房地產(chǎn)調(diào)控政策不可放松 房價(jià)或?qū)⒚媾R全面崩潰

　　房地產(chǎn)市場出現(xiàn)全面反彈，住房供求已經(jīng)失衡。中國城市房價(jià)增長基本是和貨幣發(fā)行量、人均可支配收入、GDP增長相適應(yīng)的。沒有壟斷、沒有信息不透明、沒有特權(quán)階層食利，是調(diào)控的終極目標(biāo)。

　　房地產(chǎn)調(diào)控是卓見成效的

　　從2002年第一輪房地產(chǎn)調(diào)控開始，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)和住房政策的批評(píng)始終沒有停止。對(duì)促進(jìn)社會(huì)發(fā)展進(jìn)步來說，這些批評(píng)是必要的。但從總體上來說，房價(jià)的走勢和趨勢是符合時(shí)代規(guī)律的，并且房地產(chǎn)調(diào)控是卓見成效的。但是土地有償使用制度、稅收制度、住房保障制度的確有待優(yōu)化。

　　房價(jià)近年來的確上漲得很快。20多年來做出準(zhǔn)確判斷和決策的消費(fèi)者、企業(yè)、管理智囊團(tuán)并不在少數(shù)。不能因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場的發(fā)展，超出了許多人預(yù)料，甚至一些政府管理部門的預(yù)判，就否定房地產(chǎn)業(yè)和調(diào)控。中國各城市的房價(jià)增長基本是和貨幣發(fā)行量、人均可支配收入、GDP增長相適應(yīng)的。1998年全國多數(shù)城鎮(zhèn)職工收入平均每2個(gè)月能買1平方米，到現(xiàn)在全國的房價(jià)收入比也是這種水平。與出現(xiàn)嬰兒潮的同類國家和地區(qū)工業(yè)化發(fā)展階段對(duì)比，房價(jià)都經(jīng)過快速增長。美國房價(jià)100年來主要趨勢是上漲，只有大蕭條、石油危機(jī)、金融危機(jī)時(shí)經(jīng)歷了短暫的下降。日本、“東南亞四小龍”的房價(jià)上漲也是前車之鑒。根據(jù)世界銀行研究報(bào)告，一國住宅產(chǎn)業(yè)在人均GDP達(dá)到400美元時(shí)開始起步;至1500美元時(shí)，進(jìn)入穩(wěn)定的快速增長期，至3000美元時(shí)達(dá)到增速的峰值，一直到10000美元時(shí)才進(jìn)入平穩(wěn)期。人均GDP超過16000美元時(shí)，住宅業(yè)就會(huì)開始衰退。我們要做的是在認(rèn)識(shí)規(guī)律的基礎(chǔ)上優(yōu)化決策，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定和公平，而不是對(duì)抗規(guī)律。

　　房價(jià)的高低是個(gè)偽命題。沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)就沒有一致的答案。最終回答房價(jià)高低，需要在一個(gè)相當(dāng)長的產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期結(jié)束之后才能得出答案，而這個(gè)答案又與城市規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)程度密切相關(guān)。目前關(guān)于泡沫有無的研究，都是選擇了偏向自己結(jié)果的指標(biāo)。房價(jià)高的依據(jù)指標(biāo)主要是與當(dāng)前可支配收入比;房價(jià)低的依據(jù)指標(biāo)主要是與規(guī)劃中的世界同類城市相比。我們不得不認(rèn)識(shí)到，政府決策部門也沒法權(quán)衡這兩種判斷的輕重。即使促進(jìn)房價(jià)合理回歸，也只能憑借社會(huì)感性的容忍度和反饋程度。

　　住房供求平衡在產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段中是一個(gè)動(dòng)態(tài)的概念。1998年房地產(chǎn)市場開始進(jìn)入快速發(fā)展，到目前所建造的住房面積超過了之前中國所有的住房總量。近年來，中國的住房建設(shè)基本保持在每年10億平方米，也就是人均每年1平方米，與人均GDP同類國家和地區(qū)的住房供給水平是相符合的。全國每年的城鎮(zhèn)住房建設(shè)套數(shù)略超城鎮(zhèn)結(jié)婚戶，也基本與人口結(jié)構(gòu)相適應(yīng)。因此，供給與需求在中國目前的發(fā)展階段還是基本保持平衡的。住房供給是城市建設(shè)用地中的住宅用地部分決定數(shù)量，“北上廣深”的建設(shè)用地是按戶籍人口來配給，中國的城市化進(jìn)程很快，并且人口導(dǎo)入?yún)^(qū)主要在渤海灣、珠三角、長三角，常住人口的住房問題的確沒有做長遠(yuǎn)規(guī)劃，造成少數(shù)城市房價(jià)過快上漲。

　　調(diào)控針對(duì)三個(gè)具體問題

　　只有明確說明控制目標(biāo)是什么，才能談失控的問題。自調(diào)控以來，正式文件中對(duì)房價(jià)問題的表述都是相當(dāng)慎重的。抑制房價(jià)上漲過快、房價(jià)回歸到合理價(jià)位等并沒有定量化的調(diào)控“紅線”。近兩年來，房價(jià)控制目標(biāo)直接掛鉤相關(guān)負(fù)責(zé)人的政績，地方政府每年承諾的房價(jià)調(diào)控定量目標(biāo)都是嚴(yán)格完成的。低于人均可支配收入、低于GDP增長等合理的調(diào)控目標(biāo)基本不存在失控的問題。如果說個(gè)別城市把房價(jià)控制目標(biāo)定于穩(wěn)中有降，前幾年是一廂情愿，今后也確實(shí)存在失控的可能。

　　房地產(chǎn)調(diào)控不僅僅是以抑制房價(jià)過快上漲為目標(biāo)，還具有社會(huì)穩(wěn)定、公平公正的目標(biāo)。調(diào)控一直是針對(duì)少數(shù)城市房價(jià)上漲過快、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、市場秩序混亂三個(gè)問題出臺(tái)解決方案。房地產(chǎn)市場秩序方面，開發(fā)商卷款出逃問題、產(chǎn)品質(zhì)量問題在調(diào)控之前幾乎年年講、年年有，經(jīng)過多年的調(diào)控，這些問題已經(jīng)很少遇到。住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面，別墅用地已經(jīng)停止審批，高爾夫球場、豪華樓堂館所受嚴(yán)格控制，中小套型住房的比例大幅增加。房價(jià)上漲過快問題，雖然沒有房價(jià)應(yīng)該上漲多快的定量標(biāo)準(zhǔn)，但倒賣期房資格的問題在2003年限制期房轉(zhuǎn)讓后基本杜絕，利用金融杠桿空手買多套房的現(xiàn)象也沒有了。沒有壟斷、沒有信息不透明、沒有特權(quán)階層食利，是房地產(chǎn)調(diào)控的終極目標(biāo)。

　　房地產(chǎn)調(diào)控政策不可放松

　　如果當(dāng)前政府不及時(shí)重申調(diào)控態(tài)度和出臺(tái)更有效措施，將可能重蹈日本、東南亞、美國樓市崩盤的歷史老路。

　　比城市住房資源相對(duì)短缺更令人不安的是，住房分配兩極分化嚴(yán)重。

　　國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2013年3月全國城市房價(jià)指數(shù)表明，70個(gè)大中城市中有68個(gè)新房價(jià)格環(huán)比上漲，67個(gè)同比上漲，創(chuàng)下2010年調(diào)控以來的新高。諸多跡象顯示，政府在樓市政策方面積累起來的公信力能否經(jīng)得起考驗(yàn)，如今到了一個(gè)關(guān)鍵時(shí)刻了。

　　調(diào)控失效的原因及危險(xiǎn)

　　當(dāng)前房價(jià)反彈明顯，從內(nèi)部看，固然有3年多來因?yàn)闃鞘姓{(diào)控而觀望良久、逐步累積起來的剛需在當(dāng)前集中入市的原因，也有中國經(jīng)濟(jì)前景仍然向好、利率水平處于歷史較低水平、居民個(gè)人投資仍然缺乏途徑等宏觀因素;但從外部來看，地方政府對(duì)中央政府樓市調(diào)控政策的消極態(tài)度乃至抵觸是主要因素。3年多來，以“限購”、“限貸”為核心的房地產(chǎn)調(diào)控政策，造成樓市成交持續(xù)低迷，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商投資熱情打擊很大，連累土地市場冷清，土地出讓金大幅下滑。2012年全國土地出讓金收入為2.69萬億元，較2011年下降15%，與地方財(cái)政收入之比為31%，較2011年降低了7個(gè)百分點(diǎn)。除了土地出讓金外，房地產(chǎn)“五稅”在地方財(cái)政收入中占的比重也很高，2012年占地方財(cái)政的比重為16.6%。而地方政府對(duì)樓市的依賴還遠(yuǎn)不僅在土地出讓金和稅收這兩項(xiàng)，能否推高地價(jià)、再拿高價(jià)土地抵押獲得巨額債務(wù)融資，是各地城市能否實(shí)現(xiàn)市政基礎(chǔ)設(shè)施更新?lián)Q代、經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的共同命脈所在。如《2012年中國國土資源公報(bào)》顯示，2012年底全國84個(gè)重點(diǎn)城市處于抵押狀態(tài)的土地面積為34.87萬公頃，抵押貸款總額5.95萬億元。因此，就不難理解為什么“新國五條”中的20%個(gè)稅在幾乎所有城市都空轉(zhuǎn)而不得落實(shí)。

　　然而，這個(gè)信號(hào)傳遞到市場上，很快就在購房者中形成政府對(duì)樓市調(diào)控已經(jīng)實(shí)質(zhì)放棄的心理暗示，于是進(jìn)一步造成買方的恐慌性心理。近期更還有一些權(quán)威人士鼓吹政府為保經(jīng)濟(jì)增長最晚年底之前就不得不要放開樓市調(diào)控，更加刺激市場不安情緒。如果當(dāng)前政府再不及時(shí)重申調(diào)控態(tài)度和出臺(tái)更有效措施，放任自流，房價(jià)一輪輪自我正反饋之后，將真的很快全面失控，將有可能重蹈日本、東南亞、和美國在樓市崩盤之后國民經(jīng)濟(jì)長期一蹶不振的歷史老路。

　　城市居民住房貧困率高

　　第六次人口普查數(shù)據(jù)揭示，2010年全國城市人均住房面積為29.15平方米，鎮(zhèn)區(qū)人均住房面積為32.03平方米，分別較2000年只增加了34%和37%，兩者都離2004年建設(shè)部政策研究中心提出的“住房小康標(biāo)準(zhǔn)”人均35平方米還有一定距離。北京樓盤、上海、天津樓盤等外來人口導(dǎo)入多的大城市，住房供應(yīng)仍然緊缺。

　　中國當(dāng)前城市住房的資源配置，比相對(duì)短缺更加令人不安的是，住房分配兩極分化嚴(yán)重，住房困難家庭比重仍然很高，住房資源分配不平等現(xiàn)象十分突出。如，盡管2000-2010年全國城市人均住房面積增加了7.3平方米，但2010年城市居民住房貧困率人均住房面積低于8平方米的家庭仍然高達(dá)9.4%，只比2000年的12.3%下降2.9個(gè)百分點(diǎn)。筆者近期研究還發(fā)現(xiàn)，城市居民不同階層之間的住房貧困率差別很大。解決中國城市問題的最大難題在大城市的外來人口住房，尤其是如何保障農(nóng)民工實(shí)現(xiàn)基本住房水平。

　　筆者還根據(jù)微觀數(shù)據(jù)計(jì)算出，2010年上海人均住房面積的基尼系數(shù)高達(dá)0.432，如果考慮價(jià)值的差別，住房財(cái)富的基尼系數(shù)大很多，約在0.52左右。眾所周知，基尼系數(shù)0.4就是貧富差距的警戒線了，而一般認(rèn)為，住房的貧富差距應(yīng)該比收入差距小很多，如美國收入的基尼系數(shù)一般在0.46-0.47左右，但學(xué)者研究發(fā)現(xiàn)，美國住房財(cái)富的基尼系數(shù)就只有0.28。

　　在住房供需仍然失衡和住房貧富差距巨大的背景下，枉談放開政府對(duì)住房市場必要的管制，完全讓市場自由配置，是十分危險(xiǎn)的。當(dāng)前如果放開限購和限貸，住房投機(jī)潮必然卷土重來，中低收入家庭獲得住房的機(jī)會(huì)將更加被剝奪，住房貧富分化更加拉大，這會(huì)激化社會(huì)矛盾，給社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來非常大的威脅。日美等國和國內(nèi)部分地區(qū)的慘重歷史經(jīng)驗(yàn)也已經(jīng)證明過，試圖靠樓市來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的做法，不可能有好的結(jié)果。因此當(dāng)前十分重要的是，要在堅(jiān)持既有調(diào)控政策的前提下，從擴(kuò)大房產(chǎn)稅征收范圍、改革土地流轉(zhuǎn)與出讓制度等基本問題入手，加快建構(gòu)與城鎮(zhèn)化相協(xié)調(diào)的住房長期穩(wěn)定發(fā)展的制度框架。

　　點(diǎn)評(píng)：當(dāng)然，要真正達(dá)到標(biāo)本兼治，只有形成穩(wěn)定科學(xué)的房地產(chǎn)稅收制度。房地產(chǎn)調(diào)控轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)保有稅為主，是發(fā)揮經(jīng)濟(jì)效率和促進(jìn)社會(huì)公平最佳的選擇。

來源：鳳凰網(wǎng)

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