土地市場(chǎng)持續(xù)回暖 三季度住宅用地價(jià)漲23%

　　樓市的“金九銀十”不再，土地市場(chǎng)的“黃金時(shí)期”卻仍在繼續(xù)。北京的房山近期集中推介了51宗地塊，總面積超過(guò)10平方公里。上海、長(zhǎng)沙、福州等地10月份以來(lái)也相繼誕生地王。地方政府推地高峰和開發(fā)商拿地高峰的背后，是樓面地價(jià)和溢價(jià)率的上升。三季度百城住宅用地樓面均價(jià)為1800元/平方米，環(huán)比上漲23%，同時(shí)百城住宅用地平均溢價(jià)率為11.8%，連續(xù)第二季度回升。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，土地市場(chǎng)的回暖，一是對(duì)上半年土地市場(chǎng)“極寒”的彌補(bǔ)，同時(shí)也是房企特別是大房企銷售回暖的結(jié)果，而隨著地方政府推地力度加大，未來(lái)幾個(gè)月土地成交量或?qū)⑦M(jìn)一步攀升。

　　地價(jià)水平繼續(xù)回升

　　土地市場(chǎng)的熱度還在繼續(xù)，而與之相對(duì)應(yīng)的則是土地價(jià)格的回升。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，三季度百城住宅用地樓面均價(jià)為1800元/平方米，同比微降0.02%，環(huán)比上漲23%。其中41個(gè)城市住宅地價(jià)同比上漲，平均漲幅達(dá)到54.7%。限購(gòu)與否也對(duì)這些城市的土地價(jià)格走勢(shì)產(chǎn)生重要影響，出臺(tái)限購(gòu)政策的城市平均土地成交價(jià)格同比下降6.3%，而非限購(gòu)城市上漲7.6%。

　　“三季度整體情況繼續(xù)好轉(zhuǎn)，供求同比降幅比上半年縮小一半以上，環(huán)比明顯增加，土地價(jià)格和溢價(jià)率出現(xiàn)明顯上漲?！敝兄冈貉芯繂T對(duì)新金融記者表示。三季度，百城住宅用地平均溢價(jià)率為11.8%，連續(xù)第二季度回升，恢復(fù)至去年二季度水平。與今年二季度相比，38個(gè)城市溢價(jià)率升高，28個(gè)城市降低，11個(gè)城市仍保持上季度溢價(jià)率為0%的水平。

　　據(jù)了解，溢價(jià)率較高的城市以長(zhǎng)三角、珠三角地區(qū)為主，如金華、臺(tái)州、珠海等。溢價(jià)率同比上漲幅度較大的城市也主要位于長(zhǎng)三角、珠三角地區(qū)，金華、珠海漲幅最大。

　　而這些，也與近期土地出讓的熱點(diǎn)區(qū)域基本吻合。10月10日下午，經(jīng)過(guò)445輪激烈競(jìng)價(jià)，上海保利建錦房地產(chǎn)有限公司以45億元競(jìng)得徐匯區(qū)濱江兩地塊，樓板價(jià)27055元/平方米，溢價(jià)率42.86%。10月18日，陽(yáng)光城集團(tuán)股份有限公司發(fā)布公告稱，公司全資子公司福建陽(yáng)光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司15.9億元競(jìng)得福州倉(cāng)山區(qū)一宗商住地塊。

　　10月17日，杭州主城區(qū)推出五宗地塊，總出讓面積約232畝，吸引了中海、世茂、綠城、濱江、萬(wàn)科、保利、方興、城建、越秀、浙江中大等眾多大牌開發(fā)商競(jìng)拍。由于杭州市國(guó)土資源局最近出臺(tái)土地出讓規(guī)則，規(guī)定地塊溢價(jià)率已達(dá)到49%時(shí)，即調(diào)整競(jìng)價(jià)方式，鎖定低價(jià)，從零開始競(jìng)投配建安置房或保障房面積。五宗地塊中最熱門的一塊地，在競(jìng)拍環(huán)節(jié)進(jìn)行到第二十三輪時(shí)地塊溢價(jià)率已達(dá)到49%，最高有效報(bào)價(jià)鎖定19.3億元。最終經(jīng)過(guò)四十九輪保障房面積競(jìng)投，中海集團(tuán)以27600平方米保障房配建拿下該宅地。保障房面積占總建面的27.5%，刨除配建后樓面價(jià)高達(dá)26463元/平方米。

　　推地高峰持續(xù)

　　近期各地的推地潮也未停止。10月杭州主城區(qū)將有超過(guò)20宗土地密集出讓，總面積超過(guò)1000畝，創(chuàng)下年內(nèi)杭州單月出讓土地面積之最。房山區(qū)舉行土地儲(chǔ)備供地項(xiàng)目推介會(huì)，51宗地塊總建筑規(guī)模約942萬(wàn)平方米，其中住宅約766萬(wàn)平方米，商業(yè)約176萬(wàn)平方米，這些地塊的規(guī)模已經(jīng)接近北京全年供地任務(wù)的一半。據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)，13個(gè)重點(diǎn)城市10月出讓地塊土地面積達(dá)900公頃，而9月份土地成交面積為580公頃，較9月增加近40%。

　　“從最近全國(guó)主要城市供地及成交土地的節(jié)奏看，土地市場(chǎng)回暖的跡象出現(xiàn)，高單價(jià)、高總價(jià)的地塊次第出現(xiàn)，按照多地塊的樓面價(jià)和目前區(qū)域內(nèi)整體市場(chǎng)的銷售情況，部分開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的樂(lè)觀程度有明顯提高，樓市成交量復(fù)蘇以及整體資金面緩解的情況下，開發(fā)商拿地的積極性也開始上漲?！敝性禺a(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示。

　　根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，今年前三季度全國(guó)30個(gè)重點(diǎn)城市共成交經(jīng)營(yíng)性土地2312宗，同比微跌3%，經(jīng)營(yíng)性用地成交建面共計(jì)27575萬(wàn)平方米，同比僅下降6%，與去年同期基本持平。從前三季度來(lái)看，即使上半年土地市場(chǎng)陷入比樓市還冷的“極寒”，但三季度的回暖，還是讓數(shù)據(jù)好看了不少。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)則顯示，2012年第三季度包括北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、杭州、成都、沈陽(yáng)、武漢的全國(guó)10個(gè)主要城市的土地市場(chǎng)成交規(guī)劃建筑面積為7560.4萬(wàn)平方米，環(huán)比第二季度上漲70.1%，總土地出讓金為1352億元，環(huán)比上漲123.8%。

　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)部張絮認(rèn)為，三季度全國(guó)土地市場(chǎng)迎來(lái)了調(diào)控后供需兩旺的局面。地方政府迫于財(cái)政壓力推地力度加強(qiáng)，同時(shí)以往三四季度政府都會(huì)加大土地的供應(yīng)力度。而由于銷售的回暖及持有現(xiàn)金增加，企業(yè)去庫(kù)存的壓力逐漸減小，對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)的預(yù)期也逐漸由悲觀轉(zhuǎn)為積極，特別是大型房企，調(diào)控后拿地量減少，市場(chǎng)轉(zhuǎn)向后拿地補(bǔ)庫(kù)存的意愿也較為強(qiáng)烈。

　　不過(guò)也有業(yè)內(nèi)人士對(duì)當(dāng)前的土地?zé)崽岢鰮?dān)憂。同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，在房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然以“降價(jià)跑量”為主的環(huán)境下，土地市場(chǎng)出現(xiàn)“高溢價(jià)”、“地王”不是一件好事情。土地市場(chǎng)“高溢價(jià)”、“地王”是魔鬼，如果當(dāng)前土地市場(chǎng)正在醞釀2009-2010年土地市場(chǎng)復(fù)蘇的行情，這極有可能是市場(chǎng)走向出現(xiàn)偏差，這或?qū)?dǎo)致樓市調(diào)控政策由當(dāng)前的定向“微調(diào)”為主的時(shí)期轉(zhuǎn)為再度收緊。

來(lái)源：新金融觀察報(bào)

　　版權(quán)及免責(zé)聲明：凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時(shí)須獲得授權(quán)并注明來(lái)源“中國(guó)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章，不代表本網(wǎng)觀點(diǎn)和立場(chǎng)。版權(quán)事宜請(qǐng)聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀