我國房地產(chǎn)調(diào)控政策拐點或已出現(xiàn)

　　2014年“兩會”召開之際，新浪財經(jīng)聯(lián)合北京大學經(jīng)濟學院獨家推出“兩會專家筆談”欄目，邀請北大的專家教授與各位網(wǎng)友共談兩會熱點。崔建華在文章中指出，李克強總理在2014年的《政府工作報告》中，沒有提到房價，也沒有強調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控的重要性，只是提出了“分類調(diào)控”，這明顯不同于前幾年對房地產(chǎn)調(diào)控的定調(diào)，房地產(chǎn)調(diào)控政策的“拐點”或許已經(jīng)出現(xiàn)。

　　以下是崔建華文章全文：

　　崔建華：房地產(chǎn)調(diào)控——政策“拐點”或已出現(xiàn)

　　李克強總理在2014年的《政府工作報告》中，沒有提到房價，也沒有強調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控的重要性，只是提出了“分類調(diào)控”，這明顯不同于前幾年對房地產(chǎn)調(diào)控的定調(diào)，讓人們產(chǎn)生很多聯(lián)想，媒體上充滿了各種分析。比較有影響的一種看法是，房地產(chǎn)調(diào)控政策的“拐點”或許已經(jīng)出現(xiàn)，本人對此也有同感。

　　一、近年房地產(chǎn)調(diào)控的三點不足

　　此輪房地產(chǎn)的調(diào)控已歷經(jīng)四年，尤其是前三年，調(diào)控政策出臺的密集度很高，大致是從2010年1月的“國十一條”到2013年2月的“新國五條”。不可否認，調(diào)控產(chǎn)生了一定的效果，但是也存在一些不足。

　　不足一：某些具體調(diào)控目標的模糊性。房價是調(diào)控的主要目標之一，也是大家關(guān)注的焦點。2010年4月，“國發(fā)【2010】10號”文，即《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》明確提出“堅決遏制部分城市房價過快上漲”，并沒有明確提出要讓房價下降，中國有600多個城市，“部分城市”究竟是哪些城市？漲多大幅度才算是“過快上漲”？其實這些都不是很明確。更有意思的是，前任總理溫家寶后來在談?wù)摲康禺a(chǎn)調(diào)控時又提出了要讓房價“合理回歸”，他指出：“現(xiàn)在我可以明確地告訴大家，一些地方房價還遠遠沒有回到合理價位?！睆闹袊康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展的格局看，“國發(fā)【2010】10號”文的“部分城市”與溫家寶前總理所說的“一些地方”在很大程度上應(yīng)該是重合的，但是，無論人們怎么去理解，“遏制過快上漲”與“合理回歸”應(yīng)該不是完全相同的概念。

　　不足二：明顯區(qū)域性的市場為什么要用統(tǒng)一的政策去調(diào)控？與其它商品市場比較，房地產(chǎn)市場具有明顯的區(qū)域性。盡管具體的政策有些差異，例如，各地都在“限購”，但“限購”政策就有所不同。但是，本輪調(diào)控的還是不能否認具有統(tǒng)一性，甚至“一刀切”的特點，這就是市場性質(zhì)與政策性質(zhì)的不一致。拿房價收入比來說，根據(jù)本人的初步分析與測算，2012年全國的房價收入比為1:7.4，北京、上海、深圳等城市為1:16—19、蘭州為1:13.5，長沙為1:9.8,這明顯也說明了市場的區(qū)域性差異。

　　不足三：一些調(diào)控手段太虛，基本只能停留在文字層面來“充實”文件的內(nèi)容，無法落實。例如，“堅持和強化輿論引導”是2011年1月“新國八條”的調(diào)控手段之一，輿論能夠影響消費，但是輿論對房地產(chǎn)市場究竟能夠起多大的作用？誰來影響輿論？消費者就一定會相信輿論嗎？相信輿論就一定是對消費者有利的嗎？有一個典型的案例，發(fā)生在2011年之前，2007年全國“兩會”期間，某特大城市的市長說，“房價肯定會降下來，提醒中低收入者，如果想買房，先不用著急?！薄翱刂品績r，我的底氣是很足的。你以為說說而已？我決心很大！”媒體報道后，反響強烈。從理論上說，這就是輿論的正面引導，市長肯定也是出于好心，怕大家多花錢，買高價房，引導大家合理購房?？墒墙Y(jié)果呢？如果你當時聽了該市長的話，那就錯了，等來的卻是房價的大幅上升。還有更虛的一條，在“國發(fā)【2010】10號”文中叫“考核問責機制”，在2011年1月的“新國八條”中是“約談問責制”，其中一個重要的方面是穩(wěn)定房價的“約談問責制”。可實際上，在房價不斷攀升的過程中，誰被問責了呢？問責的標準與程序是什么呢？問責的結(jié)果公布了嗎？有人以一些城市為例作分析，反而得出了與“問責”相反的結(jié)論，從總體上看，哪個城市的房價越高，主要的黨政領(lǐng)導升遷反而越快。2014年，李克強總理在《政府工作報告》中不提房價，不僅沒有受到人們的質(zhì)疑，反而得到很多的贊揚，做不到的就不要寫進去，體現(xiàn)了新一屆政府更加務(wù)實的作風。

　　二、對政策“拐點”之后的粗淺認識

　　中國房地產(chǎn)業(yè)是伴隨著中國的改革開放發(fā)展起來的，成就明顯。但是，它一開始就有些偏離合理的發(fā)展軌跡，也缺乏應(yīng)有的戰(zhàn)略高度。早在上世紀90年代，本人就曾經(jīng)提出不能只重視市場的發(fā)展而忽略住房的社會保障，住房的社會保障是與房地產(chǎn)市場發(fā)展同等重要的問題，房價問題反而可能成為房地產(chǎn)市場發(fā)展的主要障礙等等。對于政策“拐點”之后的房地產(chǎn)調(diào)控走向，談一些粗淺的認識：

　　第一，房地產(chǎn)業(yè)的支柱性地位不能動搖。近年來，有金融危機、資產(chǎn)泡沫化、房價高企，所以房地產(chǎn)業(yè)是否可以作為支柱性產(chǎn)業(yè)又成了一個爭論的話題。從世界主要經(jīng)濟體的現(xiàn)代化進程看，房地產(chǎn)業(yè)及其與之高度相關(guān)的數(shù)十個產(chǎn)業(yè)的充分發(fā)展是一個客觀規(guī)律，中國能繞開這條路嗎？中國的房地產(chǎn)業(yè)還需要大的發(fā)展，更不能象一些人所說的要“崩盤”，房地產(chǎn)業(yè)的崩盤就意味著中國經(jīng)濟的崩盤。

　　第二，房地產(chǎn)的調(diào)控從現(xiàn)在的需求調(diào)控為主調(diào)整到需求、供給調(diào)控并重，從長遠來說以供給調(diào)控為主。需求調(diào)控實施起來更直接、相對容易、見效快，在特定的時期可以使用?，F(xiàn)在的需求調(diào)控主要是“抑制投資投機性購房需求”，集中表現(xiàn)為各地的“限購”。供給調(diào)控要著眼于建立合理完善的住房供給體系和供給的數(shù)量，尤其是以下兩個方面：一方面，加快各種層次和形式的、數(shù)量足夠的保障性住房的建設(shè)，中低收入者有住房了，社會對房價的敏感度必然會大幅降低，房地產(chǎn)市場又能進一步放開發(fā)展；另一方面，要加大市場上商品房的供給數(shù)量，東西多了就可能價格降低或者上漲不會太快，這是基本的道理。在中國，依然有數(shù)量非常龐大的“剛性需求”，為穩(wěn)定商品房的供給和人們的心理預(yù)期，各地應(yīng)該有持續(xù)的、透明的、數(shù)量充足的土地入市計劃。

　　第三，中國房地產(chǎn)的調(diào)控與發(fā)展，應(yīng)更體現(xiàn)公平性、平等性。近年的調(diào)控，產(chǎn)生了一些“怪象”，被人們稱為“政策漏洞”，損害了公平和平等，或產(chǎn)生一些不好的社會效果。如在購房條件上出現(xiàn)的“外地人不如外國人”，房地產(chǎn)調(diào)控被一些人稱為“戶口本結(jié)婚證”調(diào)控。2013年2月的“新國五條”一出臺，一些地方離婚量大量增加，人未亡，家已破，以離婚應(yīng)對房地產(chǎn)調(diào)控，場面可謂“慘烈”。

　　第四，“分類調(diào)控”具有豐富的內(nèi)涵。這是一種新的理念，具有極大的解讀空間。我認為其中至少意味著兩個非常重要的方面：一方面，調(diào)控將具有很大的靈活性，不管是在地域上還是在各種政策手段的綜合配套與運用上都將非常靈活，避免以往的“一刀切”；另一方面，“分類調(diào)控”從理論上說當然也意味著在某些地方可以“不調(diào)控”如果房地產(chǎn)市場沒有出現(xiàn)大的問題的話，讓市場發(fā)揮更充分的作用。

　　第五，房產(chǎn)稅是大勢所趨，但是必須非常嚴謹。房產(chǎn)和其它的財產(chǎn)比較，差異性更大，包括區(qū)位、結(jié)構(gòu)、面積、價值等各方面的差異，而且這些差異又與個人職位、家庭結(jié)構(gòu)、曾經(jīng)的制度體制、地方經(jīng)濟社會發(fā)展水平等因素有密不可分的關(guān)系，相互交織在一起。中國正處于發(fā)展進程中，住房消費的數(shù)量和質(zhì)量都還有很大的“改善性需求”，城市里大部分老百姓的資產(chǎn)主要就是房產(chǎn)，從技術(shù)層面說，有關(guān)的稅收的設(shè)計必須十分嚴謹。

　　第六，中國房地產(chǎn)業(yè)的國際化問題必須給予足夠的重視。房地產(chǎn)業(yè)也是開放的產(chǎn)業(yè)，在人民幣匯率變化、國際資本流動等因素的影響之下，我國房地產(chǎn)業(yè)將受到什么樣的影響，是一個值得思考的大問題。

來源：中國行業(yè)研究網(wǎng)

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