的預(yù)期向上穩(wěn)定發(fā)展，就成了大勢(shì)所趨。
　　

綜上，即為，我理解的未來二十年房價(jià)為何會(huì)穩(wěn)定向上的原因，其實(shí)原因還有很多，例如有房才有家的傳統(tǒng)守舊思想趕著房價(jià)上漲。中國錯(cuò)誤的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，導(dǎo)致的房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的捆綁等等，都是老生長談，沒有再說的必要了。

來源：房產(chǎn)之窗網(wǎng)

　　版權(quán)及免責(zé)聲明：凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時(shí)須獲得授權(quán)并注明來源“中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章，不代表本網(wǎng)觀點(diǎn)和立場(chǎng)。版權(quán)事宜請(qǐng)聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀