房地產(chǎn)發(fā)展與城鎮(zhèn)化進程

　　城鎮(zhèn)化應(yīng)當(dāng)是“人”的城鎮(zhèn)化，而不僅是蓋高樓大廈，這已成各方共識。對地方過度依賴房地產(chǎn)業(yè)推進經(jīng)濟增長以及推進城鎮(zhèn)化的反思，促成了這種共識。日本、美國等發(fā)達國家以及我國香港地區(qū)也曾有過依靠房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟增長，最終栽倒在房地產(chǎn)泡沫中的慘痛經(jīng)歷。一個核心問題在于，房地產(chǎn)的繁榮是否真能推動區(qū)域經(jīng)濟增長？如果能推動經(jīng)濟增長，是基于什么樣的運行機制，如果是抑制區(qū)域經(jīng)濟增長，其阻礙機理又是什么？

　　山東大學(xué)教授黃少安等學(xué)者給出了一個否定的回答。他們依據(jù)國家統(tǒng)計局1998-2008年間的工業(yè)企業(yè)調(diào)查數(shù)據(jù)進行實證分析后得出結(jié)論：房地產(chǎn)價格越高，企業(yè)上繳的稅收越低；房地產(chǎn)價格上升一倍，企業(yè)總稅收占工業(yè)總資產(chǎn)比重下降5個百分點，企業(yè)增值稅、所得稅、主營業(yè)務(wù)稅金及附加占工業(yè)總資產(chǎn)比重分別下降3.1、1和0.8個百分點。也就是說，“如果政府通過推高房價獲取更高的土地租金收入，這必然導(dǎo)致企業(yè)稅收收入的下降”。

　　這個結(jié)論具有一定說服力。然而，通過發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，拉動經(jīng)濟增長和推進城鎮(zhèn)化進程的例子，也有目共睹。

　　問題出在哪里？縱觀世界各國，實現(xiàn)城市化的過程主要有兩種模式：一種是自發(fā)產(chǎn)生的城鎮(zhèn)化，其主導(dǎo)力量是資本邏輯，這也是西方城市化的主要路徑；一種是外力推動的城鎮(zhèn)化，其主導(dǎo)力量是行政權(quán)力。計劃經(jīng)濟時代的中國主要依靠行政力量進行城鎮(zhèn)化，改革開放后中國城鎮(zhèn)化是在政府規(guī)劃下由市場力量主導(dǎo)。

　　在實踐中，固然推進城鎮(zhèn)化進程都要通過房地產(chǎn)發(fā)展來實現(xiàn)，然而，自發(fā)性市場力量和權(quán)力支配性力量所得來的效果并不相同。在土地與房地產(chǎn)市場完全市場化的條件下，美國實現(xiàn)城市化的速度也曾令世界驚訝。從1860年到1910年，美國10萬人以上的城市由9座增加到60座。土地投機是美國城市化的加速器，土地所有者將土地和人力、技術(shù)、規(guī)劃結(jié)合起來，創(chuàng)造出一個個城市。深藏其后的是“人”的拉力和推力的共同作用。一方面，工業(yè)發(fā)展需要更多勞動力，這為城鎮(zhèn)化提供了拉力；另一方面，大規(guī)模移民和從農(nóng)業(yè)解放出來的勞動力，為城市化提供了推力。但這種自發(fā)且有效率的城市化并不意味著空間正義，就當(dāng)時看，很多失地失利者處境悲慘。

　　改革開放后，我國城市化走向土地市場壟斷和住房市場化模式，由于土地市場壟斷給地方政府帶來了巨額土地財政收入和房地產(chǎn)相關(guān)稅費，地方官員就有動力推進這種城鎮(zhèn)化進程。受管制的土地市場與市場化了的住房市場捆綁在一起，各種博弈主體往往通過不受管制的住房市場來分割尚未消耗的“租值”財富。在需求市場能夠支撐的前提下，地方在土地財政的支持下，將大量來自房地產(chǎn)的收入用于公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，確實提升了城市的居住、生產(chǎn)和商業(yè)消費環(huán)境，從而為生產(chǎn)要素集聚提供了有利條件，產(chǎn)生了規(guī)模效應(yīng)，提高了個人和企業(yè)的邊際生產(chǎn)率。

　　然而，土地成本必然要轉(zhuǎn)化為房價構(gòu)成的一部分。從這種意義來說，地價上漲會推動生活成本上漲和生產(chǎn)成本上漲，導(dǎo)致要素集聚成本上升，從而降低個人和企業(yè)的邊際生產(chǎn)率。房地產(chǎn)能否推進區(qū)域經(jīng)濟增長和加速城鎮(zhèn)化進程，關(guān)鍵看基礎(chǔ)設(shè)施投資和房地產(chǎn)投資的集聚效益能否促進邊際生產(chǎn)率的提高。顯然，在不同階段，房地產(chǎn)對城鎮(zhèn)化進程產(chǎn)生的效果是不同的。

　　當(dāng)前土地成本及相關(guān)稅費已成為房價的主要構(gòu)成部分，地方政府從短期看獲得了一定收益，但正如學(xué)者分析的那樣，這會降低個人和企業(yè)的收益，從而走向悖論：本來地方政府希望通過房地產(chǎn)這種工具獲得巨額收入推進城鎮(zhèn)化進程，然而這種收入最終要轉(zhuǎn)化成為居民生活成本和企業(yè)生產(chǎn)成本，這就形成了擠出效應(yīng)，反而會延緩甚至抑制城鎮(zhèn)化進程。更重要的是，一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大規(guī)模的泡沫破裂，地方政府以土地抵押的大量債務(wù)風(fēng)險暴露，就會像美國底特律所遭遇的那樣，讓整個經(jīng)濟體系受到破壞性沖擊。

　　美國城市化過程雖有著深刻教訓(xùn)，但有一點值得學(xué)習(xí)，那就是弘揚鄉(xiāng)鎮(zhèn)精神。法國大史學(xué)家托克維爾1831年對美國考察后指出，美國具有歐洲當(dāng)時不具有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)精神?！霸诿绹?，鄉(xiāng)鎮(zhèn)不僅有自己的制度，而且有支持和鼓勵這種制度的鄉(xiāng)鎮(zhèn)精神?！蔽覀兊某擎?zhèn)化進程，要更注重特色小城鎮(zhèn)的發(fā)展，培養(yǎng)各地小城鎮(zhèn)的精神，注重實業(yè)。

　　從現(xiàn)實層面看，各種要素向大城市集聚，會導(dǎo)致各種城市病問題及區(qū)域經(jīng)濟失衡難題，也會導(dǎo)致部分城市的房價泡沫問題。李克強總理在1991年發(fā)表的一篇論文《論我國經(jīng)濟的三元結(jié)構(gòu)》中早已指出，中國不能從城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟結(jié)構(gòu)直接轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)代工業(yè)社會的一元結(jié)構(gòu)。他認為，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的崛起使中國農(nóng)村工業(yè)部門逐步形成，成為介于現(xiàn)代工業(yè)部門和傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)部門之間的新興部門。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)帶動了城鎮(zhèn)發(fā)展，推動了農(nóng)業(yè)剩余勞動力的轉(zhuǎn)移。

　　時隔22年的今天，這種觀點依然具有現(xiàn)實指導(dǎo)意義。在從農(nóng)業(yè)文明向城市文明轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時刻，當(dāng)前中國城市化的重大轉(zhuǎn)向就是推進人的城鎮(zhèn)化，培養(yǎng)大量中小民營企業(yè)，集聚城鎮(zhèn)持續(xù)性的實業(yè)基礎(chǔ)，從而能分散吸納更多的剩余勞動力。如此，中國城鎮(zhèn)化進程才能避免各種災(zāi)難性后果。

來源：東方早報

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