四川：混合用地改革試點(diǎn)，試出了什么？

　　按現(xiàn)行土地供應(yīng)制度，土地“招拍掛”時(shí)，一宗地只允許有一種用地性質(zhì)，商業(yè)就是商業(yè)，工業(yè)就是工業(yè)。

　　2020年以來(lái)，四川探路混合用地改革試點(diǎn)，成都、瀘州、綿陽(yáng)為試點(diǎn)市，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)用地由單一性質(zhì)向制造與倉(cāng)儲(chǔ)物流、科研、辦公、商業(yè)等融合發(fā)展。推進(jìn)3年多，試點(diǎn)基本結(jié)束，究竟試出了什么？

　　為何試點(diǎn)

　　是深化土地要素市場(chǎng)化配置改革的要求，更是市場(chǎng)主體的現(xiàn)實(shí)需求

　　瀘州市合江縣先市鎮(zhèn)，緩緩流淌的赤水河旁，醬油香氣彌漫。先市釀造食品有限公司是“前店后廠”，積極“跨界”，不僅是一家醬油釀造廠，更是一處工業(yè)旅游地，游客可以一邊品嘗醬油冰淇淋，一邊體驗(yàn)國(guó)家級(jí)非物質(zhì)文化遺產(chǎn)醬油傳統(tǒng)釀造技藝。

　　“推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)和三產(chǎn)融合發(fā)展，我們正在開(kāi)辟‘工業(yè)+文旅’新賽道?！毕仁嗅勗焓称酚邢薰鞠嚓P(guān)負(fù)責(zé)人指了指赤水河對(duì)岸，“對(duì)面是我們的新項(xiàng)目，將建成集生態(tài)釀造、非遺技藝傳承、研學(xué)旅行、參觀互動(dòng)及體驗(yàn)購(gòu)物于一體的沉浸式非遺傳承釀造基地?！睆S區(qū)按照功能需求劃分為生產(chǎn)、研發(fā)中試、工業(yè)旅游接待等多個(gè)功能分區(qū)，同一區(qū)域滿足了企業(yè)生產(chǎn)、存儲(chǔ)、銷(xiāo)售、配送、展示、辦公等需求，形成研發(fā)設(shè)計(jì)、基礎(chǔ)生產(chǎn)、展示、營(yíng)銷(xiāo)等環(huán)節(jié)串成互通互聯(lián)的閉環(huán)。

　　“現(xiàn)行‘一宗土地只有一種用地性質(zhì)’模式，無(wú)法滿足企業(yè)生產(chǎn)、研學(xué)等多種土地用途需求?！睘o州市自然資源和規(guī)劃局利用科科長(zhǎng)程劍介紹，當(dāng)?shù)貫槠湫马?xiàng)目供應(yīng)了混合用地，工業(yè)用地兼容倉(cāng)儲(chǔ)用地。

　　不僅是企業(yè)，城市也對(duì)土地混合利用提出要求。成都市產(chǎn)業(yè)能級(jí)提升、城市多元化場(chǎng)景打造、公共服務(wù)體系打造、城市空間綜合開(kāi)發(fā)等都有了混合利用的需求。比如，青白江區(qū)招引制造企業(yè)需要倉(cāng)儲(chǔ)用地，物流項(xiàng)目也有冷鏈加工等用地需求?！皞鹘y(tǒng)單一的工業(yè)用地模式，難以滿足當(dāng)下企業(yè)的要求，也不利于產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展。”成都市規(guī)劃和自然資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)。

　　“混合用地改革是深化土地要素市場(chǎng)化配置改革的要求，更是市場(chǎng)主體的現(xiàn)實(shí)需求?！弊匀毁Y源廳相關(guān)負(fù)責(zé)人總結(jié)說(shuō)。

　　針對(duì)新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)在用地上呈現(xiàn)出的多種用地類(lèi)型混合的特點(diǎn)，此次混合用地改革明確任務(wù)，要在規(guī)劃的編制調(diào)整、土地用途的確定、地價(jià)的形成、土地的供應(yīng)方式以及項(xiàng)目的監(jiān)管方面積極探索，有針對(duì)性地完善相關(guān)制度、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等，努力形成新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)用地在規(guī)劃和土地管理方面的政策和程序閉合。

　　試點(diǎn)關(guān)鍵

　　以產(chǎn)業(yè)需求為導(dǎo)向，確定具體混合功能以及兼容比例，合理確定土地出讓價(jià)格等

　　復(fù)合化需求也提出了新的課題——用地規(guī)劃必須跟上：還未完成控制性詳細(xì)規(guī)劃編制的區(qū)域，需要合理布局適當(dāng)比例混合用地；已完成控制性詳細(xì)規(guī)劃編制的區(qū)域，要根據(jù)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)及新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)發(fā)展調(diào)整規(guī)劃。

　　在這個(gè)過(guò)程中，有一個(gè)關(guān)鍵步驟需要探索——確定具體混合功能以及兼容比例等。3個(gè)試點(diǎn)地，均給出了自己的“解題思路”。

　　例如，瀘州形成《城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》《城市建設(shè)用地兼容表》等制度，規(guī)范規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)，對(duì)混合用地具體混合功能、混合比例、建設(shè)規(guī)模等進(jìn)行控制；成都則編制混合用地正負(fù)面清單，按照《成都市推進(jìn)混合用地改革試點(diǎn)工作指引》，確定商業(yè)主導(dǎo)混合型、商務(wù)金融主導(dǎo)型、工業(yè)主導(dǎo)型等八類(lèi)混合用地，明確鼓勵(lì)混合、允許混合、禁止混合用地類(lèi)型，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和規(guī)劃編制的深度融合。

　　在此基礎(chǔ)上，試點(diǎn)地逐步梳理準(zhǔn)入機(jī)制、供應(yīng)機(jī)制、登記管理以及供后監(jiān)管等環(huán)節(jié)流程，以產(chǎn)業(yè)需求為導(dǎo)向，確定主導(dǎo)用途用地類(lèi)型，合理確定土地出讓價(jià)格，明確出讓年限等要素。

　　綿陽(yáng)市游仙區(qū)自然資源局利用股工作人員尹姮全過(guò)程參與了綿陽(yáng)首宗混合用地的出讓。該宗混合用地位于游仙區(qū)石馬鎮(zhèn)，面積27.91畝，于去年12月出讓，計(jì)劃建設(shè)游仙區(qū)高新企業(yè)加速器二期項(xiàng)目。

　　“我們?cè)诰幹破瑓^(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃時(shí)，綜合考慮了產(chǎn)業(yè)融合、建筑兼容等因素，明確混合用地主導(dǎo)用途為工業(yè)用地，兼容用途為物流倉(cāng)儲(chǔ)用地。”尹姮介紹，根據(jù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃等，明確投資強(qiáng)度、稅收產(chǎn)出率、產(chǎn)能等準(zhǔn)入指標(biāo)，“這宗地按照標(biāo)準(zhǔn)地供應(yīng)，約定的項(xiàng)目投資強(qiáng)度不低于400萬(wàn)元/畝，產(chǎn)值不低于500萬(wàn)元/畝，稅收不低于15萬(wàn)元/畝?！?/p>

　　地價(jià)評(píng)估也是一大難題?！拔覀冸S機(jī)抽選3家評(píng)估公司對(duì)土地價(jià)值進(jìn)行綜合評(píng)估，選取了平均值，合理確定土地出讓價(jià)格和方案。”尹姮說(shuō)。

　　截至目前，成都、綿陽(yáng)、瀘州三地共出讓14宗混合用地，工業(yè)用地主導(dǎo)、兼容物流倉(cāng)儲(chǔ)占多數(shù)。成都還“解鎖”出讓一宗科研混合工業(yè)用地、一宗體育混合商業(yè)用地。

　　試點(diǎn)成效

　　為土地利用方式轉(zhuǎn)變給予支撐，也為后續(xù)產(chǎn)業(yè)升級(jí)打開(kāi)空間

　　11月15日，記者走進(jìn)成都市青白江區(qū)成都金屬云商總部及區(qū)域中心項(xiàng)目。這里是四川首宗出讓的混合用地，主導(dǎo)用途為物流倉(cāng)儲(chǔ)用地，兼容用途為工業(yè)用地。去年4月，這塊地由成都云鋼聯(lián)物流有限公司競(jìng)得，同年7月開(kāi)工，建設(shè)鋼材分揀中心、鋼材庫(kù)房、鋼材加工中心3個(gè)庫(kù)房。其中2個(gè)庫(kù)房已經(jīng)投產(chǎn)，另外1個(gè)庫(kù)房年底入場(chǎng)建設(shè)。

　　“物流倉(cāng)儲(chǔ)用地用于鋼材分揀和倉(cāng)儲(chǔ)，工業(yè)用地用于鋼材生產(chǎn)。換句話說(shuō)，鋼材生產(chǎn)加工、儲(chǔ)放、分揀和配送，在這一宗地就能完成?！惫拘姓恐鞴軓堦辖榻B，項(xiàng)目著力打造一站式加工、倉(cāng)儲(chǔ)、配送服務(wù)平臺(tái)，目前招引近50家企業(yè)入駐，混合用地與企業(yè)的發(fā)展方向非常契合。

　　成都市青白江區(qū)規(guī)劃和自然資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)一步解釋，如果按照以往的產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)模式，項(xiàng)目除了需在以物流倉(cāng)儲(chǔ)為主的產(chǎn)業(yè)功能區(qū)選址物流倉(cāng)儲(chǔ)用地外，還需在其他產(chǎn)業(yè)園區(qū)選址工業(yè)用地，拉長(zhǎng)了企業(yè)從購(gòu)地到規(guī)劃建設(shè)、投產(chǎn)達(dá)效的周期，也增大企業(yè)用地及貨物運(yùn)輸?shù)瘸杀尽?/p>

　　多位受訪者表示，混合利用改革為土地利用方式轉(zhuǎn)變給予了支撐，也為后續(xù)產(chǎn)業(yè)升級(jí)打開(kāi)空間。

　　試點(diǎn)的終點(diǎn)是沉淀經(jīng)驗(yàn)，形成更容易推廣的體制機(jī)制。

　　瀘州已有相關(guān)動(dòng)作。今年3月，結(jié)合前期研究成果及案例經(jīng)驗(yàn)，瀘州印發(fā)《混合用地改革試點(diǎn)工作實(shí)施指引》，總結(jié)提煉全市混合用地試點(diǎn)工作經(jīng)驗(yàn)，為后續(xù)混合用地改革工作提供參考。

　　自然資源廳相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，試點(diǎn)市完成試點(diǎn)任務(wù)后，我省將對(duì)試點(diǎn)工作開(kāi)展成果驗(yàn)收和總結(jié)評(píng)價(jià)，吸納改革經(jīng)驗(yàn)，力爭(zhēng)形成一批可復(fù)制、可推廣的改革成果和經(jīng)驗(yàn)。

　　新聞多一點(diǎn)

　　節(jié)約集約土地四川還有這些舉措

　　自然資源廳聚焦用地管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)，多措并舉，促進(jìn)全省節(jié)約集約用地水平有效提升。近日，記者從自然資源廳獲悉，今年以來(lái)，我省已處置批而未供土地47.89萬(wàn)畝、處置閑置土地5.62萬(wàn)畝，提前超額完成自然資源部下達(dá)的年度處置任務(wù)。

　　自然資源廳相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，各地嚴(yán)格執(zhí)行“凡用地、先挖潛”，新增用地與存量土地消化嚴(yán)格掛鉤，多措并舉加大批而未供和閑置土地盤(pán)活處置力度。同時(shí)，開(kāi)展低效工業(yè)用地清理整治，按照“一企一策”、先易后難原則逐步推動(dòng)低效用地再開(kāi)發(fā)，促進(jìn)工業(yè)用地提質(zhì)增效。

　　加強(qiáng)開(kāi)發(fā)區(qū)土地節(jié)約集約利用。今年4月，自然資源廳會(huì)同省發(fā)展改革委等8部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)開(kāi)發(fā)區(qū)土地節(jié)約集約利用推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展的通知》，以土地利用方式轉(zhuǎn)變促進(jìn)開(kāi)發(fā)區(qū)高質(zhì)量發(fā)展。

　　持續(xù)推進(jìn)“畝均論英雄”改革，拓展評(píng)價(jià)對(duì)象范圍、完善評(píng)價(jià)指標(biāo)體系、建立數(shù)據(jù)歸集制度、深化評(píng)價(jià)成果應(yīng)用。今年，四川全面建立“事前定標(biāo)準(zhǔn)、事中作承諾、事后強(qiáng)監(jiān)管”工業(yè)用地“標(biāo)準(zhǔn)地”供應(yīng)方式。今年以來(lái)，全省省級(jí)及以上園區(qū)供應(yīng)工業(yè)用地490宗、3.8萬(wàn)畝，“標(biāo)準(zhǔn)地”供應(yīng)比例達(dá)100%。（四川日?qǐng)?bào)全媒體記者 王若曄）

　　轉(zhuǎn)自：四川日?qǐng)?bào)

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