房地產(chǎn)再融資開閘 屢次改革“虎頭蛇尾”

　　近兩日，伴隨著政府將房地產(chǎn)再融資開閘消息的傳來(lái)，A股房地產(chǎn)股票的上漲亦再次啟動(dòng)。令人驚異的是，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的屢次調(diào)控，從實(shí)行嚴(yán)格調(diào)控房?jī)r(jià)的國(guó)十條，國(guó)五條，限制信貸連續(xù)出臺(tái)，到最終各地均以“地王”頻現(xiàn)而收?qǐng)??？梢哉f(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)調(diào)控、上漲、再調(diào)控、再大漲的怪圈。屢次的朝令夕改背后，是圍繞在地產(chǎn)背后的是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式之困，和地方政府及各種利益鏈。很明顯，要改變桎梏中國(guó)房地產(chǎn)的這種調(diào)控模式，必須要先從轉(zhuǎn)變中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式上入手。

　　日前，有消息稱，未來(lái)房企融資政策可能會(huì)有條件地放開。有關(guān)部門雖然在短期內(nèi)關(guān)于房地產(chǎn)相關(guān)政策口徑并無(wú)實(shí)質(zhì)性變化，但是，與宣布相關(guān)政策時(shí)相比，已經(jīng)有了些細(xì)微差異。而從2010年以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)上市、再融資和重大資產(chǎn)重組等事項(xiàng)已連續(xù)三年步履維艱。日前，A股市場(chǎng)上的房地產(chǎn)股票大漲和各地地王頻現(xiàn)，可稱的上是，在為即將到來(lái)的再融資“熱身”。

　　而回顧房地產(chǎn)調(diào)控的歷史，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)中國(guó)政府從2003年開始，每年都會(huì)出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控的政策，有時(shí)政策出臺(tái)后房?jī)r(jià)暫時(shí)下跌了，有時(shí)政策出臺(tái)后房?jī)r(jià)依舊瘋漲，于是政府出臺(tái)更嚴(yán)厲的調(diào)控政策直到房?jī)r(jià)下跌為止，但每次調(diào)控都是治標(biāo)不治本，房?jī)r(jià)短時(shí)間內(nèi)下跌后迎來(lái)的是更瘋狂的上漲，由此看來(lái)，中國(guó)政府出臺(tái)的房地產(chǎn)政策短期內(nèi)也許有效，但從長(zhǎng)期看一定是失敗的。為什么房地產(chǎn)調(diào)控會(huì)陷入“越調(diào)越漲，越漲越調(diào)”這種被人戲稱為“中央空調(diào)”的怪圈。

　　不得不說(shuō)，這與中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展模式有很大關(guān)聯(lián)。自上世紀(jì)90年代末房地產(chǎn)制度改革以來(lái)，中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)已成為關(guān)系國(guó)計(jì)民生的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)，但由于“先天不足”和“后天失調(diào)”，現(xiàn)今的中國(guó)經(jīng)濟(jì)正面臨都會(huì)結(jié)構(gòu)發(fā)展的困境：由房地產(chǎn)帶動(dòng)的固定投資過(guò)度，在GDP中的占比太大，而居民消費(fèi)低下已成為桎梏中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的“緊箍咒”。

　　不得不說(shuō)，目前地方阻力極大。尤其是自上世紀(jì)90年代末房地產(chǎn)制度改革以來(lái)，中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)已成為關(guān)系國(guó)計(jì)民生的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)，但由于“先天不足”和“后天失調(diào)”，使中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨困境。具體表現(xiàn)是，由房地產(chǎn)帶動(dòng)的固定投資過(guò)度，在GDP中的占比太大，而居民消費(fèi)低下已成為桎梏中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的“緊箍咒”。

　　令人稍感欣慰的是，無(wú)論從政府最高層還是從民間，都已經(jīng)意識(shí)到中國(guó)經(jīng)濟(jì)必須要走一條“轉(zhuǎn)模式、調(diào)結(jié)構(gòu)”的發(fā)展軌道。對(duì)此，我們有必要對(duì)近十年來(lái)年來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展脈絡(luò)進(jìn)行一番梳理，以期找出其中問題，并提出解決之道。

　　客觀的說(shuō)，隨著住房改革的全面推進(jìn)與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我國(guó)國(guó)民的整體住房水平發(fā)生了質(zhì)的飛躍。但其中也產(chǎn)生出了許多問題，尤其是近十年來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展出現(xiàn)了“跑偏”，其結(jié)果就是“房?jī)r(jià)像脫韁的野馬，怎么拉也拉不住了”，反而成為了進(jìn)一步提升民生的障礙。特別是自2003年伊始的這十年間，以抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀管理和調(diào)控為主要目標(biāo)的政策已經(jīng)宣告失敗。房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快，房產(chǎn)投資過(guò)熱，供求失衡、市場(chǎng)持續(xù)紊亂等，這些都已經(jīng)成為近幾年來(lái)中國(guó)社會(huì)領(lǐng)域中關(guān)注度極高的話題。

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