一季度房貸增速出現(xiàn)回落 業(yè)內(nèi)：或因部分房貸提前償付

　　2016年，被業(yè)界視為房地產(chǎn)市場(chǎng)最為瘋狂的一年，個(gè)人住房按揭貸款增量占比也一直過高，曾一度引發(fā)市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂。但今年以來，隨著房地產(chǎn)調(diào)控效果的不斷顯現(xiàn)，房地產(chǎn)貸款增速出現(xiàn)回落跡象。

　　近期，央行發(fā)布的今年一季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，2017 年一季度末，個(gè)人住房貸款余額19.05 萬億元，同比增長(zhǎng)35.7%，增速比上年末低1.1 個(gè)百分點(diǎn)。不過，房地產(chǎn)銷售卻仍處于高位：一季度商品房銷售面積同比增長(zhǎng)19.5%，增速比1~2月份回落5.6個(gè)百分點(diǎn)，但是這個(gè)速度仍然不低。

　　受訪業(yè)界專家對(duì)記者表示，未來房貸增速有望繼續(xù)放緩，房地產(chǎn)銷售增速也會(huì)下行。并預(yù)計(jì)今年的信貸市場(chǎng)差別化房貸會(huì)更為顯著，一二線城市的房貸可能趨緊，三四線城市的房貸政策將服務(wù)于去庫存。

　　一季度房貸增速出現(xiàn)回落

　　房地產(chǎn)貸款增速出現(xiàn)回落：4月21日，央行發(fā)布的今年一季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，2017 年一季度末，個(gè)人住房貸款余額19.05 萬億元，同比增長(zhǎng)35.7%，增速比上年末低1.1 個(gè)百分點(diǎn)。數(shù)據(jù)同時(shí)顯示，一季度末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額28.39 萬億元，同比增長(zhǎng)26.1%，增速比上年末低0.9 個(gè)百分點(diǎn)；一季度增加1.7萬億元，同比多增1970 億元，占同期各項(xiàng)貸款增量的40.4%，比上年占比低4.5 個(gè)百分點(diǎn)。

　　對(duì)此，銀河證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家潘向東對(duì)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者分析稱，“2017年一季度，在因城施策的導(dǎo)向下，各地政府積極深化房地產(chǎn)調(diào)控，積極穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。同時(shí)，監(jiān)管層在房地產(chǎn)信貸方面政策已經(jīng)明顯收緊，相關(guān)的購房貸款需求也快速得到抑制。”

　　來自銀監(jiān)會(huì)的一季度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，一季度住房按揭貸款增量占比為26.2%，比去年全年下降13個(gè)百分點(diǎn)。

　　同理，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也對(duì)記者表示，“房貸增速放緩，或和部分房貸提前償付有關(guān)，同時(shí)也和商業(yè)銀行提高貸款門檻和延長(zhǎng)信貸審批時(shí)間有關(guān)。所以，此類房貸數(shù)據(jù)的增速放緩，充分說明金融領(lǐng)域在自查風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)控能力進(jìn)一步增強(qiáng)，同時(shí)也希望對(duì)房地產(chǎn)當(dāng)前的調(diào)控形成更好的支持作用。”

　　然而，記者發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)銷售均處于高位：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局4月17日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，一季度商品房銷售面積同比增長(zhǎng)19.5%，增速比1~2月份回落5.6個(gè)百分點(diǎn)。可見，盡管在去年的高位上有所回落，但是這個(gè)速度仍然不低。同時(shí)，3月末，商品房待售面積比2月末減少1745萬平方米。其中，住宅待售面積減少1643萬平方米。

　　“從銷售市場(chǎng)看，部分城市依然創(chuàng)新高，受調(diào)控影響的城市總體上還不是很多。也就是說，這還不能完全左右全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的數(shù)據(jù)走向，所以能夠維持高位。”嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者分析說。

　　但是，房地產(chǎn)銷售增速在二季度或?qū)⒊霈F(xiàn)下行。

　　“在房地產(chǎn)調(diào)控趨嚴(yán)，貨幣政策邊際收緊，以及高基數(shù)的影響下，4月份的房地產(chǎn)銷售仍有進(jìn)一步的下行壓力。”潘向東對(duì)記者說。

　　來自銀河證券統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，受各地房地產(chǎn)調(diào)控措施的持續(xù)影響，4月中旬30大中城市房地產(chǎn)銷售面積同比跌幅較4月上旬跌幅繼續(xù)擴(kuò)大，其中一線城市同比跌幅超過30%，二三線城市同比跌幅超過40%，跌幅較4月上旬均有所擴(kuò)大。

　　因而潘向東認(rèn)為，未來在調(diào)控政策積極深化的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望穩(wěn)步回歸理性。

　　瑞銀證券中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤也認(rèn)為房地產(chǎn)銷售增速會(huì)下行。她的判斷理由是隨著越來越多的城市出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，高頻數(shù)據(jù)顯示4月30個(gè)大中城市的房地產(chǎn)銷售同比跌幅從3月的30%擴(kuò)大至40%。不過據(jù)報(bào)道，部分未出臺(tái)調(diào)控政策的三四線城市房地產(chǎn)銷售依然非常強(qiáng)勁，可能在一定程度上抵消一二線城市的放緩，再加上去年基數(shù)較高。

　　由此汪濤估計(jì)，4月全國(guó)房地產(chǎn)銷售同比增速可能從3月的14.7%放緩至5%~10%。

　　嚴(yán)躍進(jìn)也預(yù)計(jì)，“隨著一季度市場(chǎng)需求的積極釋放，尤其是部分需求提前釋放，預(yù)計(jì)二季度銷售同比數(shù)據(jù)會(huì)有下跌的可能，這也容易引起此類市場(chǎng)后續(xù)擠泡沫效應(yīng)的顯現(xiàn)。”

　　不過，汪濤還指出，受此前房地產(chǎn)銷售好轉(zhuǎn)的滯后拉動(dòng)，新開工同比增速可能仍較為穩(wěn)健，估計(jì)4月房地產(chǎn)建設(shè)活動(dòng)大致平穩(wěn)，房地產(chǎn)投資同比增速小幅放緩至8%~9%。

　　一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資增速曾創(chuàng)下新高，數(shù)據(jù)顯示：今年1~3月份全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)9.1%，是2015年以來的最高增速，比上年全年加快2.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　未來房貸增速有望繼續(xù)放緩

　　受訪業(yè)界專家認(rèn)為，一季度房貸增速出現(xiàn)回落，未來房貸增速有望繼續(xù)放緩。

　　在房貸政策上，3月央行曾下發(fā)《關(guān)于做好2017年信貸政策工作的意見》，要求銀行對(duì)個(gè)人住房信貸做出適度調(diào)整。意見要求將住房信貸政策作為調(diào)控房地產(chǎn)一攬子政策的組成部分，合理搭配使用最低首付比例、貸款利率優(yōu)惠幅度和最長(zhǎng)貸跨年限等住房信貸政策，嚴(yán)格按照相關(guān)程序及時(shí)對(duì)轄區(qū)內(nèi)住房信貸政策做出適度調(diào)整。此外，央行各分支機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行窗口指導(dǎo)，督促其優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，合理控制房貸比和增速。

　　在潘向東看來，這體現(xiàn)了央行因城因地施策的調(diào)控思路。

　　在住房貸款利率上，日前部分銀行出現(xiàn)上調(diào)的現(xiàn)象。中國(guó)《金融時(shí)報(bào)》刊文稱，近日，工、農(nóng)、中、建、交5家大型銀行以及中信銀行、招商銀行、北京銀行等多家銀行發(fā)布了上調(diào)住房貸款利率的最新通知。有分析稱，此番房貸利率的提高將進(jìn)一步抑制炒房行為，使樓市回歸理性。

　　因而潘向東預(yù)計(jì)，今年的信貸市場(chǎng)差別化房貸會(huì)更為顯著，一二線城市的房貸可能趨緊，三四線城市的房貸政策將服務(wù)于去庫存。就個(gè)人房貸在新增貸款的占比來看，他預(yù)計(jì)今年相對(duì)于去年而言也將會(huì)出現(xiàn)顯著的回落。

　　在2017年重點(diǎn)工作任務(wù)上，今年《政府工作報(bào)告》指出，目前三四線城市房地產(chǎn)庫存仍然較多，要支持居民自住和進(jìn)城人員購房需求。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分類調(diào)控，房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地，規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為。

　　在按揭貸款上，數(shù)據(jù)顯示， 3月末，以按揭貸款為主的住戶部門新增中長(zhǎng)期貸款占全部新增貸款的34.6%，較上年末下降了10.3個(gè)百分點(diǎn)；企業(yè)部門新增中長(zhǎng)期貸款占全部新增貸款的63.3%，較上年末提高了30個(gè)百分點(diǎn)。

　　民生銀行首席研究員溫彬認(rèn)為，按揭貸款在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控升級(jí)的背景下增速放緩，占比趨于合理。并且在他看來，過去一年房貸占比達(dá)45%，調(diào)控升級(jí)以后，包括首套房利率優(yōu)惠水平提升、首付比例提高等，對(duì)于抑制房貸需求起到了比較顯著的作用，所以在投放方面增速肯定會(huì)逐步回落，新增占比會(huì)逐步降到25%~30%的歷史平均水平。

　　嚴(yán)躍進(jìn)也持類似看法，“后續(xù)房貸增速會(huì)繼續(xù)放緩，當(dāng)前房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的管控勢(shì)必加強(qiáng)，對(duì)于違法違規(guī)的資金查處力度會(huì)加大。同時(shí)，穩(wěn)定房?jī)r(jià)的導(dǎo)向也要求各地后續(xù)繼續(xù)有收緊的政策內(nèi)容。”

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