摩天大樓泡沫化趨勢(shì)漸現(xiàn) 受困高空置率

　　50億、60億、73億，這三個(gè)數(shù)字分別是目前深圳、廣州、上海第一高樓的投資額。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，目前全國(guó)152米以上建成以及規(guī)劃建設(shè)中的超高層建筑總投資額為1.7萬(wàn)億元。未來(lái)，在全球十大最高摩天大樓榜單中，可能有7席被中國(guó)的摩天大樓所占據(jù)。

　　眼下各地摩天大樓開(kāi)發(fā)熱潮并沒(méi)有降溫跡象，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，中國(guó)的摩天大樓數(shù)量已顯現(xiàn)泡沫化趨勢(shì)，部分城市可能出現(xiàn)供給過(guò)剩的局面，摩天大樓的運(yùn)營(yíng)也面臨諸多問(wèn)題。

　　高空置率困擾兩大地標(biāo)

　　在距離2010年廣州亞運(yùn)會(huì)開(kāi)幕式舉辦地海心沙不足1公里的地方，投資達(dá)60億元的廣州國(guó)際金融中心看起來(lái)雄偉壯觀。在廣州國(guó)際金融中心上班的Alice說(shuō)：“剛開(kāi)始，我們還有些不習(xí)慣，這座樓太高，每天都要換乘一次電梯才能到達(dá)公司所在樓層?！睆V州國(guó)際金融中心有6組電梯，以致于物業(yè)公司為每一位訪客印制了電梯換乘指引。Alice所在公司的大堂可以俯瞰珠江，江對(duì)面就是廣州的另一個(gè)地標(biāo)廣州塔，不過(guò)Alice已經(jīng)對(duì)這樣的風(fēng)景習(xí)以為常?！霸倜利惖慕耙膊粫?huì)讓我產(chǎn)生加班的欲望?！?

　　雅居樂(lè)集團(tuán)是目前廣州國(guó)際金融中心最大的租賃客戶，雅居樂(lè)租下了1.2萬(wàn)平方米整整四層作為其總部。雖然雅居樂(lè)曾對(duì)外表示將進(jìn)駐，一方面是由于看中該項(xiàng)目的地標(biāo)效應(yīng)，另一方面也是由于其配套的優(yōu)越性無(wú)地企及，但相關(guān)人士對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，租用廣州國(guó)際金融中心并非長(zhǎng)久之計(jì)，就在距離這座地標(biāo)建筑幾百米的地方，由雅居樂(lè)投資的雅居樂(lè)大廈已經(jīng)動(dòng)工。“三年之后，雅居樂(lè)就將搬離這里?！遍_(kāi)發(fā)商越秀地產(chǎn)不久前披露，目前廣州國(guó)際金融中心寫字樓的出租率僅為50%。

　　位于廣州國(guó)際金融中心東南方向100公里，是深圳的地標(biāo)建筑京基100。在京基100入口前廣場(chǎng)的旗桿基座上，開(kāi)發(fā)商京基集團(tuán)鐫刻了一行小字“世界第八高樓”。京基100的高度為441.8米，這一高度比廣州國(guó)際金融中心高出了3.8米，廣州國(guó)際金融中心在這個(gè)榜單上排在京基100之后，當(dāng)然榜單排名也早已有了新變化。

　　投資50億元、已經(jīng)竣工1年有余的京基100也面臨著降低空置率的問(wèn)題，樓體的顯著位置是巨幅的招租廣告。普華永道會(huì)計(jì)師事務(wù)所深圳分所是目前京基100最大的租賃客戶。去年7月，普華永道剛剛簽約京基100時(shí)，京基集團(tuán)為其舉辦了盛大的簽約儀式，這在國(guó)內(nèi)寫字樓的開(kāi)發(fā)歷史中并不多見(jiàn)。有深圳地產(chǎn)人士透露，京基100為了吸引普華永道進(jìn)駐提供了相當(dāng)優(yōu)惠的條件，“京基沒(méi)想賺普華永道的錢”。

　　盡管京基100目前在高度上“險(xiǎn)勝”廣州國(guó)際金融中心，但幾年之后這兩座摩天建筑都將被擠出世界前二十名。在高樓迷論壇網(wǎng)站統(tǒng)計(jì)的世界摩天大樓排行榜上，京基100和廣州國(guó)際金融中心的排名已經(jīng)下滑到21和22名。而即將趕超這兩座摩天建筑的后起之秀，幾乎全部位于中國(guó)。有業(yè)內(nèi)人士表示，在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的廣州和深圳，摩天大樓運(yùn)營(yíng)尚面臨諸多困難，其他城市興建的摩天大樓是否能帶來(lái)穩(wěn)定現(xiàn)金流，需要進(jìn)一步觀察。

　　泡沫化趨勢(shì)逐漸顯現(xiàn)

　　“中國(guó)內(nèi)地摩天大樓數(shù)量已呈泡沫化。”由摩天城市網(wǎng)發(fā)布的《2012中國(guó)摩天城市報(bào)告》明確表示。這家一直關(guān)注國(guó)內(nèi)摩天大樓建設(shè)的網(wǎng)站首次對(duì)國(guó)內(nèi)摩天大樓建設(shè)熱潮提出了警告。該報(bào)告對(duì)目前國(guó)內(nèi)摩天大樓的投資總額進(jìn)行了估算：如果將中國(guó)現(xiàn)有152米以上商業(yè)辦公建筑作為統(tǒng)計(jì)對(duì)象，目前國(guó)內(nèi)已建成、加上規(guī)劃中的摩天大樓總投資高達(dá)1.7萬(wàn)億元。

　　該報(bào)告認(rèn)為，國(guó)內(nèi)摩天大樓建設(shè)已經(jīng)出現(xiàn)了泡沫化趨勢(shì)，理由是目前以及未來(lái)中國(guó)第三產(chǎn)業(yè)的規(guī)模難以支撐起摩天大樓的高速發(fā)展。2011年，中國(guó)第三產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值為204983億元，增長(zhǎng)9.4%，相當(dāng)于美國(guó)當(dāng)年第三產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值的26.8%，而中國(guó)的摩天大樓總量已經(jīng)相當(dāng)于美國(guó)的88%。美國(guó)平均每座摩天大樓對(duì)應(yīng)的第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值為1431億元人民幣，而中國(guó)僅為每座436億元人民幣。中國(guó)第三產(chǎn)業(yè)需要以每年14%的速度增長(zhǎng)，才能在2022年接近2011年美國(guó)762722億元人民幣的水平。按照目前的摩天大樓建設(shè)速度估算，屆時(shí)中國(guó)摩天大樓數(shù)量將達(dá)到1318座，預(yù)計(jì)美國(guó)的摩天大樓數(shù)量為563座。到2022年中國(guó)平均每座摩天大樓對(duì)應(yīng)的第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值為576億元，僅為美國(guó)2012年對(duì)應(yīng)值的40%。

　　報(bào)告表示，地方政府和開(kāi)發(fā)商建設(shè)摩天大樓的熱情依然高漲。目前有10個(gè)城市欲建設(shè)總高超過(guò)美國(guó)第一高樓541.3米紐約新世貿(mào)中心的地標(biāo)建筑。報(bào)告還顯示，中國(guó)內(nèi)地共有54座城市在興建摩天大樓，其中2011年第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重超50%的城市僅有11座，而第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重出現(xiàn)下滑的城市卻有17座。

　　在部分擁有摩天大樓的城市，已經(jīng)出現(xiàn)供給過(guò)剩的跡象。由于摩天大樓的建設(shè)速度超過(guò)了第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度，新地標(biāo)的落成往往意味著舊地標(biāo)租金下降。在廣州，廣州國(guó)際金融中心取代了中信廣場(chǎng)成為新地標(biāo)；在深圳，京基100取代了地王大廈占據(jù)城市最高點(diǎn)?，F(xiàn)在廣深兩地已經(jīng)有公司計(jì)劃從舊地標(biāo)遷往新地標(biāo)，舊地標(biāo)的出租率已經(jīng)出現(xiàn)下降。

　　1999年，德意志銀行證劵分析師、現(xiàn)巴特萊銀行亞洲房地產(chǎn)研究組組長(zhǎng)安德魯·勞倫斯第一次提出了“摩天大樓指數(shù)”的概念。他認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)期人們自信心膨脹、信貸寬松，因此投資巨大的世界第一高樓往往能獲得足夠的資金。但是這些摩天大樓往往建設(shè)周期過(guò)長(zhǎng)，等到它們完工之時(shí)經(jīng)濟(jì)景氣周期已經(jīng)過(guò)去，于是便有了“高樓建成之日，即市場(chǎng)衰退之時(shí)”一說(shuō)。

　　當(dāng)然這一“魔咒”也并非一直靈驗(yàn)。摩天城市網(wǎng)的報(bào)告對(duì)“勞倫斯魔咒”進(jìn)行了修正。其認(rèn)為，摩天大樓的建設(shè)總量出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)，說(shuō)明經(jīng)濟(jì)資源本身已經(jīng)出現(xiàn)配置混亂，經(jīng)濟(jì)環(huán)境已經(jīng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性震蕩，市場(chǎng)自信心過(guò)度膨脹才導(dǎo)致了摩天大樓泡沫累積。

　　雖然該報(bào)告并未對(duì)目前的摩天大樓熱潮作出具體的預(yù)測(cè)，但認(rèn)為目前中國(guó)的狀況與上世紀(jì)70年代的美國(guó)十分相似。而美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)是，一次突然性的經(jīng)濟(jì)調(diào)整可以讓一座摩天大樓的價(jià)值下降30%。

　　多因素促成摩天大樓熱

　　“摩天大樓熱是中國(guó)房地產(chǎn)過(guò)熱的表現(xiàn)之一。對(duì)于一些城市而言，建造超高層大樓確實(shí)沒(méi)有必要?！敝袊?guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所房地產(chǎn)金融研究中心主任汪利娜對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。汪利娜認(rèn)為，部分開(kāi)發(fā)商出于迎合地方政府目的而積極開(kāi)發(fā)超高層建筑，地方政府往往會(huì)給予這些項(xiàng)目以政策上的優(yōu)惠，這可能是摩天大樓熱的深層次原因?！罢邇?yōu)惠很有可能彌補(bǔ)開(kāi)發(fā)商需要面對(duì)的資金壓力，這才是開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)摩天大樓的動(dòng)力?！?

　　汪利娜認(rèn)為，目前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)亟待解決的首要問(wèn)題依然是滿足人們的居住需求，超高層大樓看似節(jié)省空間，而實(shí)際上這些建筑往往以建筑群的形式存在，最終并不一定節(jié)省土地。加之這些建筑多數(shù)是商業(yè)地產(chǎn)，并不利于解決住宅領(lǐng)域的難題。

　　“靠城市混凝土、玻璃森林提高城市形象的做法可以說(shuō)逐漸過(guò)時(shí)了?！苯ㄖ碚搶＜摇⑸穷^大學(xué)長(zhǎng)江藝術(shù)與設(shè)計(jì)學(xué)院院長(zhǎng)王受之一直對(duì)國(guó)內(nèi)的摩天大樓熱持批判態(tài)度。他認(rèn)為，從人的需求角度看，沒(méi)有人希望自己工作的環(huán)境是脫離地面幾百米的高空?！叭绻锌赡埽l(shuí)不希望自己在山清水秀的自然環(huán)境中工作？”

　　王受之認(rèn)為：“在數(shù)字技術(shù)繼續(xù)發(fā)展的未來(lái)，大型公司并不需要很多人在高層寫字樓上班，也不需要行業(yè)密集在一個(gè)很狹小的區(qū)域內(nèi)，公司雇員人數(shù)少，而工作效率會(huì)更高。”他承認(rèn)，目前的建筑技術(shù)已經(jīng)使得建造超高層大廈沒(méi)有技術(shù)障礙。“超高層建筑的最大問(wèn)題是高層本身。為什么要做超高層建筑？把我們未來(lái)的商業(yè)區(qū)建造成湖光山色、低調(diào)宜人，這才是21世紀(jì)CBD最大的挑戰(zhàn)。”

　　不過(guò)，依然有諸多聲音對(duì)摩天大樓的建設(shè)持支持態(tài)度。曾有多位房地產(chǎn)行業(yè)人士對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表達(dá)過(guò)對(duì)京基集團(tuán)的艷羨：一個(gè)知名度并不高的開(kāi)發(fā)商，憑借一個(gè)摩天大樓項(xiàng)目而蜚聲中外，建多少住宅都換不來(lái)這樣的影響力。“摩天大樓是經(jīng)濟(jì)的助推劑，人多地狹的北上廣深，市中心只有興建越來(lái)越多的摩天建筑才能容納全中國(guó)乃至全世界最優(yōu)秀的公司?！庇袑＜胰缡钦f(shuō)。

來(lái)源：中國(guó)證券報(bào)-中證網(wǎng) 張昊

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