政策空窗期樓市再現(xiàn)膠著 開發(fā)商鎮(zhèn)定自若維穩(wěn)

“金九銀十”已經(jīng)接近尾聲，原本是最后的“黃金”出貨時(shí)機(jī)，卻讓人感覺十分清淡。上周末，全市僅有4個(gè)項(xiàng)目推盤，而整體去化率未達(dá)五成，出乎市場預(yù)料。

　　購房者觀望情緒漸濃

　　據(jù)中指院華中分院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示：上周10月15日-10月21日武漢樓市供應(yīng)量大幅減少，上市面積10.29萬平方米，環(huán)比減少76.97%。上周僅有硚口區(qū)和漢陽區(qū)有新增供應(yīng)量，新增供應(yīng)分別為0.15萬平方米和10.19萬平方米；其他區(qū)域無新增供應(yīng)量。

　　上周共計(jì)有4個(gè)項(xiàng)目開盤或加推，累計(jì)新推房源872套，整體開盤去化率為39%，環(huán)比減少31個(gè)百分點(diǎn)。

　　“每年兩會召開前后，無論是開發(fā)商還是購房者，都會有一定的觀望情緒。而下個(gè)月就要召開十八大，必然也不例外?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士對此顯得十分淡定。

　　打算在光谷一帶買房的紀(jì)先生接受采訪時(shí)告訴記者，自己是首次置業(yè)，購買的是婚房。據(jù)了解，目前紀(jì)先生已經(jīng)在武漢工作三年，買房理想的戶型是80-90平米的二居室，總價(jià)在60萬左右。他希望周邊配套齊全，學(xué)校、醫(yī)院、超市等生活設(shè)施便利，而光谷的樓盤有升值潛力，性價(jià)比也比較高，但是價(jià)格稍微超出自己心理價(jià)位。但對于具體的買房時(shí)間，紀(jì)先生表示要等到十八大召開之后，看政府對房地產(chǎn)新的具體措施再做決定。

　　家住江漢大學(xué)附近的王先生也是第一次置業(yè)，也是以滿足實(shí)際居住需求為目標(biāo)，希望購置一套50萬以內(nèi)的80平米左右房子。面對各大樓盤優(yōu)惠措施，王先生理性地認(rèn)為，現(xiàn)在仍然不是買房的最好時(shí)機(jī)，畢竟大的政策方向依然懸而未決，或許下個(gè)月之后，政策會更加明朗，到那個(gè)時(shí)候再出手買房。

　　對此，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，進(jìn)入十月之后，開發(fā)商推盤意愿普遍降低，除去季節(jié)性與銷售周期等普遍性因素外，前期市場成交的回暖使得大部分房企資金鏈得到緩解，因此無需再通過低價(jià)推盤來加快回款節(jié)奏。此外，每年的第四季度，銀行信貸額度往往都很緊張，經(jīng)常出現(xiàn)賣房之后無法回款的情況 ，不少買房人的房貸要等到第二年才能辦理下來，這既影響買房人的下單，也影響開發(fā)商的推盤意愿。

　　研究員認(rèn)為，從市場買賣雙方心態(tài)來看，目前市場始終處于“僵持”的觀望狀態(tài)。前期跑量收到成效，當(dāng)前開發(fā)商降價(jià)動力有所削弱，最終市場表現(xiàn)為房價(jià)降幅收窄或小幅漲價(jià)，這也讓購房者陷入觀望。

　　開發(fā)商鎮(zhèn)定自若 “維穩(wěn)”

　　不過，在一些存在回款壓力或推盤需求的開發(fā)商看來，購房者的觀望的確存在，但也不必消極對待。

　　據(jù)武漢市房地產(chǎn)市場信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，武漢今年樓市銷量經(jīng)過連續(xù)5個(gè)月攀升，在7月份銷量超過1.4萬套，并創(chuàng)下26個(gè)月的新高，整體趨勢向上，且3、5、6、7、8五個(gè)月份成交量都維持在萬套以上，7月成交量達(dá)到迄今為止市場高峰。而與此相反的是，傳統(tǒng)意義上的銷售旺季“金九銀十”，成交情況并不理想，銀十即將收官，成交走勢也并不及預(yù)期。

　　對此，有開發(fā)商表示“金九銀十成色不足的現(xiàn)象很正常”。南湖一樓盤的營銷總監(jiān)表示，“樓市總有起伏，肯定是高峰低谷交錯(cuò)的，永遠(yuǎn)保持上揚(yáng)是不現(xiàn)實(shí)的。今年上半年，加上7、8月份的成交一直處于上升通道，‘金九銀十’呈現(xiàn)階段性的緩沖是市場調(diào)控的正常表現(xiàn)?！鹁陪y十’本身只是個(gè)傳統(tǒng)的銷售旺季，并不是特殊的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，其實(shí)對于開發(fā)商來說，并沒有必要看得太重，還是要看市場的整體態(tài)勢?！?/p>

　　記者走訪了解到，位于漢陽墨水湖邊的一個(gè)樓盤即將開盤，該樓盤相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受采訪時(shí)表示，他們的項(xiàng)目開發(fā)已經(jīng)有3年，在區(qū)域市場擁有一定的口碑，賣得也都不錯(cuò)。這次4期產(chǎn)品開盤安排了回饋客戶的優(yōu)惠活動，由于對自身的產(chǎn)品有足夠信心，價(jià)格不會有大幅波動，銷售壓力也不會太大。“在這個(gè)基礎(chǔ)上，我們會本著務(wù)實(shí)的原則，給購房者能認(rèn)可、容易接受的價(jià)格，當(dāng)然也會考慮我們項(xiàng)目本身產(chǎn)品和配套的優(yōu)勢?！痹撊耸肯蛴浾弑硎荆环裾J(rèn)目前購房者的觀望情緒，但他認(rèn)為現(xiàn)在很多是剛需客戶，雖然挑剔一點(diǎn)，但都有真實(shí)的需求，只要房子好價(jià)格合理，該出手時(shí)候還會出手的。而另一位光谷地區(qū)的開發(fā)商說，今年9月后，成交越來越緩慢。雖然目前市場上也有人說“房價(jià)要反彈”，但他感覺這一波剛性需求消耗得差不多了，所以保持原有定價(jià)沒怎么動。

　　對此，中指院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也表明，預(yù)計(jì)武漢市今年前10個(gè)月商品住宅的銷量將與去年全年持平，2012年銷量很有可能超過2009年創(chuàng)出樓市新紀(jì)錄！即便是在近期整體市場一般的情況下，仍有一些項(xiàng)目能夠?qū)崿F(xiàn)開盤“日光”，比如白沙洲佳兆業(yè)金域天下、漢陽人信匯等項(xiàng)目，總結(jié)其特點(diǎn)，就是性價(jià)比比較高。

　　新盤入市定價(jià)很謹(jǐn)慎

　　對于即將開盤的項(xiàng)目來說，制定出合適的開盤價(jià)格，一經(jīng)開盤即能獲得50%以上的銷售率，是目前銷售的最佳狀態(tài)。任何之后的價(jià)格變動，無論是漲是降都會給銷售帶來不利影響。而由于受到目前周邊其他項(xiàng)目價(jià)格不斷變化的影響，對于“合適價(jià)格”的判斷難上加難。

　　“市場對后市判斷意見不同，樂觀派認(rèn)為該適當(dāng)調(diào)高價(jià)格，悲觀派認(rèn)為應(yīng)該適當(dāng)調(diào)低價(jià)格并配以促銷?！毙鞏|一新樓盤即將推出，但價(jià)格仍無定論，還在市場調(diào)研之中。

　　該樓盤相關(guān)營銷人員稱，周邊某樓盤一推出，價(jià)格就達(dá)到8700元/平方米，“就連我們都覺得現(xiàn)在房價(jià)漲得太離譜?！彼榻B，正是由于房價(jià)漲得太高，市場整體成交量都在萎縮。而有此感受的開發(fā)商也不在少數(shù)。一些開發(fā)商介紹，9、10月份一般是樓市旺季，但在剛過去的一個(gè)月，樓盤成交量并不理想，而市場均價(jià)卻連續(xù)幾個(gè)月上漲，10月份價(jià)格繼續(xù)保持了上升趨勢，這給即將入市的新項(xiàng)目定價(jià)帶來不少困難。“市場整體狀況不及預(yù)期，為了保銷量，定價(jià)不宜高，但項(xiàng)目開發(fā)成本放在那里，定價(jià)過低，開發(fā)商的利潤又無法保證?！睒I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在保價(jià)和保量之間，要找到一個(gè)平衡點(diǎn)，在適應(yīng)市場、迎合購房者同時(shí)，又要保證賺錢，的確是開發(fā)商們的一個(gè)課題。

　　最近一段時(shí)間大的政策變動沒有，武漢市將二手房公積金額度提高到了60萬元，業(yè)內(nèi)人士表示，這對新房市場也有一定的促進(jìn)作用。這些微調(diào)會對價(jià)格產(chǎn)生影響嗎？ 對此，一些開發(fā)商不以為然，“這個(gè)作用短期根本沒有辦法體現(xiàn)，因?yàn)槎址抠I賣從意向到過戶一般都要兩三個(gè)月的周期，如果等到那個(gè)時(shí)候，今年都已經(jīng)過去了！

　　“定價(jià)的考量因素有很多。整體市場情況、所在區(qū)域行情、對手項(xiàng)目的定位定價(jià)以及購房者的心理預(yù)期都是需要具體分析的外部因素。從內(nèi)部來說，產(chǎn)品的定位、項(xiàng)目的地段配套交通等也是需要考量的，另外就是開發(fā)商自身的資金狀況?！睒I(yè)內(nèi)人士分析指出，“從目前的市場行情和已開項(xiàng)目的定價(jià)來看，開發(fā)商們在開盤定價(jià)上普遍比較謹(jǐn)慎，甚至有一些項(xiàng)目的確是“不怎么賺錢”！但是否存在低開高走的可能也說不定。只能說，在政策空窗期，開發(fā)商必然也是隨行就市，走一步看一步，以穩(wěn)為主！

來源：荊楚網(wǎng)

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