各地狀況呈兩極分化 樓市調(diào)控應(yīng)"對(duì)癥下藥"

　　克而瑞信息集團(tuán)CRIC、易居房地產(chǎn)研究院和中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心日前發(fā)布2013年7月中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)下稱中住288指數(shù)。報(bào)告顯示,今年7月,監(jiān)測(cè)反映全國(guó)288個(gè)地級(jí)以上城市房?jī)r(jià)變動(dòng)趨勢(shì)的中住288指數(shù)為1050.5點(diǎn),較上月上升8.7點(diǎn),環(huán)比上漲0.84%,漲幅較上月擴(kuò)大0.45%,同比漲幅高達(dá)11.36%。

　　報(bào)告顯示,在監(jiān)控的288個(gè)主要城市中,有217個(gè)城市一手房交易價(jià)格出現(xiàn)上漲,71個(gè)城市指數(shù)環(huán)比出現(xiàn)不同程度下跌。全國(guó)31個(gè)省級(jí)行政區(qū)域中,僅新疆、廣西和陜西一手房交易價(jià)格指數(shù)環(huán)比下降,其它省級(jí)行政區(qū)域一手房交易價(jià)格指數(shù)環(huán)比均穩(wěn)中有升。值得注意的是,環(huán)比下跌城市和行政區(qū)域數(shù)量較上月的79個(gè)和13個(gè)均有所減少,這說(shuō)明房?jī)r(jià)上漲的區(qū)域在進(jìn)一步擴(kuò)大。

　　各地狀況呈兩極分化

　　數(shù)據(jù)顯示,全國(guó)房?jī)r(jià)是漲勢(shì)一片。就北上廣等十大城市而言,7月十城住宅均價(jià)為17609元每平方米,環(huán)比上漲1.34%,與去年同期相比上漲11.06%,近3年來(lái)同比漲幅首次超10%。在房?jī)r(jià)漲跌分化加劇的同時(shí),各地庫(kù)存也出現(xiàn)分化。數(shù)據(jù)顯示,重點(diǎn)城市市場(chǎng)庫(kù)存下滑仍在持續(xù),除杭州外,7月十大重點(diǎn)城市庫(kù)存同比全線下跌,其中北京和廣州跌幅最大,超過(guò)20%。隨著去庫(kù)存節(jié)奏加快,重點(diǎn)城市的消化周期快速下降,截至7月底,8成重點(diǎn)城市商品住宅的消化周期已降到6至12個(gè)月的區(qū)間內(nèi),其中南京已低于6個(gè)月紅線。而三四線城市卻是庫(kù)存高企,數(shù)據(jù)顯示,一線城市供求比僅為0.64,但三四線城市,如甘肅武威供求比高達(dá)8.06,山西大同供求比高達(dá)5.7,延安4.34,供過(guò)于求現(xiàn)象明顯。

　　“出現(xiàn)兩極分化的主因是供需不平衡?！辨溂业禺a(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭指出,以北京為例,看似供應(yīng)量有所增加,但剛需盤(pán)僅占四成左右,且位置多處偏遠(yuǎn)地帶。供不應(yīng)求造成價(jià)格高企。CRIC研究中心研究員楊晨青也指出,一方面庫(kù)存在快速下降,另一方面供應(yīng)卻沒(méi)有相應(yīng)地跟進(jìn),如果這一狀況不能得到明顯改善,重點(diǎn)城市下半年的供求風(fēng)險(xiǎn)或許將集中爆發(fā)。

　　高房?jī)r(jià)是“印”出來(lái)的嗎?

　　日前央行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)盛松成在最新一期的《中國(guó)金融》上發(fā)表署名文章稱,有人說(shuō)高房?jī)r(jià)是印出來(lái)的,這不準(zhǔn)確。與其說(shuō)高房?jī)r(jià)是“印”出來(lái)的,還不如說(shuō)是“炒”出來(lái)的。

　　著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家葉檀對(duì)此分析認(rèn)為,我國(guó)房?jī)r(jià)上升與貨幣供應(yīng)量大幅上升的周期是重合的。雖然房?jī)r(jià)漲幅最高的2004年、2007年與廣義貨幣量增加最快的年份并不重合,但從長(zhǎng)周期來(lái)看,貨幣發(fā)行量上升推高了房地產(chǎn)價(jià)格卻是不爭(zhēng)的事實(shí)。房地產(chǎn)價(jià)格滯后于貨幣增速,在傳導(dǎo)過(guò)程中,貨幣到達(dá)高峰后房地產(chǎn)滯后半年或者一年到達(dá)高峰,這是房地產(chǎn)市場(chǎng)的常態(tài)。

　　所謂高房?jī)r(jià)是“印出來(lái)的”,指的是高房?jī)r(jià)因紙幣發(fā)行過(guò)多而引起。而紙幣發(fā)行過(guò)多,又必然引起通貨膨脹。因此,說(shuō)高房?jī)r(jià)是“印出來(lái)的”,實(shí)質(zhì)是說(shuō)高房?jī)r(jià)因通貨膨脹而引起。業(yè)內(nèi)人士表示,以北京、上海等一線城市為代表的部分地區(qū),房?jī)r(jià)已超出民眾承受能力。買(mǎi)房難度的增加令不少國(guó)人已放棄擁有一處房產(chǎn)的夢(mèng)想。高房?jī)r(jià)是內(nèi)外部多種因素綜合作用的結(jié)果,高房?jī)r(jià)和貨幣超發(fā)以及供需失衡都脫不了關(guān)系,其中貨幣超發(fā)是諸多外部因素當(dāng)中的一個(gè)重要因素。

　　樓市調(diào)控應(yīng)對(duì)癥下藥

　　房?jī)r(jià)的不斷上漲,也使得市場(chǎng)對(duì)不斷加碼的樓市調(diào)控政策的效果產(chǎn)生了質(zhì)疑。近日有媒體統(tǒng)計(jì),從2003年至今的10年時(shí)間里,管理層出臺(tái)房地產(chǎn)相關(guān)宏觀政策達(dá)43次,房?jī)r(jià)也隨之上漲超過(guò)10倍。

　　“新國(guó)五條新政效力已漸減弱,調(diào)控難抑房?jī)r(jià)上漲預(yù)期?！眮喬鞘蟹康禺a(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓認(rèn)為,一線城市房?jī)r(jià)愈調(diào)愈高的規(guī)律再次得到驗(yàn)證,控制房?jī)r(jià)任務(wù)艱巨漫長(zhǎng),表明調(diào)控房?jī)r(jià)依然壓力巨大:一是上漲的城市不斷由一線城市蔓延到二三線城市,房?jī)r(jià)上漲幅度不斷擴(kuò)大;二是房?jī)r(jià)上漲預(yù)期基本形成,新國(guó)五條調(diào)控威懾力正在弱化;三是35個(gè)地方版調(diào)控細(xì)則是又細(xì)又粗,關(guān)鍵性政策缺乏實(shí)際操作力;四是伴隨成交量的緩慢回升,調(diào)控政策出現(xiàn)政策見(jiàn)底的初步跡象。

　　顯然,調(diào)控政策并沒(méi)有擊中導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的根源。中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示,對(duì)于樓盤(pán)入市價(jià)格的控制的確能在短期內(nèi)抑制房?jī)r(jià)大幅上漲,但限價(jià)政策必然會(huì)導(dǎo)致供應(yīng)出現(xiàn)問(wèn)題。長(zhǎng)期來(lái)看,調(diào)控房?jī)r(jià)最終需要增加供應(yīng)。

　　“從近期高層表態(tài)來(lái)看,雖然調(diào)控的總體基調(diào)尚未改變,但轉(zhuǎn)換思路、減少對(duì)行政性措施的依賴,以針對(duì)性微調(diào)為主要手段可能代表未來(lái)的政策趨勢(shì)?！标悋?guó)強(qiáng)認(rèn)為,在穩(wěn)增長(zhǎng)和保就業(yè)兩大重心帶動(dòng)下,作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要支柱,下半年房地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)政策加碼的可能性低,相對(duì)寬松的外部環(huán)境將繼續(xù)為樓市發(fā)展提供利好因素。

　　對(duì)于未來(lái)樓市調(diào)控的新思路,北京大學(xué)城市與環(huán)境學(xué)院教授董黎明認(rèn)為,應(yīng)該是通過(guò)投資等相關(guān)政策,將更多新項(xiàng)目引向中小城市,增強(qiáng)其人口吸聚力,以縮小城市和區(qū)域間的資源配置差異,這樣才能從根本上解決部分城市房地產(chǎn)過(guò)熱和“攤大餅”式發(fā)展的問(wèn)題。

來(lái)源：中華工商時(shí)報(bào)

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